化解流動性危機 旭輝啟動境外債二次重組

旭輝和債權人都將面臨一場新的博弈。

中房報記者 付珊珊 上海報道

距離首次境外債重組完成僅183天，旭輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“旭輝”）啟動二次重組。

6月29日，旭輝公告稱，公司曾于2025年12月29日通過一項計劃安排，完成境外債務重組。但受行業嚴峻挑戰影響，截至公告發布日公司仍面臨嚴重的流動性壓力，無法支付2026年6月29日到期的"選項2最低現金"及6月30日到期的新債務工具攤銷付款，構成違約事件。

公告中，旭輝表示，自2026年6月29日起，暫停支付多項境外融資義務的本金及利息，并采取措施維持運營、保全資產，繼續推進倫敦資產出售，同時與債權人接洽調整重組條款。公司已聘請華利安諾基（中國）有限公司為財務顧問，年利達律師事務所為法律顧問，協助制定境外融資義務全面優化重組方案。

6個月前的2025年12月29日，旭輝宣告完成境外債務重組。如今原有重組方案難以為繼，旭輝啟動二次重組。

放眼業內，融創中國也曾啟動二次重組并成功將債務清零，成為不少出險房企化債樣本。當前，除了旭輝，奧園中國、禹洲集團也明確正在進行境外債二次重組，這意味著民營房企跨境債務重組面臨不確定性，二次重組所要面臨的后續債權博弈與風險化解難度將顯著升級。

北京盈科（上海）律師事務所資產律師陸鼎認為，從旭輝的牌面來看，二次重組有一半的成功概率，董事長林中的韌性是寶貴的談判籌碼，這可能使得重組成功概率提升到六七成。

雙重困局

此次無法按期支付相關款項，與旭輝一筆倫敦資產處置相關。

根據旭輝公告，公司一直依據對債權人的承諾積極推進倫敦投資物業的出售工作，以籌措款項支付第二筆頭部現金約1000萬美元。該交易于2026年第一季度取得階段性進展，然而，后續受制于無法掌控的外部因素，包括持續惡化的市場環境及地緣政治緊張局勢，交易進度嚴重受阻。上述因素已顯著抑制市場情緒、削弱買方意愿，并拖長了整體交易周期，導致旭輝最終無法在到期日支付該筆款項。

客觀來看，旭輝處置倫敦資產的時機恰好趕上了國際市場劇烈動蕩。英國宏觀經濟指標持續惡化，經濟增長停滯，失業率攀升至5%；中東沖突持續傳導，通脹預期反彈，英國基準利率高達3.75%；2026年一季度英國商業地產交易額環比大跌超50%。經濟惡化、融資成本高企、地產交易暴跌，都成為旭輝處置倫敦資產的絆腳石。集團嘗試尋找其他資金來源，但在當前市場環境下未能獲得足夠融資。

資產處置不及預期只是表層原因，更深層次的問題在于旭輝的經營造血能力尚未恢復。2025年重組完成時，通過債轉股、本金削減和展期安排，旭輝將境外81億美元本息削減約67%，有息負債從2021年峰值的1141億元壓降至504億元。2025年，旭輝股東應占凈利潤176.66億元，首次扭虧為盈，但這背后，來自債務重組的約414億元一次性收益不容忽視。剔除這筆收入后，旭輝的核心凈虧損高達88.87億元，相比2024年虧損進一步擴大。

銷售額在下降，毛利率也從15.4%滑落至6.9%，與此同時，旭輝2025年確認了129.76億元的資產減值撥備。進入2026年，趨勢并未明顯逆轉，今年上半年，旭輝累計合同銷售50.1億元，同比2025年上半年的101億元下降約50%。這些銷售額對應旭輝超500億元的有息負債，可謂杯水車薪。

債權博弈升級

2022年至2024年，多家出險房企通過債務展期、債轉股等方式完成首輪境內外債務重組。但進入2025年以來，受銷售回款持續低迷、融資環境尚未根本好轉等因素影響，出險房企現金流仍無法覆蓋重組后的剛性支出，面臨再次違約風險。

在此背景下，除了旭輝，已有奧園中國、禹洲集團等房企已明確再次優化境外債務方案，另有部分已完成首輪重組的房企開始申請對首次重組條款進行同意征求，以避免觸發交叉違約，比如中梁控股、佳兆業、時代中國等。

