衙齋臥聽蕭蕭竹，一枝一葉總關(guān)情——彭水龍庭匯景C棟業(yè)主18次訴求換來兩份模板答復(fù)的調(diào)查

引題：總書記多次引用清代鄭板橋這句“衙齋臥聽蕭蕭竹，疑是民間疾苦聲。些小吾曹州縣吏，一枝一葉總關(guān)情”，殷切勸誡黨員干部心系百姓安危冷暖, 指出群眾身邊的小事是構(gòu)成國家大事的細(xì)胞，小事的處理中也有黨性、原則和人格，共產(chǎn)黨人應(yīng)有仁愛之心、關(guān)愛之心，更多關(guān)注困難群眾，不斷提高全體人民生活水平。而在重慶彭水，龍庭匯景C棟全體業(yè)主與債權(quán)人前后提交18次正式書面訴求，換來的卻是縣住建委與紹慶街道辦兩份“程序閉環(huán)、實(shí)體漏風(fēng)”的模板答復(fù)——C棟這“一枝一葉”，能否真正進(jìn)入基層監(jiān)管者的「衙齋」聽聞？

爭端：十八訴求叩衙齋，商住裹挾債途窄

彭水縣紹慶街道濱江社區(qū)，碧云·龍庭匯景項(xiàng)目由A、B兩棟住宅與C棟商業(yè)寫字樓組成，總建筑面積約8萬㎡，C棟商業(yè)面積占近三分之一，產(chǎn)權(quán)主要?dú)w屬重慶市彭水縣雙薪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（項(xiàng)目原開發(fā)商，現(xiàn)由債委會管理）及分散商業(yè)小業(yè)主。

這是一個(gè)典型的“商住混合、利益分裂”小區(qū)：A/B住宅業(yè)主關(guān)心安靜、綠化、居家安保；C棟商業(yè)業(yè)主關(guān)心的是臨街經(jīng)營、貨梯、商業(yè)垃圾、營業(yè)時(shí)間安保、公攤電費(fèi)核算、廣告位與外擺收益——兩者物業(yè)費(fèi)定價(jià)、運(yùn)維標(biāo)準(zhǔn)、對物業(yè)的服務(wù)需求完全不同。

但自2019年第一屆業(yè)委會、2024年第二屆業(yè)委會換屆以來，C棟商業(yè)業(yè)主全程被裹挾在A/B住宅的多數(shù)決里：換屆選舉范圍“A、B、C三棟合一”，候選人提名、選票發(fā)放回收、計(jì)票見證，C棟業(yè)主均未獲獨(dú)立發(fā)聲通道；2024年5月14日，紹慶街道辦對第二屆換屆結(jié)果予以批復(fù)，“鑒于第一屆履職規(guī)范、成效良好，同意自行組織換屆”——而“履職規(guī)范”四字，C棟業(yè)主從未被征詢過意見。

更大的沖突爆發(fā)在2025年底的物業(yè)選聘。

原物業(yè)重慶意博物業(yè)合同2025年12月23日到期。業(yè)委會啟動更換程序，應(yīng)街道要求，業(yè)委會須先與債委會（含雙薪地產(chǎn)/C棟權(quán)利人）就“債委會名下物業(yè)相關(guān)收費(fèi)事宜”協(xié)商一致，再推進(jìn)選聘——但多輪協(xié)商未果。此時(shí)原合同臨近到期，業(yè)委會以“防止服務(wù)斷檔”為由，跳過協(xié)商未果的債委會訴求，加速完成新物業(yè)選聘表決，最終選定新設(shè)企業(yè)“重慶隆準(zhǔn)物業(yè)管理有限公司”進(jìn)駐。

C棟業(yè)主與債委會的質(zhì)疑集中在三點(diǎn)：

表決基數(shù)造假：小區(qū)總建面約8萬㎡，但住建委答復(fù)給出的「總面積」僅593xx㎡，差額約2萬㎡正是C棟商業(yè)——等于表決時(shí)C棟面積被“技術(shù)性剔除”，所謂“雙過半”建立在虛假基數(shù)上；

招投標(biāo)異常：同期參與競標(biāo)的彭水康佳、彬宇兩家本地老牌物業(yè)，商業(yè)報(bào)價(jià)1.50–1.98元/㎡/月，方案成熟；中標(biāo)方隆準(zhǔn)物業(yè)為新設(shè)企業(yè)，報(bào)價(jià)更高、承諾大量未落地，業(yè)委會未解釋評標(biāo)理由；

