花60億在香港買樓，京東這次盯上了學生公寓

劉強東在香港又有大動作了。

港股企業遠東發展公告稱，公司旗下一家位于香港油麻地核心地段的海景絲麗酒店，以7.5億港元的價格賣給了京東旗下一家公司。

目前這家酒店正在改造中，預計會在今年下半年完工，正式轉型成香港學生宿舍。

7.5億港元，在香港寸土寸金的核心地段買下一棟樓，不干酒店干宿舍？

房地產行業都成這個樣了，東哥怎么還往里沖？

但了解內情的人知道，京東這步棋，壓根不是炒樓那么簡單。

在該動作背后，是京東對于香港學生宿舍以及長租市場判斷的結果，亦從側面印證了香港14.7萬張學生床位巨大缺口帶來的巨大誘惑和投資回報。

一筆穩賺不賠的買賣？

值得一提的是，這筆交易的所有權和運營權是分開的。

意思就是京東出錢買下產權，但未來三年的運營權依然交給遠東發展，對方承諾每年至少給京東4500萬港元的保底收入。

直白點說，房子還是那個房子，東哥成了房東；原房東成了租客，連著三年每年給東哥交4500多萬的房租。

這個投資回報比如何？

7.5億的成本，每年4500萬保底，年化收益率約為6%左右。

結合現在投資市場的收益，6%屬實不容易。

酒店一共268間客房，再拆到每間房，這就意味著每個宿舍的購買成本約為280萬港元，依靠保證收入，每間客房每年可穩定貢獻約16.79萬港元的收入，按月平均計算，也就是單間的基本月收入超過1.4萬港元。

這個數字放在香港的學生宿舍市場里，其實并不夸張。

油麻地地段便利，周邊有多所高校，例如香港理工大學、香港都會大學，距離油麻地不過步行十幾分鐘，香港浸會大學和香港城市大學從油麻地坐地鐵也不超過二十分鐘。

正因為其便利的交通，很多留學生和內地生都愿意買單，單間月租超過1.4萬港元再常見不過，熱門時期甚至還要加價搶，所以遠東發展敢簽這份保底協議，也不是一時頭腦發熱。

這樣一來，京東這筆買賣就很有意思了，下有保底，上不封頂，就算三年后運營方不續約，他自己接手或者轉手賣掉，也虧不到哪兒去。

所以，對于劉強東來說，這筆交易的投資回報和風險是絕對可以的了。

遠東發展公告

那么問題來了，這么好的事情，為什么遠東發展公司自己不做呢?

有兩個原因。

其一，遠東發展“缺錢”。

根據公告，本次交易完成后，遠東發展賬面上可錄得約4.23億港元收益，交易資金中6.3億港元將用于結清這棟酒店原本的銀行貸款，而剩下的1億港元則用來補充集團日常現金流。

其二，與京東建立長期合作，未來還能聯手開發更多項目，雙贏何樂而不為呢。

香港學生公寓，一個瀕臨爆發的藍海市場

京東為什么敢重倉入局？

核心原因在于香港學生公寓市場供需缺口擴大。

據香港教育局、仲量聯行及高力國際的官方數據顯示，2024/25學年，香港非本地在讀學生總數已經達到了9.2萬人，而香港高校官方提供的合規宿位卻只有4.81萬個。

這就意味著八大院校學生和床位平均比例已經達到了2.55:1，也就是說平均兩個多學生爭搶一個床位，當下宿舍缺口已經突破4萬個。

仲量聯行報告預測，香港學生公寓床位缺口將持續翻倍擴容，從2025-2026學年的7.63萬張，攀升至2029-2030學年的14.72萬張。

仲量聯行2026報告

仲量聯行2026報告

學生與宿舍床位的供需極為不平衡，因此市場端租金也在一步步走高。

據了解，香港私人學生宿舍月租穩定在5200—14800港元區間，近一年租金漲幅約15%，油麻地毗鄰港大、城大、浸會大學，區位優勢突出，改造后的單人宿舍月租能達到8000—12000港元區間就能實現滿租運營。

