北京買房：理清思路，購房建議1946

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

西便門外真武廟是月壇學(xué)區(qū)，買這里的老破小性價(jià)比高嗎？看過幾套鐵一區(qū)的小戶型，感覺最近一段時(shí)間不降價(jià)了，不知道什么時(shí)候出手合適？另外問一句，老破小社區(qū)怎么居然有100多平的大戶型啊？四居室五居室的，這種房什么人會(huì)買？

A：

1、性價(jià)比高不高的得從什么角度看了。如果是從學(xué)區(qū)角度，我認(rèn)為算相對高的。因?yàn)樵聣沩敿墝W(xué)區(qū)，教育資源和學(xué)習(xí)氛圍都好，但板塊內(nèi)房價(jià)中所包含的溢價(jià)比例卻不算太高，沒比其他弱學(xué)區(qū)高的太多，那自然就算性價(jià)比高了。也就是雖然多花了點(diǎn)兒錢，但得到了明顯提升的資源。

如果從居住角度，那就談不上多高了。還是因?yàn)檫@學(xué)區(qū)溢價(jià)，月壇平均值30%，100萬里有30萬都是學(xué)位的價(jià)值，另外70萬才是能享受的居住體驗(yàn)，這能算性價(jià)比高嗎？所以看自己的主要需求吧。

2、什么時(shí)候出手合適？既然是等降價(jià)，那就等降到自己覺得合適的時(shí)候唄。房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，有需求的時(shí)候再買吧。另外一般年底是成交淡季，價(jià)格相對低，所以再等等吧。

3、大戶型，鐵一區(qū)我印象中沒有太大的吧？旁邊的鐵四區(qū)才有，那里在當(dāng)年是干部宿舍，處級以上的很多呢，按照級別自然能分配不同的面積了，100多平的應(yīng)該是正司vs副部。

4、什么人會(huì)買大戶型，有錢+有改善需求的唄。別看房子老，但小樓住著很舒服的，尤其是層高都3米多呢，放個(gè)屁都能有回音的。

僅供參考。

二

Q:

再請教一下，房子是50年代建成的，70年是不是已經(jīng)到期或者馬上就要到期了？怎么辦手續(xù)？

A：

1、70年的期限指的是土地租用年限，而您說的70年是樓棟建成的房齡，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)兩碼事兒。

2、簡單說吧，過去的公房宿舍區(qū)都是按級別工齡免費(fèi)分配的，是福利的一種。那土地也就不用繳納土地出讓金了，而是“劃撥用地”，免費(fèi)+沒有使用年限。

1994年后是二次房改大面積鋪開，大多數(shù)公房都按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)賣給了居住人，但此時(shí)賣的是房子，也不包括土地出讓金，不用繳納。

到了1999年底的時(shí)候北京市一級的公房允許在二手市場上掛牌上市了，2000年春天有了第一套成交的。此時(shí)辦手續(xù)時(shí)要補(bǔ)交土地出讓金，這才開始計(jì)算土地年限，以每棟樓第一套補(bǔ)交的時(shí)間為起點(diǎn)，至少到2070年。

您看的如果是央產(chǎn)房，那就是2003年允許上市的，所以大多數(shù)央產(chǎn)小區(qū)的土地年限都從這年開始起算，至少到2073年。也就是還有50年呢，踏踏實(shí)實(shí)的住著吧。

3、我也不知道土地到期后怎么辦手續(xù)，到時(shí)候再說吧。

僅供參考。

三

Q:

看您最近有關(guān)于商住公寓的分析，有個(gè)問題請教:因?yàn)樾枰诤５睃S莊附近居住，目前確定的時(shí)間是3年，如情況好也可能是6年。

有三個(gè)方案:

1、租房，人大靜園、知春里小區(qū)等2居室小3居室的租金在8000到10000多不等。中關(guān)村公館等商住公寓2居室租金在12000左右。

2、換房，將軍博附近的水科院小2居賣掉，在知春里、海淀南路24號院等換一套小2居室。

3、新買一套中關(guān)村公館的小2居，50年產(chǎn)權(quán)，以往最低價(jià)格是380w，但目前報(bào)價(jià)都在460w了，需要等且價(jià)格有不確定性。或者買一個(gè)40平的開間200w左右，租金在7000左右，但還需要租房，以租養(yǎng)租，能對沖部分租金支出。

備注：水科院的房子，是賣掉豐臺一套老破大，朝陽的一個(gè)開間后買的，買時(shí)價(jià)格900w，目前市場價(jià)估計(jì)在600左右。求幫忙分析

A：

1、既然您是“需要”在黃莊居住，而且是短期的3-6年，那肯定首選是租房啊。什么時(shí)候需要成了長期的“需求”，那再考慮買房吧。這就跟說需要個(gè)異性3-6年，那就沒必要結(jié)婚，臨時(shí)同居得了，能省下彩禮vs嫁妝錢。什么時(shí)候有了長期的需求再考慮結(jié)婚的事兒吧。

如果買房，那交易稅費(fèi)就2-3%，以24號院的外交部家屬院為例，兩居室的稅費(fèi)怎么都得20萬左右，基本就是兩年的租金了，對于短期需要來說不劃算，再有裝修什么的就更不劃算了。

另外是學(xué)區(qū)溢價(jià)，中關(guān)村學(xué)區(qū)平均30%，花800萬買房的話只能得到最多600萬的居住體驗(yàn)，那200來萬閑置，而且要承擔(dān)保值的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟從今年之后的入學(xué)人數(shù)是逐年降低的。所以對短期買房+用不上學(xué)位的來說不劃算，還不如租房呢。

2、換房，這看自己的感受了。能接受租房就租，不愿意住別人的房子就換唄，計(jì)算好成本就行。或者真想換的話那就找溢價(jià)低的，自己也多看房多算賬，能找到就算各項(xiàng)兼顧。

3、既然看過我寫的公寓的優(yōu)劣勢了，那就看自己的主要需求唄。公寓的優(yōu)勢就是居住的性價(jià)比高，劣勢是價(jià)格走勢弱+潛在風(fēng)險(xiǎn)無法解決。所以如果確定是注重居住vs租金那就買，不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)那就不買。

4、總之這世上沒有完美的方案和商品，一切都看自己的權(quán)衡取舍了。

僅供參考。

四

Q:

我們首付大概300萬，貸款不想太高，預(yù)計(jì)150到200萬，工作一般穩(wěn)定。目前我在西二旗，我對象在三里屯，之前有看朝青的房子，有相中的，可是上班太遠(yuǎn)只能放棄（沒車）。然后看了下望京的房子，看上的買不起，買得起的老破小又看不上，就很尷尬，不知道現(xiàn)在要怎么選擇了或者說合適買哪里的房子。您能給個(gè)建議么

A：

1、您的情況很普遍，大多數(shù)買房人都是“看上的買不起，買的起的看不上”，這只能自己考量，外人給不了建議。

2、打個(gè)比方這就跟高考報(bào)志愿vs找工作似的。開始有相中的大學(xué)vs單位，但離家太遠(yuǎn)放棄了。之后就是我想去的他們不要我，要我的我都看不上，那就沒轍了。

3、要不就先租房吧，反正樓市也沒什么行情，再等等也不至于吃虧。房子是用來住的，能用租房解決就沒必要非得買了。

僅供參考。

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