四川
相信很多人都想不到，買房還能虧本！這件事在這幾年時間里就表現得淋漓盡致。很多人都在抱怨，這幾年的房價簡直就是大跳水，很多地方的房價都已攔腰截斷，房價狠狠地降了一半。特別是2019年入手的業主，可以說是虧得最慘的一批。
有人自嘲到，現在把房賣掉都不夠還房貸，收入都難以支撐房貸和日常支出，甚至有些人已經出現斷供，房子被收回。毫不夸張地說，辛辛苦苦幾十年，一朝回到解放前，這是近幾年買房人的現狀。
消不消沉咱不好說，但從今年的行情來看，說消沉吧，三四線城市房價普遍有所下降保持低位；說回暖吧，一二線城市核心區位置房價穩中有進且成交量有所增長。
針對這種兩極分化的情況，人們也有兩種截然不同的看法，一部分人認為樓市已經跌到不能再跌了，有可能迎來春天，另一部分人則認為樓市還是難以恢復。
經濟學家馬光遠認為，研判房地產走向不能單看房價或成交量，還要從供給、需求、庫存、政策等四個方面來考慮。中國樓市可以說已經跌到底盤，大跌的情況是不會再出現了，但是要上漲也是很困難的，市場將會出現兩極分化的特征。
這一趨勢并非短期波動，而是人口、產業、金融與政策共同重構行業底層邏輯的必然結果。
樓市是否抄底，我們可以從這幾個方面來分析。從供給方面來看，整個房地產行業并沒有真正的穩定。根據國家統計局數據來看，2026年1至5月全國房地產開發投資同比下降16.2%，新開工面積降幅超20%，竣工面積延續下行態勢。
這說明目前很多房地產商都沒有精力去開發新市場，都處在去庫存、降杠桿、緩解資產負債階段，對于他們來說，“活下去”才是現階段的任務，
從需求方面來看，少數地方樓市出現回暖現象。2026年3月以來，北上廣深四大一線城市二手房市場率先反彈，北京成交量連續4個月保持在1.5萬套以上，上海也保持在2.4萬套以上。
成交量的回暖使得價格也趨于穩定，部分月份一線城市房價出現環比上漲。杭州、成都等人口持續流入的強二線城市，也出現成交修復、價格止跌的跡象。不過可惜的是，這也只是在人流量增加的一線大城市。
馬光遠所強調的“長期分化”，它并不是簡單的市場冷暖差異，而是中國經濟轉型在房地產領域的直接反映，其內外東西主要有四個深層因素決定。
人口城鎮化分層效應。當前我國常住人口城鎮化率已經超過65%，人們不再是要求有得住，而是有更好的要求“住得好”。就全國而言，購房的需求持續降低。同時，人們為了就業基本開始向一線和強二線城市流動，三四線城市人口出現流失，這就出現一二線樓市開始回暖，三四線城市仍舊較差。
產業聚集的重構作用決定了收入和購買力。現在與以往不同，就是我們所說的高科技時代，眾多新興產業均集中在長三角、珠三角及核心省會城市，也就是說這些地方的高收入崗位多。手頭上的錢多了，對于住房的需求也就隨之增加。我們來看三四線城市，之前大多數靠房地產和基建拉動經濟，現在行情都不好了，那崗位和收入就少，沒錢肯定就難買房。
以前有些人買房是為了投資。現在買房基本都是處于虧本狀態，虧本生意誰干？所以很多人都把錢投向其他理財產品。有錢人不買房，沒錢的又買不起，所以樓房成交量減少也是正常。
政策調控更加精準。過去都是吃“大鍋飯”，現在都改成“小鍋炒菜”，什么意思呢？就是現在的政策是“因城施策、精準調控”。一二線城市著重提升質量，三四線城市以去存量、盤活資產為主。
在一二線大城市，人們開始追求高端舒適的居住環境，就拿深圳來說，5000萬以上豪宅的成交量開始出現暴漲，核心地段甚至出現供不應求的情況。我們以前所說的中端住宅也開始丟掉“產品”的性質，逐步向使用的方向發展。
從上面的情況我們可以看出，樓市現在是兩極分化比較嚴重。有錢人追求質量，中產者追求有的住，而收入較低的人群則只能持觀望態度，他們不敢賭也不能賭。
通過對市場的綜合研判，馬光遠提出三個明確結論，中國樓市難以再出現大幅度下降，長期分化的趨勢在短期內難以逆轉，房價普漲的時代也將終結。
房地產的長期分化，本質是行業從金融驅動回歸居住基本面的必然過程，也是中國經濟高質量發展的縮影。對市場參與者而言，爭論“整體漲還是跌”已無太大意義，讀懂城市基本面、認清房產的屬性定位，才是應對分化時代的核心邏輯。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
