數(shù)據(jù)腰斬了，為啥體感很反差？

最近直播間里，關(guān)于各種地塊供地的討論，越來(lái)越多。

想必大家還是很關(guān)注北京土地和新房市場(chǎng)，最近我也在深入調(diào)查和研究，發(fā)現(xiàn)了很多和之前認(rèn)知有差異的地方，和大家共享。

北京供地是不是加速了？是不是變多了？

先說(shuō)結(jié)論：不是，不是。

不僅沒(méi)有變多，從商品房每年供應(yīng)套數(shù)上看，還腰斬了。

這的確和我們的實(shí)際體感很反差，但數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，各位自己驗(yàn)證也不難（盡量多綜合幾個(gè)口徑，現(xiàn)在很多AI也會(huì)騙人，順便說(shuō)一嘴：房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，ai這塊還是非常滯后的，買(mǎi)房問(wèn)ai，基本都是反指）。

那問(wèn)題來(lái)了，為啥最近大家的體感，是供地越來(lái)越?jīng)]有節(jié)操？感覺(jué)越來(lái)越多呢？

主要有以下幾個(gè)原因：

①?gòu)牧闵⒐┑氐郊泄┑氐霓D(zhuǎn)變

之前的北京供地，屬于不定期零散供地，而到了2021年開(kāi)始試行集中供地，到了2023年2月，政策又優(yōu)化“改為提前公示全年供地清單、彈性多批次出讓，土拍頻次大幅增加”。

咱們以2025年北京的商品房住宅供地為例，一共供地是9批次，也就是平均每批次大概5-6塊地，他們又很聰明地，每次供地里，安排1塊比較熱門(mén)的地塊。

那么，按照新的供地規(guī)則，公示9次+拍地9次，一共18次向社會(huì)公布消息。

也就是說(shuō)，對(duì)于普通關(guān)注者來(lái)說(shuō)，會(huì)有這樣一個(gè)感覺(jué)（重要）：

※每隔半個(gè)月多一點(diǎn)，就看到供地信息

※每次供地都好幾塊，而且每次都有熱點(diǎn)地塊引起人們注意

這種消息輪番沖擊，給人的感覺(jué)就是：

這怎么天天都在供地啊？

相反地，在之前零散供地的年代，多數(shù)都是遠(yuǎn)郊/超遠(yuǎn)郊供地，一年值得大家關(guān)注的地塊，就那么幾個(gè)，平均2個(gè)月出一次熱點(diǎn)，而且出新聞的時(shí)候，就單獨(dú)一塊地。

這種信息的密度和頻次，給人造成了很大的錯(cuò)覺(jué)。

②互聯(lián)網(wǎng)傳播速度和規(guī)模的指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)

這就沒(méi)啥可說(shuō)的了，原來(lái)咱們獲取地塊信息的渠道基本就兩種：一種是傳統(tǒng)媒體偶爾一次的新聞報(bào)道，而且受時(shí)間或版面限制，基本每次就是一帶而過(guò)。另一種是圍脖，就那么幾個(gè)大V，偶爾發(fā)一下，而且發(fā)的當(dāng)天，他還發(fā)了別的幾十條圍脖。

現(xiàn)在全民自媒體時(shí)代，可完全顛覆了，是個(gè)人有個(gè)嘴，就能聊一下。特別是大數(shù)據(jù)繭房時(shí)代，這些消息就像蒼蠅一樣，一天你能在不同平臺(tái)刷到N遍，晚上睡前刷個(gè)直播，上下滑也都在聊這玩意......

你想想你的小腦瓜容量才多大，早就被填滿(mǎn)了。

③雖整體供地減少了，但城區(qū)/近郊供地變多了

咱們絞盡腦汁想一想，2015年后的10年時(shí)間里，以朝陽(yáng)為例，供地基本都是邊邊角角,2025年后才開(kāi)始有幾塊像樣的供地。

海淀也是一樣，東西城更不用說(shuō)了，更少。

好一點(diǎn)的地方，基本就是沒(méi)咋供地。

近10年北京城區(qū)供地荒......

也就從25年到26年開(kāi)始，朝陽(yáng)有像樣的供地了，東三環(huán)的松榆里、太陽(yáng)宮、永安里、呼家樓、大郊亭。

甚至海淀四環(huán)和核心產(chǎn)業(yè)區(qū)也開(kāi)始供地了，西四環(huán)寶山、半壁店、西冉，上地核心區(qū)的樹(shù)村、朱房村、功德寺還有快開(kāi)盤(pán)的0702，今年還有如園旁邊的西北旺D1......

（時(shí)間關(guān)系，以上憑記憶寫(xiě)的，漏掉可補(bǔ)充）

所以，你看：

以上三點(diǎn)里，前兩點(diǎn)是體感上造成的表面差異，這個(gè)比較簡(jiǎn)單，沒(méi)有太值得深入探討的必要。

而對(duì)于第三點(diǎn)，還是值得聊聊。

“雖整體供地減少了，但城區(qū)/近郊供地變多了”

那么，變多原因是什么？

首先我們要明確一件事，城區(qū)/近郊供地，基本全部來(lái)源于拆舊蓋新，并不像北京房地產(chǎn)剛起步階段，把空地、荒地甚至黃花菜地推平了，直接在上面蓋房。

所以結(jié)合這個(gè)共識(shí)，我覺(jué)得有兩點(diǎn)原因?qū)е鲁菂^(qū)/近郊供地變多了。

第一，從拆不起，變騰得起

2016年的拆遷，對(duì)拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，就是改命的機(jī)會(huì)，給的真多啊！

