1200套豪宅清盤！華潤置地的「操盤傳奇」

上海樓市的操盤傳奇，正式迎來收官。

2026年6月，翡雲悅府最后一批次開盤售罄，從2025年4月首開算起——

短短14個月15次開盤加推、1217套房源基本售罄，一座千套級豪宅大盤就此寫完最后一頁

回頭看這14個月，翡雲悅府留下的，是一份足以載入上海樓市編年史的成績單——

熱度之最：14個月15次開盤大捷，整盤累計認購超2800人次，全國罕見。

速度之最：百天破百億，5個月成為2025上海首個破千套紅盤，前所有未。

榜單之最：2025年銷售額160億，全國10萬+均價樓盤銷售套數TOP1；2026上半年悅墅Ⅱ期再奪上海全市疊拼銷售金額TOP1。

更難得的是，這份業績誕生在一個此前未邁入豪宅版圖的板塊。潛力地段提供了舞臺，而把舞臺變成傳奇的，是華潤置地的操盤能力。

今天，濤哥就帶大家完整回顧這個全國罕見的「千套豪宅傳奇」與它的操盤密碼。

1

價值三級跳

操盤改寫上海豪宅板塊認知

隨著限價時代落幕，上海全面進入“操盤定價時代”：板塊的價值定義，不再只由歷史成交錨定，而越來越多地由操盤能力重新書寫。

徐濱如此，后灘如此，新楊思是最新的例證。翡雲悅府收官之際盤點，它為這片土地完成的是一次完整的“價值三級跳”。

第一跳：從地王難題，到價值煥新的“浦東新高地”

2024年11月，華潤置地聯合體經202輪競價拿下新楊思地塊，樓面價約7.44萬/㎡，較兩年前相鄰地塊地價跳漲約48%，加上整盤體量大，堪稱上海操盤難度最高的命題之一。

短短14個月，華潤置地用“大操盤能力”改寫板塊：超大型豪宅社區聚集起高端居住氛圍；推動板塊規劃藍圖加速兌現。

最顯著的是銷售單價一路上揚，從10.72萬/㎡一路至13.27萬/㎡，板塊價值全面升級。說實話如果換一個企業，大概率做不到華潤置地這樣的成果。

第二跳：從潛力地段，到全國罕見的“千套豪宅板塊”

放眼全國，能如此短周期內消化上千套豪宅的板塊，一只手數得過來。

翡雲悅府單盤創造傳奇，讓原本被認為“較有潛力”的新楊思，一躍成為無可爭議的“千萬級豪宅板塊”。

認知躍遷的背后，是華潤置地的“操盤破圈”，帶來板塊吸引力的放大。翡雲悅府約三成客戶來自浦西，打破“浦東樓盤只能賣浦東客戶”的慣例，吸引全上海改善客群都來買新楊思。

第三跳：從改善社區，到高凈值圈層“豪宅聚集地”

通常一個高端居住板塊的圈層濃度，要靠多個樓盤、十幾年時間慢慢養成。翡雲悅府用一個項目，為新楊思聚近1200戶高凈值家庭——

尤其236席疊墅沉淀下2400萬-3800萬級的塔尖客群，35-45歲的年輕新貴、企業主、實力二代占據主力，這樣的圈層越級在以前的新楊思完全不可想象，但華潤置地做到了。

