寧波國(guó)企，大戶型正在啪啪打臉

　　接下來十天，老司機(jī)將會(huì)停更，我們下周見。

　　大家有沒有關(guān)注到一個(gè)現(xiàn)象，最近兩年，寧波部分國(guó)企開始猛上大戶型。無論地段如何，購(gòu)房者接不接受，大戶型咔咔猛上。

　　比較早一點(diǎn)的典型就是軌交的縵島。

　　這個(gè)樓盤說起來在東錢湖，但實(shí)際離湖超過2公里，所以基本和東錢湖沒啥關(guān)系。再看看周邊，北面是鄞縣大道，西面是繞城高速，東南是兩條交叉小河，對(duì)面是農(nóng)田，沒有生活配套，沒有天然大景觀。

　　唯一可以說一下的，是東面河對(duì)岸有20年前的老別墅。就這么一個(gè)邊緣板塊，軌交卻把它規(guī)劃成了大面積豪宅。

　　為了撐起“豪宅”的定位，軌交也花了不少錢，下沉式庭院、地下會(huì)所、溫水泳池、私宴廳等等，總之比照著市區(qū)豪宅的配置來，主打一個(gè)你有的我都有，但我比你賣便宜。

　　這招有用嗎？不能說完全沒有，只能說差強(qiáng)人意。自2024年底開盤以來，縵島一共802套房子，現(xiàn)在備案了249套，銷售率剛剛過了30%。

　　這結(jié)果領(lǐng)導(dǎo)肯定是不滿意的。

　　為什么軌交會(huì)把縵島做成大戶型豪宅？老司機(jī)想來想去大概兩個(gè)原因吧：

　　第一，土地當(dāng)初買來就偏貴。樓面價(jià)12466元/平，哪怕做剛需產(chǎn)品，售價(jià)也要2萬+才能保本，但到2024年這個(gè)地段想賣2萬+已經(jīng)不容易了，斜對(duì)面的觀棠晴雨才賣1.8萬，賣了整整4年。

　　第二，大戶型熱銷。前兩年樓市雖然很差，但不少大戶型都賣得還不錯(cuò)，比如雅戈?duì)栜睬铮P鳴云翠，江萬玖曜，玉堰瓏印府等，領(lǐng)導(dǎo)們可能覺得大戶型好賣，單價(jià)還高，那就上大戶型。

　　但最終市場(chǎng)怎么又不買賬呢？因?yàn)檫@是刻舟求劍。豪宅不是造個(gè)大戶型就行，它得有地段、配套做支撐，還得有好的品牌和物業(yè)加持。

　　市中心的大戶型賣得好，不代表郊區(qū)的大戶型也賣得好。

　　緊接著，軌交又在前殷搞了一個(gè)大戶型項(xiàng)目——和晏府。

　　我們都知道東部新城有個(gè)海晏府，當(dāng)年雅戈?duì)柕暮勒瑯?biāo)桿，和晏府和它一字之差，軌交向上突破的野心都寫在名字上。

　　和晏府這塊地也沒有地價(jià)壓力，樓面價(jià)11130元/平，住宅高低都有錢賺。這個(gè)項(xiàng)目的成本主要來自于商業(yè)，配套2.7萬方社區(qū)商業(yè)，另外還有2500方的公交站，加起來約3萬方的非住宅。

　　這部分的成本需要通過住宅來消化。

　　所以軌交又把它整成了大戶型，主力戶型176，最大戶型202，去年底開盤到現(xiàn)在，一共備案123套。

　　半年賣了123套，已經(jīng)算不錯(cuò)的業(yè)績(jī)了，后面還剩182套。

　　老司機(jī)去看過和晏府，一開始我就認(rèn)為他們戶型做得偏大了，戶型偏大最大的問題是總價(jià)高，而前殷這個(gè)地段，會(huì)有多少高總價(jià)客戶？

　　不過好在和晏府在裝修上收住了，他們沒有盲目去和豪宅拼裝修，裝標(biāo)幾乎低了一半，這在總價(jià)上低了近百萬。

　　如果按照豪宅的標(biāo)準(zhǔn)頂格上裝標(biāo)，把價(jià)格拉上去，和晏府估計(jì)會(huì)更困難。

　　如果說縵島的豪宅定位是個(gè)錯(cuò)誤，那么和晏府依托到東部新城一站地鐵的距離，并且自己配套兩萬多的商業(yè)，加上一個(gè)口碑還不錯(cuò)的學(xué)校，算是勉強(qiáng)說得過去。

　　但軌交在孔浦和堇府再搞大戶型，就讓老司機(jī)看不懂了。

　　和堇府在哪里？孔浦地鐵站旁，去慈溪的軌道也在這里。這塊地除了南面的界面還行，其它幾個(gè)方向，可謂一言難盡。

　　孔浦被稱為“寧波阿富汗”，受莊橋機(jī)場(chǎng)影響，長(zhǎng)期處于城鄉(xiāng)結(jié)合狀態(tài)，就這么一個(gè)地段，軌交給它上了大戶型。

　　最小139，160和175是主力。

　　這是對(duì)孔浦的購(gòu)買力有多看好，還是對(duì)項(xiàng)目自身有多自信？地段更好的文創(chuàng)港，稍大一點(diǎn)面積都賣不動(dòng)，二手次新房已經(jīng)來到2萬以下了，和堇府的大面積想賣給誰？

　　項(xiàng)目今年3月開盤，住宅一共232套，目前備案了67套，怎么說呢，軌交應(yīng)該感謝以舊換新。

　　最后來說個(gè)更炸裂的，城投在奧體北的項(xiàng)目。

　　這個(gè)項(xiàng)目是塊回鍋肉，很早城投就拍去了，后來一看買的太貴，完全沒法做，于是又退地重拍了一次，重拍地價(jià)降低了些，但也說不上有多便宜。

　　可怕的是，旁邊就是中旅城，當(dāng)年萬人搖、后來踩踏成災(zāi)的著名樓盤。

　　估計(jì)城投也看到中旅城的前車之鑒了，搞剛需肯定搞不過他們，人家二手房都賣到13000元了，低過了城投的地價(jià)。

　　必須往上提，走高端路線。這一提，把最小戶型提到了155平。

　　老司機(jī)看到城投這個(gè)方案是有點(diǎn)眩暈的，這是梁靜茹做的方案嗎？緊靠北外環(huán)高架的第一排，最小做到了155平。

　　然后是168平，188/190平，210平三個(gè)面積段。

　　這還不是最炸裂的，最炸裂的是這是一個(gè)體量“巨大”的樓盤，一共有29幢。

　　高端大氣量又足。

　　老洪塘的西面，奧體的北面，工業(yè)區(qū)的南面，城投推出一個(gè)如此規(guī)模巨大的豪宅樓盤，只能說江北人民有福了！

　　為什么寧波國(guó)企熱衷于搞大戶型？老司機(jī)把這種現(xiàn)象理解為領(lǐng)導(dǎo)意志高于市場(chǎng)需求。我相信，國(guó)企的營(yíng)銷部門應(yīng)該不會(huì)如此激進(jìn)，他們要是有把握能賣掉這種大戶型，寧波的同行都可以洗洗睡了。

　　領(lǐng)導(dǎo)拍板了，下屬肯定會(huì)遵從領(lǐng)導(dǎo)意志，只是我擔(dān)心客戶不一定會(huì)給領(lǐng)導(dǎo)面子，這樣樓盤開盤后，往往會(huì)出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)罵銷售，銷售罵領(lǐng)導(dǎo)的尷尬局面。