隆準(zhǔn)物業(yè)進(jìn)場前后的惡性線索：負(fù)責(zé)人當(dāng)眾威脅債權(quán)代表、多次圍攻水電職能部門阻撓抄表、違規(guī)加價(jià)代收水電并將物業(yè)自用能耗/空置損耗轉(zhuǎn)嫁C棟商業(yè)，且拒不執(zhí)行經(jīng)信委要求停止違規(guī)代收的文件。

18次書面材料，遞給業(yè)委會、街道、住建委，要么不收、要么收了不回、要么回一句“正在研究”。一位C棟業(yè)主說，從2025年下半年到2026年5月，18次訴求換來的是全程漠視，直到雙薪地產(chǎn)向重慶市信訪辦提級反映，以及先后兩次請新聞媒體上網(wǎng)曝光后，縣住建委才立案，編號LX500000202605126458，2026年7月13日前出具答復(fù)。

裹挾：兩紙回復(fù)掩漏風(fēng)，擇法避實(shí)答非問

C棟業(yè)主拿到的是兩份文件：彭水苗族土家族自治縣住建委《信訪答復(fù)意見書》、紹慶街道辦《紹慶街道辦信訪字〔2026〕12號》。通讀下來，業(yè)主方的評價(jià)是——“結(jié)案式答復(fù)，不是解決問題式答復(fù)”。

漏風(fēng)一：物業(yè)區(qū)域劃分，用「2012年開發(fā)商自申請」鎖死「2026年C棟自治權(quán)」

住建委答復(fù)稱：2012年11月雙薪地產(chǎn)（開發(fā)商）自行提交「一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域」備案，規(guī)劃一體、設(shè)施一體，故C棟單獨(dú)自治「不符合現(xiàn)階段法律法規(guī)」。

法律人士指出，這一認(rèn)定選擇性適用法律：

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條、第五十六條講“一區(qū)一業(yè)委、一區(qū)一物業(yè)”是原則；

但第九條第二款明文規(guī)定：“同一項(xiàng)目內(nèi)住宅與非住宅物業(yè)，配套設(shè)施獨(dú)立、可分開獨(dú)立管理的，可劃分不同物業(yè)管理區(qū)域。”

C棟純商業(yè)，水電、電梯、運(yùn)維、收費(fèi)與A/B住宅完全可分，具備分區(qū)管理的法定條件。住建委回避第九條第二款的“例外通道”，未組織規(guī)資、消防、街道、C棟業(yè)主做分區(qū)可行性核查，僅用「2012年開發(fā)商自己申請的備案」回應(yīng)當(dāng)下C棟業(yè)主的自治訴求——2014年前開發(fā)商單方申請，憑什么綁定2014年后已成形的C棟商業(yè)業(yè)主？

漏風(fēng)二：業(yè)委會換屆「自行組織+事后批復(fù)」，掏空街道法定監(jiān)督職責(zé)

街道答復(fù)稱：“鑒于第一屆業(yè)委會履職規(guī)范、成效良好，同意自行組織換屆，選舉后備案。”

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條、第九十六條明確：街道辦事處對業(yè)主大會成立、業(yè)委會選舉負(fù)有“指導(dǎo)、監(jiān)督”的全過程法定職責(zé)，不是「你報(bào)我備」的蓋章機(jī)器。「自行組織」≠「街道免責(zé)」，尤其當(dāng)C棟已多次提出分棟異議時(shí)，街道仍以“履職良好”一句話豁免實(shí)質(zhì)指導(dǎo)，讓A/B住宅把C棟再裹挾一輪——這是對第二十七條的掏空。

漏風(fēng)三：表決「雙過半」建立在「剔除C棟面積」的虛假基數(shù)上

這是最致命的事實(shí)錯(cuò)誤。

住建委答復(fù)給出：總面積59379.85㎡，參與投票52948.96㎡（占89.17%）。但項(xiàng)目規(guī)劃證總建面約8萬㎡，C棟占近1/3——差額約2萬㎡在「總面積」分母里消失了。

