調查 | 共享大堂？企業(yè)私產？欣苑大廈業(yè)主遭遇通行、產權雙重爭議

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近日，天津廣播新聞熱線23601111接到家住南開區(qū)水上公園街欣苑大廈的居民來電，他們反映大廈首層大堂直通電梯間，從2006年入住至今，住在樓里的居民都由此門通行。可是最近，他們卻意外獲悉，首層大堂已經單獨登記為企業(yè)專有產權，首層出入口大門也納入企業(yè)產權范圍，居民再要進出樓棟，都得走后門。

公開資料顯示，欣苑大廈于2000年竣工，建筑面積17500平方米，設有約200個機動車停車位、2部電梯，由天津市房地產開發(fā)（集團）股份有限公司第二分公司投資建設。

首層大堂何時完成空間分割、辦理產權轉讓登記？居民們毫不知情。

這段時間，他們多方奔走，希望得到一個答案……

▲南開區(qū)欣苑大廈

認知顛覆：通行二十年正門突然封閉

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市民江女士在2006年入住欣苑大廈，大廈主出入口臨街，設在欣苑路上。進了大門、穿過大堂、搭乘電梯上樓，20年來，她每天回家走的都是這條路線。

今年6月的一天，江女士回家時卻意外發(fā)現臨街正門被封閉，門上還貼了一張“溫馨提示”。提示寫明封門原因，是要啟動裝修，而封門的理由，則是“大廈前大廳屬于單位個人產權在房本面積內”。

▲被封閉的大門

▲貼在大門上的裝修通知

提示中的“房本”，就是不動產權證書，意味著產權企業(yè)對大堂享有占有、使用、收益、處分的專有物權，受法律嚴格保護并可依法自由交易。

“20年來，我們一直認為大堂是全體業(yè)主的共用區(qū)域，怎么現在成人家的房子了？”對此感到意外的，還有住在這里的王女士。

“買房的時候，開發(fā)商明確承諾，首層大堂是全體業(yè)主的配套公共區(qū)域。”

直到今天，王女士還保存著當年商品房銷售宣傳冊，一層戶型平面圖清晰標注首層功能區(qū)為“共享大堂”。二十年的使用習慣、開發(fā)商的前期宣傳，都讓業(yè)主認為大堂是他們的共有部分。

▲江女士保存的宣傳冊

封閉大堂，也引發(fā)了居民王先生對于消防安全的擔憂。

“欣苑大廈13層到頂，3樓以上都是住戶，一樓原本有五個出入口，如果首層大堂都是企業(yè)專有，我們能走的出入口就只剩一個，這符合消防安全疏散規(guī)范嗎？”

王先生出示了他從天津市城市建設檔案館調取的欣苑大廈“工程竣工圖”，圖紙上完整標注了五個對外出入口。王先生指著圖紙告訴記者，如果按照當前產權分割情況，以后居民可以正常使用的疏散通道，只有綠色箭頭標注的一條。

▲欣苑大廈工程竣工圖上顯示的五個出口

工程竣工圖是真實、準確反映項目建成現狀的技術圖樣，是項目竣工驗收后必須移交城建檔案館永久歸檔的檔案材料。

對照原始竣工圖，居民接連拋出三大核心疑問——

其一

圖紙標注的大堂區(qū)域，為何變更為企業(yè)專有產權；

其二

產權分割、不動產登記全過程是否合法合規(guī)，哪些部門具備權屬定性、核驗職能；

其三

封閉原有主通行大堂、僅留存單一出入口，是否形成消防安全隱患。

6月25日，多名業(yè)主攜帶圖紙、宣傳冊、建筑檔案等材料，前往南開區(qū)水上公園街道辦事處，申請通過黨建引領“街鄉(xiāng)吹哨、部門報到”基層聯動處置機制，組織原開發(fā)企業(yè)、首層產權方、各相關職能部門召開多方聯席協(xié)調會，現場答疑解惑。

三方齊聚：產權證、竣工圖出現分歧

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6月30日，南開區(qū)水上公園街道辦事處召集欣苑大廈首層現產權企業(yè)、首層場地承租方，天津市規(guī)劃和自然資源局南開分局、南開區(qū)住房和建設委員會、南開區(qū)消防救援支隊工作人員，與業(yè)主面對面，開了三個小時的溝通會。

▲街道辦組織召開吹哨報到會

當天會上，欣苑大廈首層產權企業(yè)代表向居民們出示了不動產權證書原件。

證書登記信息顯示，欣苑大廈101房屋為公司單獨所有，權利性質為出讓/商品房，用途為城鎮(zhèn)住宅用地/非居住，建筑面積1173.04㎡，使用期限從2025年10月17日——2095年10月16日。

公司同步提供的分層分戶平面圖也顯示，欣苑大廈原竣工圖紙上標注的首層大堂，在分戶測繪環(huán)節(jié)全部劃入101專有房屋范圍。

換言之，欣苑大廈首層在2025年以商品房屬性完成產權交易，原本的公共大堂被確權為企業(yè)專有房屋。

從大廈居民入住、大堂投入使用，到首層完成商品房過戶登記，中間發(fā)生了哪些權屬變更？大堂又是從何時起被劃入專有產權范圍？

這是很多居民心中的疑問。

不動產權登記簿、不動產權證書是界定房屋權屬的法定核心依據；竣工圖紙、規(guī)劃審批檔案、商品房銷售宣傳資料則屬于規(guī)劃、建設環(huán)節(jié)存檔與交易承諾文件，不能直接否定不動產登記結果。

