爛尾的「重慶第一高樓」，無人接盤

昨天發的「xxx一字跌停」，在相關部門的友好協商下，最終選擇了主動404。

面對這樣的事，我站在42℃的重慶大街上，內心拔涼。但根據交流精神，未來還是有機會重新和大家見面的。

比我更拔涼的，估計是規劃470米的“重慶第一高樓”融創A-ONE。我看報道說，它迎來了最冷的一場拍賣。

阿里資產平臺上，這宗包含2.91萬平方米土地使用權、在建基坑與25層副塔的標的，以20.02億元起拍，吸引了5000余人次圍觀，但最終0人報名、0次報價。

毫無懸念，流拍了。

好歹也是重慶第一高樓，為什么會0人報名、0次報價？今日頭條上，重慶市民的評論很有看頭：

市場下行了！

房企沒錢了！

寫字樓不賺錢！

超高層不香了！

我好歹也是學過幾天《經濟學》的人，從布滿灰的陽臺角落鼓搗出了塵封10多年的課本。

抄著書，我感覺，我能聊點新東西。

首先，來看一個大家都比較關心的問題，從華城富麗的「世界花」爛尾，到融創接盤后A-ONE停工，12年間兩任開發商折戟同一塊地。

為什么？有個愛開玩笑的老輩子說：

“風水不好”。

就跟我們打麻將一樣，怪運氣怪風水怪自己喝了一瓶特侖蘇，都不會怪自己技術不行。

當然，咱也不能搞迷信哈，就算看風水，抖音上都說江北嘴是重慶第一梯度的風水寶地。

從經濟學邏輯出發，其實過去兩家企業都有一個經營共性，那就是用住宅高周轉的短錢邏輯，去做超高層這種超長周期的重資產。

住宅開發的底層邏輯是快周轉。拿地、開工、預售、回款，2-3年完成一個閉環，現金流前低后高，依賴滾動融資快速擴張。

而房企的核心能力，就是控節奏、快回款、高杠桿。

超高層商辦是另一個物種了。前5-8年可能是純投入期，沒有任何經營性現金流；建成后靠租金、酒店營收慢慢回血，完整回本周期可能長達15-20年。

它需要的是長期、低成本、穩定的資金，以及極強的資產運營能力。開發速度，不是不重要，但又沒有那么那么重要。

華城富麗作為中小房企，本就不具備長周期重資產的資金實力；融創雖規模龐大，但內核依然是住宅高周轉基因。你看它過往的邏輯，都是拿地后優先推進可售物業，試圖用銷售回款覆蓋商辦投入。

用短期債務去匹配長期資產，本身就是財務上的高危操作。行業上行期，融資順暢、銷售火熱，還能靠滾動勉強支撐；一旦行情轉向，資金鏈斷裂就是必然結果。

這是經濟規律。

另一個問題是，對本次流拍，多數人的第一反應是“20億太貴了”。但真正的問題不是價格高低，而是當前這一套估值邏輯有點不適用了。

司法評估沿用了普通不動產的計價方式。比如土地價值疊加在建工程殘值，最終給出25.02億元的評估價，然后打八折上架拍賣。

這套邏輯放在住宅爛尾樓身上成立。就像主體修到25層，續裝水電、門窗、外立面就能交付銷售。因為工程進度，與資產價值呈現線性正相關。

但放在超高層半成品身上，就不一定了。

假如你超級超級有錢，（當然我的讀者都很有錢哈），要拍賣下A-ONE，你會怎么做？兩條路線：

要么沿著原470米的方案一路修完，砸入百億級續建資金，沒有任何輕量化妥協空間；

要么放棄原規劃降高、改業態。這就需要先拆除現有的深基坑支護、適配超高層的地下結構、已建成的副塔主體，還要重新做地質評估、軌道保護論證。

但是，僅拆除與整改成本就達數億——尊貴的富豪干爹們，再有錢也不能這樣花啊！

更關鍵的是，這不是平原城市的普通工地。

重慶復雜的巖層地質、峽谷風場，本就讓超高層建設成本高于同規模平原項目；停工這幾年，基坑積水長期侵蝕巖體、地下結構銹蝕、邊坡支護老化，續建前還要額外支付巨額檢測、加固、排險成本。