依據(jù)《民法典》第二百七十八條、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條，選聘物業(yè)的“雙過半”計(jì)算基數(shù)必須是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部業(yè)主+全部專有面積，不得人為剔除商業(yè)業(yè)主。C棟全程未被通知征求意見、面積被剔除出分母，表決結(jié)果自始無效。住建委作為備案審查機(jī)關(guān)，連“小區(qū)總面積”這個(gè)最基礎(chǔ)事實(shí)都沒核準(zhǔn)，僅憑街道單方證明背書——屬于《信訪工作條例》第四十七條“推諉、敷衍、弄虛作假”的情形。

漏風(fēng)四：“公安調(diào)了幾份協(xié)議”=“公共收益清查”？

兩份答復(fù)對2021年至今公共收益的核查結(jié)論完全一致：2026年5月27日縣公安局組織核實(shí)，調(diào)閱了相關(guān)協(xié)議……暫未發(fā)現(xiàn)問題。

C棟業(yè)主反問：

公共收益核心是錢去哪了——廣告、停車、場地租賃、基站占地，五年累計(jì)多少？進(jìn)哪個(gè)賬戶？業(yè)委會誰簽字？有沒有非公共支出？

縣公A局核實(shí)是經(jīng)偵初查口徑，調(diào)協(xié)議≠查賬，沒有第三方會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，“暫未發(fā)現(xiàn)問題”五個(gè)字無支撐；

答復(fù)自己承認(rèn)“公共收益主要由業(yè)委會代管”——這本身就違反《條例》“專戶存儲、業(yè)主決策、定期公示”要求，五年沒專戶沒專賬沒審計(jì)，這本身就是問題，不能用“暫未發(fā)現(xiàn)”搪塞。

至于隆準(zhǔn)物業(yè)涉威脅、圍攻、加價(jià)代收等事項(xiàng)，兩份答復(fù)一字未查、一字未答。

忽悠：避重就輕結(jié)案易，三種懶政基層生

就彭水縣住建委、紹慶街道辦這兩份答復(fù)，記者采訪了重慶本地一位長期研究物業(yè)管理與地方行政法的學(xué)者（應(yīng)受訪者要求匿名）。這位專家指出，本案答復(fù)是基層物業(yè)信訪中一類典型樣本——以程序合規(guī)掩蓋實(shí)體不公，以資料齊全替代行為合法，以總數(shù)雙過半掩蓋分棟異議，三種懶政集中發(fā)作。

第一種懶政：備案審查“看封面不看內(nèi)容”。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)服務(wù)合同備案的要求，絕不是“營業(yè)執(zhí)照+合同+公示照片齊全就備”。該學(xué)者指出，備案部門對前置表決程序的實(shí)質(zhì)合法性負(fù)有核驗(yàn)義務(wù)——分棟異議是否處理？利害關(guān)系人（債委會/C棟）意見是否回應(yīng)？招投標(biāo)異常是否解釋？本案中C棟面積被剔除出表決基數(shù)，這是《民法典》278條級別的事實(shí)硬傷，住建委沒查出來，或者查出來了仍備案，都屬于怠于履行監(jiān)督職責(zé)，備案行為依法可被撤銷。

第二種懶政：街道對業(yè)委會選舉“全過程指導(dǎo)監(jiān)督”空心化。

學(xué)者解釋，《條例》第二十七條的「指導(dǎo)監(jiān)督」是全過程法定職責(zé)，從候選人提名、選民登記、選票設(shè)計(jì)、計(jì)票見證到結(jié)果批復(fù)，街道都應(yīng)實(shí)質(zhì)介入。本案中街道以“第一屆履職良好”為由批準(zhǔn)“自行組織”，選舉后再以“資料齊全”批復(fù)——等于把法定監(jiān)督義務(wù)壓縮成“收材料+蓋章”。更關(guān)鍵的是，C棟商業(yè)與A/B住宅利益分歧明確存在，第二屆換屆仍“三棟合一”且未處理C棟分棟異議，選舉的代表性本身存瑕，街道批復(fù)背書這個(gè)結(jié)果是履職缺位的。

第三種懶政：用“2012年開發(fā)商自申請”回避“2026年商住分區(qū)”的法定通道。

《條例》第九條第二款是給商住混合小區(qū)留的出口，彭水住建委不是不知道，是“用起來麻煩”——要組織規(guī)資、消防、街道、業(yè)主聽證，不如直接甩一句“一個(gè)規(guī)劃項(xiàng)目一個(gè)區(qū)域”來得快。學(xué)者認(rèn)為，C棟商業(yè)面積占項(xiàng)目近三分之一、水電電梯運(yùn)維獨(dú)立，分區(qū)管理客觀上具備條件，住建委不啟動第九條第二款的論證程序，屬于選擇性適用法律、懶政不作為。