但當二者存在矛盾，利害關系人可申請主管部門核查登記全流程合規(guī)性。

▲產權方提供的不動產權證書、首層分戶平面圖

溝通會上，產權企業(yè)代表拒絕接受媒體采訪，但也透露首層場地已經對外出租，承租方計劃開展經營性活動。

當天，承租企業(yè)也派代表前來參會，但是同樣拒絕記者采訪。會后記者正式發(fā)函，書面詢問租賃期限、經營業(yè)態(tài)等信息，至今沒有收到任何回復。

針對業(yè)主集中質疑的大堂權屬變更、消防通道合規(guī)兩大核心問題，南開區(qū)各職能部門現場做出政策解讀：

1、原始圖紙明確標注的大堂，為何登記為企業(yè)專有產權？

天津市規(guī)劃和自然資源局南開分局答復：項目規(guī)劃管理分為兩大階段，第一階段為項目立項規(guī)劃審批階段，重點監(jiān)管建筑密度、容積率、綠地率、建筑層數、建筑高度等整體規(guī)劃指標，這一階段不劃分房屋專有、共有產權邊界；第二階段從核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證到項目竣工交付前，重點監(jiān)管建筑外觀、主體結構、層高等是否與規(guī)劃方案一致，若建筑實體與規(guī)劃方案存在明顯改動，無法通過規(guī)劃核實驗收。

工作人員同時說明，在不新增建筑總面積等核心指標的前提下，建筑內部空間使用功能調整，不屬于規(guī)劃驗收監(jiān)管范疇。

南開區(qū)住房和建設委員會答復：欣苑大廈項目建設審批由市級主管部門統(tǒng)籌管理。住建部門主要監(jiān)管施工階段工程質量、安全生產、文明施工；項目完工后牽頭組織建設、施工、設計、監(jiān)理、勘察五方責任主體開展竣工驗收，完成竣工驗收備案手續(xù)。

項目建設期間，施工圖用于現場施工指導，竣工圖紙反映建筑最終完工形態(tài)，住建部門主要核查現場施工情況是否與經審批的施工、竣工圖紙一致，至于圖紙上標注“大堂”或是其他文字，不能單獨作為產權歸屬判定依據。

2、大堂劃歸企業(yè)專有，是否存在消防安全隱患？

南開區(qū)消防救援支隊現場核查后答復：依據相關規(guī)范，欣苑大廈首層需配置2處獨立疏散通道，當前現場留存通道數量滿足最低規(guī)范標準。但當業(yè)主提出“其中一條疏散通道必須穿過首層企業(yè)專有產權”時，消防工作人員明確：消防監(jiān)管職責聚焦疏散通道數量、寬度、暢通度是否達標，產權界定不屬于消防監(jiān)管范疇，但同時強調，即使疏散通道穿越企業(yè)專有產權范圍，產權方也有義務全程保持通道開放暢通，不得封堵、隔斷。

疑點聚焦：大堂權屬變更流程，消防安全隱患亟待全面核查

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開了一下午的溝通會，居民安女士心中的疑問并未消解，反而生出更多困惑。

溝通會前，她特意從天津市城市建設檔案館調取了欣苑大廈全套原始存檔資料，“檔案里沒有欣苑大廈的建筑工程施工圖，但是我找到了消防平面圖和電路管線平面圖，上面都標注首層為大堂，跟竣工圖紙標注是一致的。”

安女士質疑：這些圖紙都是城建檔案館歸檔、留存的工程核驗參考資料，統(tǒng)一認定首層的大堂功能，為何到了分戶測繪環(huán)節(jié)，可以直接劃入企業(yè)專有產權？測繪、產權登記整套流程是否存在不合規(guī)環(huán)節(jié)？

“難道圖紙上想寫什么就寫什么？完全脫離實際也沒關系？”

因城建檔案館缺失項目施工圖紙，安女士已正式向天津市規(guī)劃和自然資源局提交申請，希望調取欣苑大廈全套建筑工程施工圖存檔資料。

▲安女士找到的兩張圖紙，首層都標注“大堂”字樣

對于居民們質疑的欣苑大廈首層不動產權登記證書辦理合法性，現產權企業(yè)工作人員回應：企業(yè)通過正規(guī)不動產轉讓流程取得首層產權，對于項目早年規(guī)劃審批、測繪分割事宜并不掌握。

本次溝通會，欣苑大廈原始開發(fā)企業(yè)—天津市房地產開發(fā)（集團）股份有限公司并未派代表參會，沒能現場回應業(yè)主關于大堂規(guī)劃配套的相關疑問。

大廈建設期間的多張存檔圖紙都在首層標注出大堂區(qū)域，而企業(yè)持有的不動產權證書卻將整片大堂登記為其單獨所有的專有部分。建設圖紙、竣工檔案與分戶測繪、不動產登記結果存在明顯沖突。

首層大堂為何從公共配套變更為獨立商品房？完整變更流程、權屬劃分法定依據，仍待各職能部門全面核查厘清。

此外，居民心中的消防安全顧慮依舊突出，

“消防部門說當前疏散通道數量達標，但疏散通道穿行企業(yè)專有區(qū)域，后續(xù)企業(yè)裝修、日常經營會不會改變通行條件？對疏散通道有沒有影響？誰來把這個關？”說到這里，居民王先生的情緒有些激動，“現狀達標不等于現實安全！”

居民提出的隱患顧慮確實存在現實依據，依據《中華人民共和國消防法》相關規(guī)定，無論建筑產權如何劃分，疏散出口、疏散通道必須全程保持暢通，任何單位、個人不得鎖閉、封堵疏散通道，如果產權方出現封堵、占用疏散通道行為，屬于明確火災隱患。

截至記者發(fā)稿，欣苑大廈的業(yè)主們仍期盼著多部門開展聯合核查，針對首層大堂權屬變更流程、消防安全長效管控問題給出更加權威的核查結論。

記者 | 張歆

視頻 | 于玥

編輯 | 馬媛