依據市場數據來看，酒店改造后成學生宿舍之后達到這個數字營收完全綽綽有余。

而且香港還明確將酒店改造宿舍作為中長期補充宿位的核心路徑，沒有收緊管控和限制改造的規劃。一系列的背景下，巨大的投資機遇出現。

嗅著商機的資本快速下場，酒店改造宿舍也從最初的嘗試變成了現在的主要投資方向。

據統計，僅2025年到2026年一季度，香港全城酒店、獨棟住宅改造學生宿舍的大宗成交案例就達到了27宗，整體交易總金額突破85億港元。單單2025年前十個月，就有16宗同類大宗交易，總金額超過61億港元。

與一些辦公樓和住宅樓相比，酒店改造成宿舍的優勢確實顯而易見。

酒店本身就是按照住宅標準建造的，不需要大動大改，大多數中檔酒店位于城市的核心區域，交通便利，到各大高校的通勤時間也短，滿足了學生的出行需求，而且酒店本身已經有一個完整的安全系統，只需稍加優化改造，就能滿足宿舍管理的要求，能夠節省很大一部分改造成本。

一盤長遠大棋的布局

在過去的20個月里，京東在港已經公開收購了三宗物業，累計耗資約60億港元。

2024年底，京東以18億港元收購了沙田物流地產利豐中心，這筆交易是當年香港最大的工業樓宇交易之一。

一年后，又以約35億港元購入中環建行大廈半數股權，用作亞太區域辦公總部，扎根在香港金融核心區。

還有就是此次用7.5億港元收購酒店改造學生宿舍。

除了這三宗物業，在2025年8月，京東還收購了香港佳寶連鎖商超，布局近百家社區門店，直接打通了本地零售場景。

從零售到物流，從寫字樓到宿舍，京東這張不動產的網越織越密，完善了其在港的不動產整體布局。

很多人簡單地把這次收購理解為買一棟樓收租金，但對京東這個體量來說，還真不是圖那點租金。

無獨有偶，最近武漢小米青年公寓正式開放，一共有990套房源，平均月租在1099元，最低的只要949元。

仔細觀察就會發現，越來越多的大廠開始進軍長租公寓賽道，比如騰訊企鵝島、小米青年公寓以及現在的京東買酒店改宿舍，可能區別就是前兩個是在內地做員工公寓，京東是在香港做學生宿舍。

所以，為什么這些大廠扎堆做長租公寓了呢？

原因很簡單，這一賽道既是大廠展示企業福利和待遇的重要窗口，也是未來獲得穩健投資收益的重要抓手。

并且，大廠還能通過長租公寓的場景去完成產品與業務的相互融合。

比如，小米做青年公寓，就能夠落地全屋智能硬件，用居住場景完成產品滲透，讓公寓成為智能家居的線下體驗場；

小米青年公寓

京東布局香港學生宿舍也是同樣道理，瞄準十幾萬高凈值內地留學生，把住宿場景變成香港電商、跨境物流、數碼消費、生活服務的固定流量入口。

簡而言之，傳統房東只賺房租，大廠賺的是多重收益，商業價值完全不在一個層面上。

當下全國酒店、商業物業普遍陷入結構性過剩的情況下，傳統旅游酒店靠房費周轉的模式已經漸漸行不通了，大量中端酒店常年低入住率，高空置率，資產不斷被消耗，嚴重貶值。

而租賃化改造，是它們為數不多的可嘗試轉型路徑。政府當前也持續鼓勵酒店、商業樓宇改造保障性租住、學生宿舍、人才公寓，有政策背書，流程精簡，改造成本也變得更低。

京東在香港改造酒店，通過簡單翻新、業態轉換，把存量物業變成盈利的居住物業，大幅提升不動產的資產估值和使用效率。

此次京東與遠東發展的交易，只是雙方合作的第一步，未來他們還將繼續合作在香港批量拿下更多老舊酒店，改造為學生宿舍來運營，對于京東來說，這就相當于又開辟了一條全新的業務線。

京東將酒店改造成宿舍的模式，如果真的能跑通且驗證可行，待內地高校住宿政策調整后，完全可以在內地高校集中的城市復制推廣，把那些位置不差卻經營吃力的旅游酒店改造成人才公寓，為它們開辟一條全新的轉型路徑。

總之，對于劉強東來說，7.5億港元買的不只是一棟樓，買的還是香港的學生宿舍市場和一個新賽道的入口。

棋已落子，后面如何發展，我們拭目以待。