至于公共收益“公A調(diào)協(xié)議=查清”、隆準(zhǔn)物業(yè)涉威脅圍攻加價(jià)等事項(xiàng)零回應(yīng)，學(xué)者直言：信訪答復(fù)不是把當(dāng)事人打發(fā)走就算辦結(jié)。《信訪工作條例》要求的是“核實(shí)處理”，不是“核實(shí)了幾頁紙就算處理”。隆準(zhǔn)那些線索若屬實(shí)，涉及《治安管理處罰法》甚至涉惡移送，答復(fù)零回應(yīng)，要么是沒查，要么是查了不敢寫——無論哪種，都是失職。

學(xué)者最后提到，C棟業(yè)主手上可走的路徑其實(shí)不少：向彭水縣政府申請行政復(fù)議（告街道換屆批復(fù)+住建委備案）、向彭水縣法Y或者就近人民法Y提起異地行政訴訟、向重慶市住建委提交復(fù)查申請、向重慶市物業(yè)服務(wù)突出問題專項(xiàng)整治工作組提級反映——“18次訴求換兩份模板答復(fù)，這件事本身就已經(jīng)該被上級住建部門盯住了。”

結(jié)語：五事待決盼回音，靜聽竹聲有人應(yīng)

C棟全體業(yè)主、雙薪地產(chǎn)（債委會成員）把訴求再列一遍——不是反對換物業(yè)，是反對“被代表地?fù)Q了一個(gè)評標(biāo)異常、涉違規(guī)線索的新物業(yè)”；不是反對業(yè)委會，是反對“一個(gè)把近三分之一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)棟當(dāng)住宅附屬的業(yè)委會”；不是反對公共收益歸公，是反對“業(yè)委會代管五年不審計(jì)、公A調(diào)幾份協(xié)議就叫查清”。

具體五件：

1、撤銷紹慶街道辦對第二屆業(yè)委會換屆的批復(fù)及備案，責(zé)令重新組織，處理C棟分棟異議；

2、責(zé)令縣住建委啟動2012年物業(yè)區(qū)域劃分的重新論證，依《條例》第九條第二款組織規(guī)資、消防、街道、C棟業(yè)主、債委會聽證，論證C棟商業(yè)單獨(dú)分區(qū)或單獨(dú)設(shè)業(yè)委；

3、撤銷「龍庭匯景—隆準(zhǔn)物業(yè)」合同備案，責(zé)令業(yè)委會、債委會、C棟業(yè)主代表共同組織重新公開招標(biāo)，書面說明「低價(jià)老牌落選、高價(jià)新設(shè)中標(biāo)」的評標(biāo)全過程；

4、對2021年1月至2026年6月公共收益啟動獨(dú)立第三方審計(jì)，審計(jì)前凍結(jié)業(yè)委會代管賬戶，審計(jì)報(bào)告向全體業(yè)主公開；

5、對隆準(zhǔn)物業(yè)違規(guī)加價(jià)代收水電、威脅、圍攻公務(wù)等事項(xiàng)，由住建委會同經(jīng)信、公安、市場監(jiān)管專項(xiàng)執(zhí)法；業(yè)委會與隆準(zhǔn)間可能的利益輸送線索，移交紀(jì)檢、公安。

“衙齋臥聽蕭蕭竹，疑是民間疾苦聲。些小吾曹州縣吏，一枝一葉總關(guān)情。”總書記多次引用鄭板橋這句詩，講的就是“枝枝葉葉雖小，關(guān)情則重”——C棟這“一枝一葉”，占項(xiàng)目近三分之一產(chǎn)權(quán)，18次書面訴求，換來的是“都合規(guī)”三個(gè)字。

合規(guī)與否，不該由答復(fù)機(jī)關(guān)自己說了算。當(dāng)“總數(shù)雙過半”里剔掉了C棟、“公安調(diào)協(xié)議”頂替了第三方審計(jì)、“自行組織”卸掉了街道法定監(jiān)督——答復(fù)寫得再規(guī)范，也遮不住實(shí)體上的漏風(fēng)。

C棟業(yè)主說，他們還在等一個(gè)真能坐下來聽「蕭蕭竹聲」的人。（付六先）