老舊寫(xiě)字樓變身青年安居港灣！上海“商改保”走出城市更新新樣板

新民晚報(bào)記者 楊玉紅 志愿者 陳語(yǔ)涵 巴桑普赤

畢業(yè)季帶動(dòng)上海租房市場(chǎng)持續(xù)升溫，大量新市民、青年人尋找性?xún)r(jià)比高、配套完善的宜居居所。依托上海“非改居”保租房相關(guān)政策，一批運(yùn)營(yíng)乏力、長(zhǎng)期空置的老舊寫(xiě)字樓迎來(lái)改造轉(zhuǎn)機(jī)。

坐落于徐匯區(qū)中山西路的瑞元里·中山西路店，由閑置多年的滬水商務(wù)樓改造而來(lái)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，補(bǔ)齊中心城區(qū)安居短板，成為國(guó)企推動(dòng)城市更新，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏的示范樣本。

一棟老樓的煥新之路

中山西路宜山路口，白色外墻的瑞元里公寓在寫(xiě)字樓與居民樓之間格外亮眼。這片如今一房難求的青年社區(qū)，前身是隧道股份旗下滬水置業(yè)1994年建成的滬水商務(wù)樓，建筑面積超3100平方米。

受商辦市場(chǎng)持續(xù)承壓影響，這棟運(yùn)營(yíng)30年的樓宇出租率逐年下滑，2023年空置率接近50%。一邊是中心城區(qū)青年租房需求旺盛，一邊是閑置商辦空間資源浪費(fèi)，供需矛盾愈發(fā)突出。為此，隧道股份搶抓上海非居住存量房屋改建保租房政策機(jī)遇，啟動(dòng)整樓更新改造工程。

商辦改居住絕非簡(jiǎn)單隔斷分割，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為樓宇實(shí)施全方位“精細(xì)化手術(shù)”。原有大開(kāi)間辦公空間被重新規(guī)劃為20平方米至52平方米多元戶(hù)型，配套獨(dú)立廚衛(wèi)、精裝軟裝，實(shí)現(xiàn)拎包入住；為適配居住安全標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目運(yùn)用化學(xué)植筋工藝加固建筑基底，將樓梯間框架柱抗震等級(jí)提升一級(jí)，筑牢居住安全底線(xiàn)。徐匯區(qū)各職能部門(mén)提前介入全程跟進(jìn)，高效協(xié)調(diào)民用水電認(rèn)定、改造審批等關(guān)鍵事項(xiàng)，打通政策落地各類(lèi)堵點(diǎn)，推動(dòng)老舊寫(xiě)字樓合規(guī)、安全、高效完成功能轉(zhuǎn)型。

去年10月30日，瑞元里·中山西路店正式開(kāi)業(yè)，包含83套一居室與6套一室一廳。一樓大堂為開(kāi)放式公共空間，會(huì)客洽談區(qū)、自助健身房一應(yīng)俱全，租客刷臉即可使用健身設(shè)施。租客步行5分鐘直達(dá)3、4、9號(hào)線(xiàn)軌交站，周邊醫(yī)院、大型商場(chǎng)配套齊全，滿(mǎn)足了都市白領(lǐng)日常通勤、生活消費(fèi)需求。

高性?xún)r(jià)比+暖心服務(wù)

作為合規(guī)保障性租賃住房，瑞元里租金嚴(yán)格按照周邊市場(chǎng)價(jià)九折定價(jià)，租期一年起，為剛踏入職場(chǎng)的年輕人提供穩(wěn)定、可負(fù)擔(dān)的過(guò)渡居所。“我們的租客以25至30歲青年為主，來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療、教育培訓(xùn)等行業(yè)。”瑞元里客戶(hù)運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理張丹梅介紹，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái)，還接待了多組來(lái)自日韓、歐美的外籍租客，形成多元包容、開(kāi)放友好的青年社區(qū)氛圍。

走入公寓大堂，一面獨(dú)具特色的海派文化展示墻拉近新市民與城市的距離。墻面陳列“儂好”“歡喜儂”等地道滬語(yǔ)短句，搭配“就住上海心里廂”的品牌標(biāo)語(yǔ)，讓租客沉浸式感受本土城市溫度。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)定期收集租客興趣問(wèn)卷，每月免費(fèi)開(kāi)設(shè)手作、瑜伽、滬語(yǔ)課堂等特色活動(dòng)；重大賽事、節(jié)日節(jié)點(diǎn)同步策劃主題活動(dòng)，暖心細(xì)節(jié)讓租客收獲滿(mǎn)滿(mǎn)的歸屬感。

優(yōu)越區(qū)位、完善配套、親民租金疊加豐富社群服務(wù)，讓公寓入住熱度持續(xù)走高。開(kāi)業(yè)初期出租率迅速突破90%，如今常年一房難求。

開(kāi)辟存量運(yùn)營(yíng)新賽道

老舊商辦轉(zhuǎn)型保租房，緩解了青年安居難題，更激活沉睡存量資產(chǎn)，為國(guó)企開(kāi)辟存量運(yùn)營(yíng)新賽道。上海瑞元里公寓管理有限公司總經(jīng)理包昀介紹，改造完成后，閑置低效資產(chǎn)成功轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定收益載體，實(shí)現(xiàn)民生保障與企業(yè)增收共贏。

依托旗下建元資管平臺(tái)，隧道股份以該項(xiàng)目為范本，全面梳理集團(tuán)內(nèi)部低效商務(wù)樓宇資源。下一步，品牌將復(fù)制中山西路店成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，落地高行鎮(zhèn)、徐家匯兩大新項(xiàng)目，持續(xù)擴(kuò)大保租房供給規(guī)模。

今年，上海推進(jìn)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、城市更新和住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃以及《上海市城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃（2026-2028年）》的編制，推動(dòng)劃定重點(diǎn)更新片區(qū)。聚焦低效商辦樓宇和商辦設(shè)施轉(zhuǎn)型升級(jí)，破解超大城市職住失衡、商辦資產(chǎn)低效兩大難題。截至6月底，商辦樓宇更新提升已完工項(xiàng)目13個(gè)，建筑面積58萬(wàn)平方米；在建項(xiàng)目37個(gè)，建筑面積135萬(wàn)平方米。

隨著城市更新行動(dòng)深入推進(jìn)，政策紅利持續(xù)釋放，越來(lái)越多低效商辦空間完成功能重塑。以瑞元里為代表的“商改保”項(xiàng)目，既擴(kuò)充中心城區(qū)保租房供給，為新市民、青年人搭建安居平臺(tái)，又盤(pán)活海量存量不動(dòng)產(chǎn)，為國(guó)有企業(yè)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提供標(biāo)準(zhǔn)化范式，持續(xù)為上海高質(zhì)量發(fā)展注入新活力。

新民晚報(bào)原創(chuàng)稿件

編輯：唐夢(mèng)葭

編審：龔蓮