加上近千戶1000-2000萬級高端客群追捧，當1200個千萬級家庭在此扎根，新楊思圈層底盤就此夯實，成為又一個“豪宅聚集地”。

“三級跳”完成后，新楊思與翡雲悅府已是上海高端改善版圖上無法繞開的坐標，這就是華潤置地的“大操盤成果”。

2

大操盤策略

超千套豪宅傳奇的5大密碼

行業走到今天，有一個共識越來越清晰：地段與產品只是入場券，操盤才是分水嶺。

翡雲悅府14個月的操盤戰役，正是這個命題最完整的實戰樣本。

密碼一：閃電推盤力，快的背后是通力配合與策略穿插

拿地115天，展廳與樣板房光速呈現，刷新市場對于“華潤置地速度”的認知；

更離譜的是，首開僅1天后，二批次認籌無縫銜接，實現“樓上在簽約、樓下在認籌”；

而在2025年7-9月，連續三個月“單月雙開”，2026年5月再一次“單月雙開”。

這一系列神級操作，需要設計、工程、營銷、運營等部門的高強度咬合推進：工程抓工期、設計快出圖、營銷快蓄客，任何一個環節掉了鏈子，整個節奏就會崩盤。

更難得的是，這種快不是無腦快，而是極具策略性的節奏穿插，相當于讓你在百米賽跑中下象棋，難度更上了一個檔次。

翡雲悅府包含一期、二期兩塊地，多數房企都會選擇賣完一塊、再賣另一塊。但華潤置地經過精準的深度客研，對于市場客戶有極其深刻把握，因此打出一期二期穿插推盤、共榮共生的精妙策略，行業罕見。

一期高層先跑，立住市場口碑熱度；接著二期高層帶一期疊墅，用高層流量托舉疊墅去化；再到二期疊墅熱度反帶一期流量……一期二期相互插花、相互借勢，每一次推售都在為下一次蓄能，堪稱“大盤打法教科書”案例。

經營閃電戰，快只是結果，背后的全體系組織能力、部門協調咬合能力、穿插式推盤策略，構成了一整套難以復制的大操盤體系。

密碼二：價值整合力，敏銳發現并兌現每一個價值窗口

如果說閃電戰解決的是“節奏”問題，那價值整合力解決的，是“憑什么更貴、客戶憑什么買”這個最核心的命題。

翡雲悅府總能敏銳地發現市場上的價值窗口，然后把這套價值講透、做實、兌現。

一期高層，華潤置地率先捕捉到了“女性決策時代”的價值窗口。拿出一整套“女王系統”：

主衛三面美妝鏡+雙臺盆對標頂奢酒店，雙面采光讓化妝直面自然光，梳妝臺納入交付標準并內嵌美妝冰箱。因為在買房決策里，女性的影響力越來越強，尊重女性、打動女性，是其敏銳的操盤智慧。

二期疊墅，華潤置地又率先看到疊墅市場“上下疊必須取舍”的痛點窗口，首創“四代墅”：二躍三立體格局、三重立體庭院實現“庭院平權”、LDKB流動五聯廳…讓上下疊第一次不必取舍。做出來后，上海多家頭部房企都開始跟進研究“四代墅”這個方向。

這種“價值整合力”背后，同樣需要把把客研、設計、營銷、工程全部串起來，讓價值判斷，從洞察到落地形成閉環。

客研摸清客戶真實需求，設計把需求轉化為產品方案，營銷把產品價值翻譯成客戶聽得懂的故事，工程再以高品質交付兌現承諾。

四個部門相濡以沫、深度配合，通過區域故事線與產品故事線系統梳理、相互催化，產生了化學反應。在濤哥看來，這才是翡雲悅府溢價的真正來源。

密碼三：驚喜創造力，讓市場始終保持期待

超級大盤最大的敵人，是“審美疲勞”。翡雲悅府每一期推售，都給市場帶來新驚喜。

最典型的表現，是它的“成長型展示區”，把展示區開放做成了“連續劇”——四次大展示節點加N次樣板房小節點，每次開盤都有新內容，客戶每次到訪都有新的心動理由。

另一個不斷制造驚喜的利器，是定制化。

一期推出經典黑金、風尚白金雙系可選精裝，有業主專門發小紅書表揚項目，客戶的參與感成了產品最好的自傳播；

二期更進一步，從背景墻、島臺到地板拼花、門把手，7個可定制細節約432種組合方案，把審美主權真正交還客戶。

從不在一個亮點上吃老本，總能夠持續輸出新爆點，讓市場始終保持期待。

密碼四：圈層服務力，房子沒交付，“翡雲生活”已開始

翡雲悅府做了一件多數豪宅項目做不到的事——讓社區生活先于交付啟動。

在華潤置地“潤比鄰”體系統籌下，涵蓋酒吧、泳池、健身、壁球、書吧等九大空間的雲鏡CLUB會所提前綻放：2025年，26場圈層沙龍吸引208組客戶；

與lululemon、%Arabica、超級猩猩等品牌共創的13場運動療愈活動，累計到場超800人次，覆蓋4歲到60歲全齡段——在這里，買房不是等待的開始，而是立刻給生活新篇。

