百歲老樓將重生：哈爾濱用原拆原建破解老城危房困局

目前哈爾濱原拆原建模式正由試點逐步鋪開。

中房報記者 王迎超 高中華 哈爾濱報道

老城區零散危房、非成套老舊住房改造一直是東北老城更新里的棘手難題。傳統大規模棚改模式，面對單棟小樓、碎片化院落，要么地塊體量太小房企不愿進場，要么整體征收財政壓力過重，大量C級、D級危房長期深陷安全隱患和改造無門的僵局。2026年年初，哈爾濱出臺危舊住宅自主更新原拆原建新政，依托“政府搭臺、居民自愿自籌、片區統籌提質”模式，目前，南和街112號院等試點項目相繼落地，為東北老工業基地城市存量住宅更新提供可復制實踐樣本。

20平方米小屋擠下三代人

南和街112號院已接近“百歲高齡”。王迎超/攝

道外區南和街112號院，一棟始建于上世紀30年代的3層磚混小樓，是哈爾濱老城危舊住房的縮影。墻體風化開裂、樓頂雜草叢生，院內無集中供暖、燃氣、獨立廚衛，全院共用旱廁；雨天屋內滲水，冬季屋內酷寒。2023年該建筑被鑒定為D級危房，整棟居民全部避險遷出。

53歲的侯鳳君從小在這里長大，不足20平方米的空間搭著吊鋪，用木板隔離，擠下了祖孫三代人，鄰居每次回家都要穿過她家廚房，整個房間常年不見陽光，窘迫的居住環境延續數十年。

“小時候最深的記憶就是外面下大雨，屋里下小雨，雨水能從三樓一直滲漏到一樓。晚上到外面上廁所，每次都提心吊膽，得爸爸領著我去。”侯鳳君回憶，一直到20多歲出嫁，才搬離了這處“童年陰影”。

在原拆原建政策落地之后，該院15戶居民全部同意自籌資金原址重建，這里將要拆除老舊危房，建成4層帶電梯、配備獨立廚衛、通燃氣供暖的臨街住宅，困擾幾代人的安居難題迎來破局機會。

新政破解危房困局

侯鳳君曾在二樓居住。王迎超/攝

作為老牌工業城市，哈爾濱主城區留存大量上世紀建成的老舊住宅。很多危樓都是零散單體院落，地塊狹小局促，周邊街巷密集，受用地紅線、人防配套、規劃指標束縛嚴重。

“小地塊引不來市場主體，大征收扛不起資金壓力，居民即便有強烈的改造意愿也找不到可行的操作路徑，危舊房改造已經成為一道橫在老城更新中最難啃的‘硬骨頭’。”哈爾濱市住建局相關負責人表示，過去城市更新路徑中，只有大規模成片棚改征收一條路可走：成片舊改項目才會吸引房企參與，零星危樓地塊體量過小，市場資本望而卻步；如果實行異地搬遷征收，政府財政負擔過重；老舊房屋產權復雜，重新辦理土地審批、產權注銷流程冗長繁瑣。居民明知房屋安全堪憂，卻長期陷入“房屋危險卻無力改造，想改善居住又別無選擇”的困境。

基于現實困境，哈爾濱立足實際，借鑒先進城市經驗，多部門聯合調研論證，于2026年2月正式出臺《哈爾濱市城鎮危舊住宅房屋自主更新原拆原建工作指導意見（試行）》。

新政明確：不增加住戶數量、不改變建筑原有用途，適度放寬建筑面積，跳出傳統拆遷思維，把改造主動權交還居民，政府簡化審批、配套政策紅利，居民自籌建安成本完成原址更新。對比傳統棚改，原拆原建最大特點就是居民不用遠遷異地，守著熟悉的老街坊原地安家，契合居民故土情結。同時政府拿出一攬子減負政策，全方位降低居民改造成本：原有房屋和土地權屬不用注銷，新增建筑面積依舊劃撥用地，不用繳納土地出讓金；歷史原因未修建人防工程免于補繳易地建設費、免征基礎設施配套費；居民回遷免征契稅；電梯井、配電房不計入容積率；居民可以提取直系親屬公積金、動用維修資金，困難家庭可享受保障性周轉住房、專項幫扶或者房屋收購置換，大幅降低居民資金壓力。規劃層面允許適度擴容，用來增設廚衛、電梯、給排水和燃氣管線，從根源解決老式筒子樓配套缺失的歷史遺留問題。審批環節推行聯審聯辦，住建、自然資源、不動產登記全程代辦，壓縮審批周期，免去居民來回跑腿。

在項目推進機制上，全市建立“5+4”臺賬管理模式，將改造決定書下達、簽訂代建協議、舊房拆除、新房建設、居民回搬作為五大節點；意愿征集、方案設計、屬地復核、居民搬出作為前期四項基礎工作，倒排工期掛圖推進。同時針對公產房，政策支持承租人改造前完成房改買斷，保障居民享有房屋增值收益；改造期間唯一住房家庭可以申領保障性周轉房源；建成之后房屋學區屬性保持不變，全方位維護居民切身利益。

