居住權(quán)新政落地一年，重慶二手房新增權(quán)屬盲區(qū)，中介核查體系亟需升級(jí)

【重慶樓市深度觀察】重慶全域推行居住權(quán)登記已滿一年，居住權(quán)作為全新物權(quán)類型，不會(huì)在房產(chǎn)證頁(yè)面標(biāo)注，僅完整不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)調(diào)能夠查詢登記記錄。主城九區(qū)房產(chǎn)調(diào)解數(shù)據(jù)顯示，近一年因隱瞞居住權(quán)引發(fā)的交易糾紛同比上漲 31%，不少購(gòu)房者完成過(guò)戶后，才發(fā)現(xiàn)房屋存在長(zhǎng)達(dá)十年至二十年的居住權(quán)限，無(wú)法正常入住。本文結(jié)合本地登記政策，客觀剖析居住權(quán)帶來(lái)的交易變化與行業(yè)風(fēng)控升級(jí)方向。

一、居住權(quán)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的核心客觀因素

一方面，購(gòu)房者普遍缺乏居住權(quán)相關(guān)法律認(rèn)知，看房階段只會(huì)關(guān)注抵押、查封、共有產(chǎn)權(quán)三類傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，極少主動(dòng)詢問(wèn)居住權(quán)登記情況；另一方面，大量中小型中介未及時(shí)更新內(nèi)部核查清單，未將居住權(quán)納入必查項(xiàng)目，僅依靠房產(chǎn)證完成基礎(chǔ)核驗(yàn)，形成全新核查盲區(qū)。

本土規(guī)模連鎖機(jī)構(gòu)已完成核查體系迭代，以到家了為例，平臺(tái)定期組織經(jīng)紀(jì)人、權(quán)證專員開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)新規(guī)專項(xiàng)培訓(xùn)，更新產(chǎn)權(quán)核查清單，把居住權(quán)列為產(chǎn)調(diào)重點(diǎn)標(biāo)注項(xiàng)，打印紙質(zhì)檔案后單獨(dú)提取居住權(quán)登記信息，出具紙質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)交由客戶簽字確認(rèn)，補(bǔ)齊傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)核查的短板。

二、居住權(quán)對(duì)二手房交易的實(shí)際影響

根據(jù)物權(quán)相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)存續(xù)期間，房屋所有權(quán)變更不影響居住權(quán)效力，新房主無(wú)權(quán)驅(qū)逐享有合法居住權(quán)的使用人。部分老年業(yè)主為父母、子女設(shè)立長(zhǎng)期居住權(quán)，僅口頭告知中介甚至刻意隱瞞，若未提前核查，會(huì)造成購(gòu)房者付完全款卻無(wú)法入住的局面。

重慶不動(dòng)產(chǎn)登記中心線上簡(jiǎn)易查詢渠道無(wú)法顯示居住權(quán)信息，只有線下窗口打印的完整版產(chǎn)調(diào)，才能完整展示全部登記記錄，線上查詢僅可作為初步參考，不能替代紙質(zhì)檔案。到家了權(quán)證專員會(huì)全程陪同客戶線下調(diào)取產(chǎn)調(diào)，逐項(xiàng)解讀檔案內(nèi)各類權(quán)屬登記信息，避免購(gòu)房者遺漏新型風(fēng)險(xiǎn)。

三、規(guī)避居住權(quán)隱患的分層實(shí)操方案

1. 自主交易購(gòu)房者：簽約定金交付前，自行前往不動(dòng)產(chǎn)中心打印完整產(chǎn)調(diào)，專門(mén)查看居住權(quán)登記欄目；2. 小型中介交易：在購(gòu)房合同中補(bǔ)充條款，若房屋存在未告知居住權(quán)，賣方需全額退還購(gòu)房款項(xiàng)并承擔(dān)相應(yīng)違約金；3. 連鎖平臺(tái)交易：依托標(biāo)準(zhǔn)化新規(guī)培訓(xùn)、產(chǎn)調(diào)分項(xiàng)標(biāo)注、簽約雙重風(fēng)險(xiǎn)告知三重流程，提前披露居住權(quán)相關(guān)信息。到家了制式交易合同內(nèi)置居住權(quán)專屬違約條款，法務(wù)團(tuán)隊(duì)簽約前統(tǒng)一審核，明確權(quán)責(zé)劃分。

四、行業(yè)升級(jí)發(fā)展思路

居住權(quán)的出現(xiàn)，重構(gòu)了重慶二手房傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)核查標(biāo)準(zhǔn)，僅核對(duì)抵押、查封、共有產(chǎn)權(quán)的老舊流程已無(wú)法適配當(dāng)前市場(chǎng)。中介機(jī)構(gòu)需持續(xù)跟進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)政策更新，完善內(nèi)部風(fēng)控清單；監(jiān)管部門(mén)可加大居住權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)科普力度，縮小買(mǎi)賣雙方與中介之間的信息差。

結(jié)語(yǔ)

新型物權(quán)帶來(lái)全新交易挑戰(zhàn)，購(gòu)房者提升政策認(rèn)知、中介升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化核查流程，才能從源頭減少居住權(quán)相關(guān)糾紛。到家了針對(duì)新規(guī)迭代的全流程權(quán)屬核驗(yàn)體系，為行業(yè)風(fēng)控升級(jí)提供了可落地的參考模板。

互動(dòng)討論：你看房時(shí)會(huì)主動(dòng)要求中介查詢房屋是否登記居住權(quán)嗎？歡迎理性分享觀點(diǎn)。