與此同時，還有華潤生態的獨家賦能：Ole精品超市業主專屬會員日、華潤系商業文體資源權益打通，買翡雲悅府的房子，拿到的是通往華潤生態圈的通行證。

密碼五：營銷控盤力，全周期低費率，與客戶分享價值成長

最后這一個密碼，是濤哥認為最能體現華潤置地綜合操盤硬實力、最值得行業記下的一點。

先說全周期低營銷費率。翡雲悅府的營銷費率被控制在一個極低水平，遠低于同期上海豪宅的普遍水準，最大化保障了經營利潤。

要知道，隨著市場挑戰加大，多數高端項目都全面啟動分銷、渠道費用高企，翡雲悅府高層產品幾乎全程靠自然來訪和自有熱度驅動。

低費率背后是華潤置地扎實的全域拓客：線上數百場直播與小紅書矩陣種草，線下大客戶團隊精準對接金融機構、企業與商會，層層篩選高意向客戶。

同時還有強大的媒體資源整合造勢能力：通過對媒體、對客戶預期、對同行資源綜合把控，讓項目自帶流量，讓媒體愿意主動發聲，讓市場自發討論。

濤哥見過太多項目，產品不差、地段不差，卻因為不會“造勢”，只能靠高傭金砸渠道，費率越打越高、利潤越打越薄。翡雲悅府則相反，把營銷費花在“造勢”上，不是花在“買客”上，這才是真正的操盤功底。

再說價格定力。2025下半年市場轉冷，不少高端項目開始打折促銷。翡雲悅府卻做了一個“反共識”的選擇：全程無折扣、不打價格戰。

價格堅挺，最終回饋的是客戶：從首開10.72萬/㎡到悅墅Ⅱ期13.27萬/㎡、約23.8%的上探曲線，意味著每一位早入場的業主，都實實在在分享到了資產的價值成長。

它的底層邏輯是：當市場調整期、客戶信心不足時，僅靠渠道和價格解決不了問題，必須用勢能與定力去強化信心。

回看這五個密碼，閃電經營力贏得市場先機，價值整合力贏得客戶關注，驚喜創造力贏得持續到訪，圈層服務力贏得客戶認可，營銷控盤力贏得客戶信任。

千套傳奇的全部秘密，是把整個公司的能力，擰成一股向前的合力，是把客戶放在操盤系統的圓心上。

尾聲

一份答卷交卷，一套標準留下

翡雲悅府收官了，但這份答卷的意義，才剛剛開始被行業讀懂。

它定義了一個豪宅板塊——價值兌現、認知躍遷、圈層聚集三級跳，讓新楊思變成上海高端改善版圖上無法繞開的坐標；

它成為了難以逾越的操盤傳奇——14個月15次推盤、超1200豪宅去化，價格上探23.8%仍持續熱銷，在最難的周期里跑出一條連續兌現的向上曲線，成為華潤置地經典操盤案例。

再看2026上半年的上海榜單，你會發現“翡雲模式”早已不是孤例：

澐啟濱江狂攬全市金額、面積、套數三冠王；翡雲悅府問鼎全市疊拼金額TOP1；時代之城包攬外環金額、面積、套數三個第一；士林潤園登頂風貌別墅套數、面積、金額三料冠軍；外灘瑞府拿下內環套數TOP1。

五子登科，華潤置地正用體系化頂級操盤力，在上海的每一條賽道上復制傳奇。

黃浦江畔潮起潮落，每個周期都會淘洗出真正的贏家。翡雲悅府用14個月證明了一件事：

市場不缺客戶，缺的是能激發購買力的操盤。

關于今天分享的內容，大家有什么評價？歡迎留言告訴我們。