河南
最近后臺好多叔叔阿姨給我留言，問現在是不是買房的好時機，要不要趕緊上車抄底。說實話，這個問題戳中了好多人的痛點，畢竟房子要掏大半輩子的積蓄，誰也不想買在半山腰套牢。今天我不說那些模棱兩可的場面話，就拿實實在在的數據擺出來給你看，結論可能不好聽，但都是掏心窩子的實話。
很多人說判斷房價走勢太復雜，要看人口紅利要看城市化率還要看一堆亂七八糟的專業指標。其實房子漲不動之后，判斷它跌沒跌到底，方法特別簡單。只需要拿房屋租金回報率跟三十年期國債收益率比一比就行。
三十年期國債的收益率，就是咱們常說的社會無風險收益率，把錢放進去穩穩拿收益，幾乎沒什么風險。金融圈算資產價值本來就看未來收益，房子拿來出租，價值自然跟租金掛鉤。房子畢竟是有風險的資產，它的租金回報率總得比無風險的國債高才合理，不然就說明樓市泡沫太大了。
勾股大數據團隊的統計顯示，2019年至今，咱們國內一線城市的租金回報率，長期低于三十年期國債收益率，兩者的平均利差達到147BP。這個數字是什么概念，就是那幾年國內樓市的泡沫已經大得相當夸張了。直到這一輪樓市調整啟動，兩者的利差才開始慢慢收斂。
截至2025年6月，中國一線城市平均租金回報率是1.93%，三十年期國債收益率是1.86%，兩者基本貼在一起，只差了7BP。但這還遠遠算不上合理，房產本來就是風險資產，租金回報率必須比無風險收益率高出一定水平，才算是安全區間。
咱們看看海外成熟樓市的情況就知道了。2009年到2024年，紐約住房租金回報率和三十年期國債收益率的平均利差是198BP，東京是168BP，柏林是211BP。哪怕是情況比較特殊的倫敦，租金回報率也比三十年期國債收益率高出34BP。
按全球公認的樓市穩態標準算，國內房價還有25%的下跌空間。綜合全球經驗，再算上住房還有維修和折舊成本，一線城市的住房租金回報率，需要高于三十年期國債收益率80BP以上，樓市的價量才能達到穩定狀態。結合國內民眾對住房的特殊執念，我們可以把這個利差標準降到60BP，也就是租金回報率需要達到2.5%以上。按照這個標準計算，當前國內房價還有約25%的下跌空間。
可能很多朋友沒法接受這個結論，畢竟過去三年國內房價平均已經下跌了33%，不少人已經在房產上虧了不少錢。但數據是冰冷的，經濟規律從來不會以人的意志為轉移。三年前也沒人敢相信房價會普跌33%，可它確實實實在在發生了，現在我們也該直面現實。
2021年10月，國內房價開始回落，租金回報率和三十年期國債收益率的利差就開始收窄。2023年下半年政策寬松加碼之后，租金回報率開始逐步回升，國債收益率加速下行，利差從2023年6月的119BP回升到2025年6月的7BP。兩年時間一共回升了126BP，月均回升5BP。
按照當前這個收斂速度計算，從現在的7BP利差回升到80BP的標準，大概還需要14個月的時間。這意味著國內房價的下跌進程已經走完了四分之三，大概率會在2026年底觸底企穩。
有人會問，如果后期政策調整力度加大，樓市見底的時間會不會提前？答案還真是否定的。人為干預帶來的短期上漲脈沖，只會讓下跌的陣痛分散到更多人身上，不會改變整體的調整節奏。
不管你愿不愿意承認，當前的樓市調整還沒結束。現在不到萬不得已，真的別輕易掏錢買房。
房子是中國人刻在骨子里的執念，也是時代洪流下很多人的無奈選擇。不少人一輩子都被這套鋼筋水泥套牢，連換個活法的勇氣都沒有。可家從來不是房產證上的名字，是灶臺邊的煙火氣，是陪在你身邊的愛人。別讓房子定義了你的生活，擁有不被房產裹挾的勇氣，才算是真正和自己、和時代和解。
我很喜歡一位叫盧巖浪的詩人寫的兩句詩，“三生不解甲子樹，一葉落知天下秋”。文字里藏著的獨立、豁達和清醒，恰恰是我們當下最需要的東西。做一個清醒的人，哪怕偶爾會因為看透現實而有點郁悶，也比稀里糊涂隨波逐流付出的代價小得多。
參考資料：中國證券報 國內房地產市場調整周期分析
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