7天！64戶業主的“安居結”解了！

逾期交房違約金糾紛

一頭牽著萬千業主的安居期盼

一頭連著房企的經營存續

面對多起事實同質、訴求統一的

違約金追償糾紛

如何才能避免陷入

“一案一訴”的漫長拉鋸？

開平市人民法院水口人民法庭用7天時間給出了破局答案：以“示范性訴訟”立標尺，用“批量化調解”解心結，做到“一案調、多案結”，既實打實保障購房者合法財產權益，又助力房企紓困解難，實現民生保障與營商護航雙向共贏。

聯動聚力：統籌研判定思路

“等了這么久房子才交付，逾期交房的違約金也遲遲沒著落，這筆損失總不能這么算了吧？”近日，開平某小區的64戶業主，因為開發商逾期交房行為，陸續向開平法院提起違約金追償訴訟。

這批案件事發原因相同、爭議焦點一致、當事人訴求高度統一，屬于典型的同質化批量糾紛。若沿用傳統逐案審理、逐戶調解的模式，不僅辦案周期冗長、群眾維權成本高，還極易出現裁判尺度不一、化解標準混亂的問題。如何才能讓群眾少跑腿、讓企業少折騰？

破局的關鍵，在于關口前移、主動靠前。作為扎根基層的司法前沿窗口，水口法庭依托“大法庭、小法院”品牌建設，打破傳統法庭單一審判職能局限，第一時間聯動法院審前調解中心研判案情、梳理訴求。

“大家最關心的兩個核心問題是：違約金怎么算、錢怎么兌現。我們就從這兩點入手，先選一戶訴求清晰、逾期時長居中的業主作為示范案件，把計算標準和履行方案談透，其余案件跟著這個‘標準’答案走，不用每家每戶反復拉鋸。”研判會上，辦案團隊精準錨定糾紛痛點，迅速確定“個案突破、標準統一、批量清零”的處置思路。

示范破局：統一標尺解顧慮

調解現場，法官先向雙方釋明合同約定的諒解期法律適用規則，并對照交房通知書等證據材料逐項核算：“按照商品房預售合同約定，應當扣除合理諒解工期后再計算逾期天數，這個計算標準適用于小區全部業主，不會出現一戶一價、尺度失衡的情況。”

業主代表當即提出顧慮：“金額是算清了，但開發商要是拖著不給，我們打贏官司也拿不到錢啊！”

房企代表也坦言難處：“我們認可違約事實，但現階段工程款、配套支出占用大量現金流，一次性賠付60多戶業主，企業資金鏈將面臨斷裂風險，項目收尾、小區物業運維都會停滯，最后受損的還是全體業主。”

一邊是攢了多年積蓄買房的業主，攥著購房合同盼著討回公道；一邊是剛完成房屋交付、現金流吃緊的房企，一次性賠付可能會拖垮項目收尾——這個“兩頭難”的矛盾死結，擺在了辦案團隊面前。

水口法庭沒有簡單一判了之，而是立足“護民生、穩企業”雙向平衡原則，結合立審執一體化履職優勢，同步預判判決后執行兌付難題，創新推出“違約金抵扣基礎物業費”的柔性履行方案：違約金不作現金兌付，直接抵扣業主未來多年小區基礎物業費用，既免除房企大額現金支出壓力，又讓業主權益實實在在落地，徹底打通“調解—履行”閉環。

最終，在辦案法官反復細致溝通疏導、居中調和下，雙方顧慮消除，當庭達成一致協議，明確統一違約金計算口徑、物業費抵扣年限和適用范圍，形成一套權責清晰、公平均衡的標準化調解模板，為后續批量化解所有糾紛筑牢堅實基礎。

批量調處：高效解紛促雙贏

示范調解方案敲定后，水口法庭趁熱打鐵，隨即開啟批量集中調解專場，分批次組織剩余業主與房企面對面協商。法官對照示范案例逐戶釋法說理，統一解答違約金核算、物業費抵扣、后續履約保障等共性疑問。

“原本還擔心每戶賠償標準不一樣，現在看了調解方案心里就有底了，計算規則清晰公正，違約金直接抵物業費，也不用再反復追討賠款，省心！”透明統一的標準、務實落地的方案，讓一眾業主徹底放下心結，紛紛表示認可，依次簽署調解協議。

房企代表也由衷感慨：“說實話，我們最怕案子拖下去會影響公司運轉，現在業主權益得到保障，我們也有了喘息空間，能夠繼續推進小區后續配套建設，這個結果真正實現了雙贏！”

從批量案件立案受理，到示范案件精細調解，再到64戶業主全部簽署調解協議，全程僅用時7天。這場司法“加速度”不僅實現了系列糾紛一攬子實質性化解，同步規避了批量判決衍生的強制執行難題，更在法理與情理間穩住了轄區房地產市場的平穩經營秩序。

下一步，開平法院水口法庭將持續深耕“大法庭、小法院”特色建設，優化“示范性訴訟＋批量化調解”類案解紛機制，深化審前調解與立審執全流程深度融合，以精準司法平衡民生權益保障與法治化營商環境建設，用更務實、更高效、更暖心的司法服務化解基層矛盾。

來源：開平法院

供稿：黃安民、關秀潔、楊淑雯

排版：譚年安

編輯：古慧琳

審校：何奎