而2026年的騰退，有點(diǎn)食之無(wú)味、棄之可惜的感覺(jué)。

你再問(wèn)問(wèn)現(xiàn)在騰退房子的老北京，他們興奮么？

對(duì)絕大多數(shù)家庭，不僅不興奮，有的還要背負(fù)鄰居的道德綁架，本來(lái)不想走，但是如果因?yàn)樽约簩?dǎo)致大家走不了，說(shuō)不過(guò)去。

為啥不想走呢？

補(bǔ)的太少了，不管是給錢(qián)還是給房，實(shí)際核算下來(lái)，基本也就是原來(lái)老房子價(jià)值的1.2-1.3倍，再折算一下資金成本和機(jī)會(huì)成本，沒(méi)占啥便宜。

這里我不是替誰(shuí)說(shuō)話(huà)，騰地的和拿地的，本來(lái)就是甲乙方，一方利益少了，另一方自然成本就下來(lái)了。

從前很多解決不了的地塊，從拆不起，慢慢變騰的起了。

第二，從高房?jī)r(jià)，到低地價(jià)

如果上面的邏輯，主要是政策方面的變化。

那么這個(gè)第二點(diǎn)，就是市場(chǎng)方面的變化了。

房?jī)r(jià)高的時(shí)候，對(duì)征地來(lái)說(shuō)，不可能給低了。

房?jī)r(jià)低的時(shí)候，對(duì)征地來(lái)說(shuō)，可以很順其自然地給低一點(diǎn)。

可以這么理解：

做面粉的麥子便宜了，面粉也不敢賣(mài)太貴了，對(duì)上游來(lái)說(shuō)，是雙贏的。

而且好地塊，賣(mài)的好，周轉(zhuǎn)起來(lái)也賣(mài)的快了許多。

【這里說(shuō)下帶來(lái)的影響】

要說(shuō)第四代住宅，對(duì)遠(yuǎn)郊房產(chǎn)影響大，這個(gè)我認(rèn)。

等于是，第四代全方位地優(yōu)于第三代或者三代半住宅。

坦率講，這個(gè)也只能算肉眼可見(jiàn)的距離，沒(méi)有特別夸張，很多2020年前后的遠(yuǎn)郊次新房，說(shuō)實(shí)話(huà)無(wú)論從容積率還是從戶(hù)型設(shè)計(jì)，并沒(méi)有說(shuō)到了“推溝里”的程度。

但是對(duì)于城區(qū)/近郊，10多年甚至20年供地荒的一些板塊，對(duì)比差異已經(jīng)很難用“可視化數(shù)據(jù)”的差異來(lái)對(duì)比了。

它不是第三代到第四代的更新，它是第二代甚至第一代到新式建筑的“馬里亞納海溝級(jí)”的跨越。

其實(shí)經(jīng)常看我直播的人都知道，我倒是對(duì)所謂的第四代住宅并不特別感冒，因?yàn)閺膩?lái)沒(méi)有從官方口中定義過(guò)第四代住宅這個(gè)概念，人家只說(shuō)的是“好房子標(biāo)準(zhǔn)”。

但是，這，就夠了。

這種例子又不勝枚舉了：

半壁店的11萬(wàn)+保利熙瑞咋樣？

很貴，貴的離譜。

以我以前的認(rèn)知，只有腦殘才會(huì)買(mǎi)。

但你看看，距離它只有1公里的這個(gè)小區(qū)：

你也不會(huì)覺(jué)得是保利熙瑞便宜了，而是瑞新里小區(qū)簡(jiǎn)直是天價(jià)。

看到這個(gè)例子，我再也不懷疑是哪個(gè)腦殘會(huì)買(mǎi)保利熙瑞了，你如果賣(mài)了瑞新里小區(qū)，你也買(mǎi)。

雖然保利還是很貴很貴......

還有比如像豐臺(tái)最近比較熱的嘉棠雅序，南四環(huán)舊二手販子橫行的地方，賣(mài)7萬(wàn)我簡(jiǎn)直理解不了。

但你看到這個(gè)小區(qū)：

你也不會(huì)覺(jué)得是嘉棠雅序便宜了，而是“萬(wàn)五”簡(jiǎn)直是天價(jià)（雖然實(shí)際成交也就6.5W附近）。

再多的例子我就不舉了。

我想大家應(yīng)該已經(jīng)懂了，北京房地產(chǎn)正在經(jīng)歷著前所未有的變革。

在這場(chǎng)變革中，誰(shuí)的“皮厚”，誰(shuí)就能“抗住傷害”，誰(shuí)才活得更久......

供地失衡、價(jià)格錯(cuò)配、代際更迭......北京房地產(chǎn)正在經(jīng)歷著前所未有的變革。在這場(chǎng)變革中，誰(shuí)的“皮厚”，誰(shuí)就能“抗住傷害”，誰(shuí)才活得更久....

這不僅要從政策端，還要從房?jī)r(jià)相關(guān)性、實(shí)時(shí)量?jī)r(jià)變化、選籌邏輯、板塊和小區(qū)走勢(shì)等多個(gè)維度進(jìn)行詳細(xì)分析。

為了更好地幫助各位“躲避傷害”，我們決定本周六開(kāi)啟7月份的線下沙龍（僅此一場(chǎng)）。

本次沙龍承諾：現(xiàn)場(chǎng)絕無(wú)帶貨、全程都是干貨。