通過群眾工作打通落地堵點

一樓的小平房居民依靠補胎打氣維生。王迎超/攝

再好的政策落地，居民思想共識是前提。

記者在采訪中了解到，很多人對于自籌資金重建，內心還是有抵觸情緒的，“即使自掏腰包，我們也只愿意承擔超出原面積的費用。”香坊區居民張偉忠的話表達了很多老舊危房居民的心聲。

南和街112號院項目推進初期，住戶普遍對出資標準、資金安全、房屋產權心存顧慮，害怕投入資金之后工程縮水、產權發生變動。“剛開始老百姓對個人出資打心眼里是不接受的。怎么別人動遷能掙錢，我們還得自掏腰包？”哈爾濱南馬路街道辦事處主任閆偉告訴記者，為此，他們做了大量的思想工作，光是全體居民大會就召開了3次。

記者了解到，對于居民們的顧慮，哈爾濱市構建市級統籌、區級牽頭、街道落實的三級工作體系，道外區成立由住建、自然資源、街道、產權單位組成的聯席會議專班，探索出 “三步九法” 群眾工作法，把政策宣講、民意摸排、資金監管落到實處。

第一步算清明白賬打消觀望心態，工作人員逐戶上門，逐條解讀政策紅利，把房屋現狀、重建之后居住條件、每戶出資明細講透徹；同時設立街道、居民代表、銀行三方共管資金賬戶，建設資金全程公開監管，打消群眾對于資金亂用的擔憂；第二步摸清家庭情況，區分普通家庭、高齡老人、低保家庭分類施策，梳理多元化資金幫扶渠道，尊重每戶戶型訴求，建立居民臺賬；第三步全程公開透明，改造方案、建設標準、資金概算全部公示，代建協議逐條講解，充分保障居民知情權。

侯鳳君告訴記者，這次原拆原建，每戶需自籌資金約10萬元。閆偉介紹，對于一次性出資困難的居民，可分期繳納；在一樓小平房里靠補胎打氣維生的居民，街道還協調了閑置商亭臨時過渡。歷經兩個月常態化走訪溝通，15戶居民全部簽署委托代建協議，同意率達到100%。目前，該棟樓正在組織買斷工作，同時上報拆除手續，新樓預計今年年底交房進戶。

“年底就能住進帶獨立廚衛、通集中供暖、還配備電梯的成套新房，這是以前不敢想的，很期待能在新家過年。”在此居住多年的李先生說。

危房更新帶動片區提質

哈爾濱并沒有把原拆原建局限在一棟樓翻新，而是堅持“一地一策”，實現“危房解危+片區升級”雙向發力。

以南和街112號院為例，該地塊緊鄰中華巴洛克歷史文化街區，如果僅僅只改造一棟小樓，仍然缺少停車、休閑公共配套。道外區創新推行“一點帶四片”模式，整合周邊閑置羊毛衫總廠廠房、閑置空地、臨街商業空間，把零散危房改造和閑置地塊盤活、街巷更新統籌規劃，利用邊角地塊補齊停車位、休閑空間，破解單棟改造配套不足的短板，既消除了房屋安全隱患，又提升了歷史街區的整體風貌。

記者了解到，目前哈爾濱原拆原建模式正由試點逐步鋪開，道里區城鄉路293號、道外區南和街112號、南崗區漢陽街52號、香坊區菜藝街32號等16個城鎮危舊住房自主更新原拆原建試點項目均已完成方案設計，南崗區政府向大成街235號居民發出改造決定書，道里區城鄉路293號、建議街37號和道外區南坎街11號院、長春街25號、長春街86號、南和街112號以及南崗區大成街235號、漢陽街52號8個項目啟動居民簽訂委托代建協議工作，381戶居民簽訂代建協議。在推進單棟危房自主更新的同時，全市同步統籌片區綜合提質，將原拆原建改造與閑置廠房盤活、閑置地塊開發、街巷環境整治有機融合。

多數城市原拆原建更多集中在南方城市，北方寒冷地區受制于氣候條件、老舊公房存量大、財政壓力大等因素，可參考案例較少。哈爾濱新政摒棄大拆大建的粗放開發模式，也不再局限于簡單粉刷修補的表面修繕，轉向精細化自主更新模式。從過去政府大包大攬征收拆遷，轉變為政府優化制度供給、做好審批服務，居民自主出資參與共建共享。土地、規劃、產權、公積金、稅費一系列配套政策打包出臺，解決了產權變更難、審批繁瑣、配套收費過高三大歷史瓶頸，完成由被動危房搶修向主動規劃更新的轉變。

哈爾濱市住建局相關負責人表示，下一步，哈爾濱將持續擴大政策宣傳范圍，優化聯審代辦服務，因地制宜推進原拆原建落地實施，成熟一批落地一批。把零散危房改造、閑置用地盤活、街區環境提升深度融合，讓更多老城居民實現原地安居。