在一些業內人士看來，在房地產行業并未回暖、出險房企尚未恢復正常經營的狀況下，“再次優化境外重組方案，徹底解決上市公司主體債務風險”正逐步成為出險房企實現風險完全出清、經營根本性修復的戰略必然。再次優化重組方案有助于企業從持續的債務談判與償付壓力中徹底解脫，贏得經營不受干擾的戰略窗口期，從而將資源集中于業務恢復與經營改善。徹底解決境外債務風險后，企業能夠向市場、購房者、金融機構及合作伙伴傳遞出“徹底擺脫困境、邁向新生”的積極信號。

以融創中國為例，在2023年11月首次完成境外債重組后，融創中國于2025年3月公告進行境外二次重組，并于2025年12月完成了二次重組，成為行業首家境外債基本“清零”的大型房企。進入2026年，融創中國多個重啟地塊持續熱銷，成為出險房企化債樣本。

不過，融創中國的路，其他房企能否復制？

陸鼎給出了審慎判斷。他認為，融創能成功有幾個前提，復制性很難。其一，核心團隊沒有散，主心骨孫宏斌仍是操刀人，左膀右臂和腰部骨干都還在，這是重生的組織關鍵；其二，化債方案的選項足夠豐富，能夠匹配不同債權人的初步訴求；其三，實控人或大股東頂在一線用自身信用彌補企業信用缺口，孫宏斌做了一些股東借款的債轉股；其四，融創手里的土地儲備大多在一二線城市，手里的貨還有想象力。陸鼎總結道：“貨不差，組織還在，負責人被認可，方案看得過去，所以融創能夠通過債務重組，這場手術能夠初步取得成功，但也很難復制。”

相比之下，旭輝的處境則更為復雜。此前，旭輝提出轉型聚焦輕資產業務，在陸鼎看來，旭輝輕資產業務從眼下來看，最好的情況就是將將入能敷出，可是債權人要的不是潛力，是還錢的可能性。去年底初步通過的方案是"削債+轉股+部分留債/部分現金"，而債權人愿意同意削債的前提是保持低流量但還在支付的進度。如今剛展期半年就出現停付，債權人的緊張情緒可想而知。

從機構視角來看，旭輝大部分債權人是金融機構或國有企業，彼時投出債務重組支持票，需要在內部過幾道會，債權人本身也頂住了巨大壓力。如今停付將導致內部再次預警上會，二次投票面臨的壓力只會更大。

實際上，陸鼎認為，現在不少出險企業都面臨資金流動性壓力。“對旭輝而言，有利因素有幾個方面：一是不成功則進入清盤程序，回收率更低，債權人有再次妥協的動機；二是首輪談判的共識基礎還在，關鍵只在于各自的籌碼和博弈方向；三是旭輝董事長林中沒有躺平，與一些企業擺爛式重組有本質區別；另外，當下房地產市場的大底部已初步成型，債權人沒理由這個時候放棄。當然，目前旭輝經營基本面較弱，雖相比不少出險企業尚有弱支撐，但停付后的信任危機必然加重，談判博弈會更大。”陸鼎坦言，只要方案尚可，債權人會很容易通過；但如果債務人因此覺得可以不斷試探債權人底線和邊界，就會讓重組出現更多“陰云”。

在此前股東大會上，旭輝管理層在談到公司后期負債問題時曾表示，從轉型角度來講，希望在未來某一天把負債降到極致低。對標鐵獅門，以GP身份操盤項目。公司核心負債目標是，集團層面不保留負債，僅在資管項目層面保留必要項目債務，作為輕資產業務，凈負債率可降至20%以下甚至更低。

旭輝管理層提到，在推進由重轉輕的過程中，旭輝將合情、合理、合法地實現負債的極致壓縮，最終使公司徹底擺脫高杠桿包袱，回歸健康運營軌道。

由此來看，要最終實現上述目標，尋求債務重組方案的進一步優化或許是必經之路，但可以預見的是，在二次重組的談判桌上，旭輝和債權人都將面臨一場新的博弈，而這一次，二次重組的談判空間更為有限，博弈難度也將進一步加大。