已設立抵押權的房產，法院是否可以強制“帶押過戶”？

案情回顧

林某因與某房產公司之間的房屋買賣合同糾紛，向法院提起訴訟，請求判令某房產公司將其名下的一套商品房不動產權屬過戶登記至林某名下。法院于2022年3月作出民事判決，支持了林某的訴訟請求。判決生效后，某房產公司未主動履行義務，林某遂向法院申請強制執行。

執行過程中，法院向不動產登記中心送達了協助執行通知書，要求將原登記在某房產公司名下的案涉房產，在不涂銷原有抵押登記的情況下，帶抵押變更登記至林某名下。辦理產權登記的相關費用由林某自理。

此前，某福州分行已在《民法典》施行前就案涉房產辦理了抵押登記，作為該房產的抵押權人。某福州分行得知法院要求“帶押過戶”后，向執行法院提出書面異議，主張法院在未征得其同意的情況下，不能強制辦理過戶；同時，協助執行通知書援引的法條有誤，執行行為超出了生效判決的范圍，損害了其作為抵押權人的合法權益。

案件結果

執行法院經審查認為，某福州分行關于未經同意不能辦理轉移登記的主張，實質上是對生效民事判決內容本身的異議，不屬于執行異議的審查范圍。關于執行行為是否超出判決范圍的問題，“帶抵押變更登記”屬于“變更登記”的一種具體方式，并未超出判決的本意。協助執行通知書援引法條存在瑕疵，但該瑕疵未對當事人的程序權利或實體權益造成實際侵害。

據此，執行法院裁定駁回了某福州分行的異議請求。某福州分行不服，向上一級法院申請復議。復議法院經審理，維持了原執行法院的裁定。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、生效判決確定的過戶義務，執行程序應如何實現

從執行依據的效力來看，生效判決具有既判力和執行力，被執行人必須按照判決內容履行義務。如果被執行人拒不履行，法院有權依據申請執行人的申請，采取強制執行措施，包括向不動產登記機構發出協助執行通知書，強制辦理過戶登記。

本案執行法院要求登記機構辦理“帶抵押變更登記”，實質上是在不損害抵押權人利益的前提下，實現判決確定的過戶義務。抵押權依然附著于房產之上，并不會因為登記權利人的變更而消滅。某福州分行認為未經其同意不能辦理轉移登記，混淆了當事人自愿履行與法院強制執行的區別。

二、對執行依據的解釋權：執行機構的合理權限

某福州分行還主張，因為判決中并未明確寫明可以帶抵押辦理，“帶押過戶”超出了判決確定的“過戶”范圍。司法實踐中，執行依據（如判決書、調解書）的主文通常較為概括，不可能窮盡執行的所有情形。當執行依據的文義存在模糊時，執行機構有權在合理限度內對執行依據作出解釋，這種解釋被稱為“執行解釋”。執行解釋應當以執行依據的文義為基礎，綜合考量判決全文、當事人的訴訟請求、案件基本事實以及各方權利義務關系，作出符合判決本意的合理解釋。

本案中，生效判決支持了林某要求過戶的訴訟請求，且在訴訟階段已經查明案涉房產存在抵押登記的事實。在此情況下，法院仍然判決支持過戶，說明判決的本意就是允許在抵押存在的前提下辦理過戶，而非要求先涂銷抵押再過戶。因此，執行機構將“過戶”理解為可以“帶押過戶”，是對生效判決執行力客觀范圍的合理擴張，并未超出判決的范圍。

三、援引法條瑕疵不影響執行行為合法性，抵押權人可尋求其他途徑救濟

本案中，協助執行通知書援引的法律條文存在錯誤，存在程序瑕疵。但需要區分的是，援引法條錯誤不等于執行內容違法。執行行為的合法性，根本上取決于其是否符合執行依據的要求以及是否侵害當事人的實體權利。只要執行內容未超出判決范圍，且未對當事人造成實質損害，單純的援引法條錯誤可以通過文書更正的方式予以彌補，不構成撤銷執行行為的法定事由。

對于某福州分行而言，其合法權益并不會因為“帶押過戶”而受到實質性損害。抵押權作為物權，具有追及效力，也即抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。換言之，案涉房產過戶到林某名下后，某福州分行的抵押權依然合法有效。如果某福州分行認為生效判決本身損害了其合法權益，可以通過第三人撤銷之訴或者申請再審等程序尋求救濟，但這屬于對執行依據的異議，而非對執行行為的異議。

律師寄語

“帶押過戶”是《民法典》施行后不動產交易領域的重要制度創新。《民法典》第四百零六條明確規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。這一規定改變了原物權法“未經抵押權人同意不得轉讓”的規則，極大地促進了抵押財產的流轉效率。

對于購房人而言，如果開發商已將房屋抵押給銀行等金融機構，購房人在提起訴訟要求過戶時，應當將抵押權人列為第三人參加訴訟，以便法院在審理階段就對抵押權的處理作出明確裁判，避免在執行階段產生爭議。對于抵押權人而言，當發現抵押物被法院強制過戶時，不必過度擔憂，因為自身的抵押權依法繼續有效。如果認為生效判決損害了自身權益，也仍可以通過第三人撤銷之訴或申請再審等途徑主張權利。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好地維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領