經濟學上說，這些都是隱性負債。但你翻翻評估報告，這里面都沒有提。

換句話說，評估價里計入了數億的“在建工程價值”，但在一些買家眼里，這部分可能并不值錢，甚至是花錢處理的包袱。

真正有市場價值的，只剩下核心地段的凈地；其余所有已完工部分，本質都是負資產。這樣來看，20億是不是太貴了？

“我只是有錢，又不傻！”

我想說的是，A-ONE未來大概率不會按照原來的470米級的超高層規劃走。

首先看需求。重慶本土的辦公需求其實是有的，但頂配級的地標辦公供給，與重慶的產業底色不相符。

從產業結構看，重慶的經濟基本盤是汽車制造、電子信息、裝備制造，以及快速增長的數字經濟與消費服務業。

這類企業的選址邏輯很務實，優先靠近產業集群、控制辦公成本、兼顧員工通勤。之前我神吹過的“環照母山”片區，才是首選。

愿意為“第一高樓”支付租金溢價的，是金融總部、跨國公司區域總部、頂級專業服務機構。這類主體在重慶的總量本就有限，江北嘴存量的甲級寫字樓都沒租出去完，你再來新增71萬方的頂級供給，誰來租？

并且，重慶的城市格局并不適用這種超高層邏輯。

平原城市大多是單中心結構，企業有強烈的“扎堆核心CBD”的動力，地標寫字樓的集聚效應能形成正向循環。

但學過《城市經濟學》的都知道，重慶是典型的組團式城市，每個組團都有自己的商務中心、商業配套，企業沒有“非江北嘴不可”的剛性動力。

政策太誘惑的除外。

其次看城市發展。

城市地標的核心價值，并不是高度，更看重不可復制性。

上海陸家嘴的摩天群、深圳福田的天際線，是平原都市的核心標識，是它們區別于其他城市的視覺符號。

但重慶有自己不可復制的城市IP，比如“城在山中、江穿城過”的8D立體格局，比如洪崖洞、李子壩、南山一棵樹所代表的山水稟賦。

這是全國任何一座城市都復制不了的核心壁壘。

化龍橋的陸海國際中心（458米），已經填補了重慶超高層地標的空白。此時再在江北嘴江岸線豎起一棟470米巨塔，本質是同質化內卷，放在整個城市格局上沒多大意義。

更現實的問題是，游客來重慶，看的是山城江景，不是摩天樓；企業來重慶，看的是產業成本與供應鏈，不是辦公樓的高度。

“第一高樓”，到最后只是一個虛名了。

重慶要做的是，搞透差異化。別人都修摩天樓，我們就把“山水重慶”做透；別人都搶金融總部，我們就把制造產業做實。

A-ONE，終究只是上一個時代的產物。

以上討論，其實都是個人根據逃課比上課多的大學課程來推演的，不具備啥權威。

當然，這次流拍也有一些實打實的門檻，讓不少老板望而卻步。比如有規定，用地出讓合同補充條款約定受讓人至少自持30%的物業，不能通過銷售回籠資金。

這個門檻就有點高。

我們可以算一筆簡單的賬：470米超高層+大型商業+五星酒店+副塔樓，總投資規模接近200億。

即便70%的物業可售，在當前市場環境下，公寓、辦公類產品的去化速度與售價，都遠達不到預期，銷售回款根本無法覆蓋建設成本。

剩下30%的核心商辦與酒店必須長期自持，看似比例不高，卻是整個項目最重的包袱。當前江北嘴甲級寫字樓租金回報率并不高，酒店回報周期更長，算上運維、折舊、稅費，持有收益甚至跑不贏無風險理財。

更關鍵的是，大宗商辦資產流動性極差，一旦持有，想通過轉手止損難上加難。

這就形成了一個政策與市場的底層悖論：

規劃端要求高規格地標、高品質建設、長期自持穩產業；但土地端沒有對應讓利、稅費端沒有專項補貼、產業端沒有定向導入。

所有成本與風險壓給市場化主體，卻只給了一個“微薄租金+低流動性”的回報模型。別說民營房企，就算是資金成本更低的國資平臺，也要反復掂量這筆賬的性價比。

反觀重慶那些成功落地的大型商業體，無一例外都是靠大量住宅銷售回款覆蓋商業建設成本。先筑牢安全墊，再慢慢培育商業。

而A-ONE從規劃之初，就沒有足夠的“住宅安全墊”去對沖超高層的長周期風險。

一直這樣的話，誰敢接盤？

文丨五童

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