歐美視角：中國(guó)70年產(chǎn)權(quán)到期高樓困境

美國(guó)人已經(jīng)用了30年時(shí)間證明了一件事：高樓蓋起來容易，養(yǎng)起來難，拆起來更難。

中國(guó)過去20年蓋了多少高樓？住建部的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)住房平均年齡已超過20年，大量建筑正進(jìn)入“中老年期”。

35%的住宅樓已經(jīng)步入“中老年”，外墻脫落、電梯故障、管道老化這些問題正在全國(guó)各地的老舊小區(qū)里一遍遍上演。

歐美國(guó)家走過的路，我們是不是正在原封不動(dòng)地重走一遍？

美國(guó)圣路易斯的普魯伊特伊戈社區(qū)，33棟11層的高樓，1954年建成時(shí)被《建筑論壇》雜志評(píng)為“年度最佳高層公寓”。

設(shè)計(jì)它的建筑師叫山崎實(shí)，后來還設(shè)計(jì)了紐約世貿(mào)中心雙子塔。

但就是這么個(gè)拿過獎(jiǎng)的項(xiàng)目，僅僅18年后就被爆破拆除，電視直播了全過程。

18年是什么概念？一棟房子的設(shè)計(jì)壽命還沒過完五分之一，就得炸掉重來。

問題出在哪？最初這個(gè)項(xiàng)目是為中產(chǎn)階級(jí)建的，但美國(guó)最高法院1954年判決廢除公共住房種族隔離后，白人居民恐慌性逃離。

社區(qū)迅速淪為貧困黑人聚居區(qū)，犯罪率飆升，電梯壞了沒人修，垃圾堆成山，污水甚至淹沒了門廳。

到1971年，2870個(gè)單元的入住率暴跌到35%以下。

政府算了一筆賬：維修花的錢比炸掉重建還多，于是選擇了爆破。這塊地炸完之后荒廢了幾十年，連經(jīng)濟(jì)價(jià)值都沒能恢復(fù)。

歐洲也沒好到哪去。

法國(guó)在巴黎、里昂、馬賽建了大批高層社區(qū)，因維護(hù)成本太高、物業(yè)費(fèi)收不上來，中產(chǎn)紛紛搬走，剩下的大多是移民和低收入者。

政府2003年啟動(dòng)“城市更新計(jì)劃”，但拆除一棟樓的成本高達(dá)2億歐元，到現(xiàn)在進(jìn)展都慢得像蝸牛爬。

英國(guó)1968年倫敦羅南角公寓因煤氣爆炸局部坍塌，暴露了預(yù)制板高層的結(jié)構(gòu)脆弱性。

2017年格倫費(fèi)爾塔火災(zāi)更慘，24層的公寓樓，因外墻保溫材料老化起火，72條人命就這么沒了。

火災(zāi)過去快8年，英國(guó)政府2025年才宣布要拆除這棟樓，拆除工作預(yù)計(jì)需要兩年時(shí)間。

一棟燒毀的樓，從出事到?jīng)Q定拆，中間隔了將近8年。

為什么拖這么久？因?yàn)椴鸶邔咏ㄖ皇悄缅N子砸墻那么簡(jiǎn)單，周圍全是居民區(qū)，大型機(jī)械進(jìn)不去，爆破又怕傷到旁邊的樓，只能一點(diǎn)一點(diǎn)“精細(xì)拆解”。

英國(guó)南泰恩賽德郡的達(dá)勒姆法院公寓，18層高，住著近百位老人，維修報(bào)價(jià)1200萬英鎊。

當(dāng)?shù)卣阃曩~決定拆除，因?yàn)樾薇炔疬€貴。

這些案例擺在一起，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律：高樓的問題是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題、一個(gè)社會(huì)問題、一個(gè)治理問題，三者糾纏在一起，哪一環(huán)斷了都會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)。

經(jīng)濟(jì)上，維護(hù)成本隨時(shí)間指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。

電梯一般15到20年就得換，一棟30層住宅的電梯更換費(fèi)用動(dòng)輒幾十萬甚至上百萬。

外墻保溫層、消防系統(tǒng)、給排水管道、電路，每一樣都有使用壽命，到了年限就得換。

把這些加起來，一棟樓在全生命周期里的維護(hù)費(fèi)用可能超過當(dāng)初的建造成本。

社會(huì)層面上，歐美國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)社區(qū)開始老化，有經(jīng)濟(jì)能力的住戶會(huì)最先搬走，留下來的往往是無力搬遷的低收入群體。

物業(yè)費(fèi)收不上來，公共服務(wù)質(zhì)量下降，社區(qū)環(huán)境惡化，然后更多人搬走，這就是個(gè)死循環(huán)。

等到社區(qū)徹底破敗，政府想救都救不了，因?yàn)楦脑斓某杀疽呀?jīng)高到無法承受。

治理層面同樣棘手，高層住宅動(dòng)輒幾百戶人家，利益訴求千差萬別。

換電梯要花錢，有人覺得貴不想掏；修外墻要搭腳手架，低層住戶覺得影響采光不同意。

民法典規(guī)定使用維修資金需要“雙三分之二”業(yè)主同意，實(shí)際操作中達(dá)成共識(shí)的難度可想而知。

那中國(guó)現(xiàn)在是什么情況？我們起步晚，大量高層住宅還相對(duì)“年輕”，但老化的腳步比想象中快得多。

全國(guó)維修資金總體規(guī)模已超萬億元，但使用率低得驚人。

有城市審計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019到2024年間維修資金年平均使用率只有0.5%，很多小區(qū)的維修資金自歸集以來從未用過。

錢在那兒趴著，房子在一天天變老，等到真需要大修的時(shí)候，這筆錢夠不夠用是個(gè)巨大的問號(hào)。

70年產(chǎn)權(quán)的問題同樣繞不開。民法典第359條寫得清楚：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

但“自動(dòng)續(xù)期”后面還跟著一句話，“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”。

問題是，這個(gè)“規(guī)定”到現(xiàn)在還沒有全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

有些地方試點(diǎn)免費(fèi)續(xù)期，有些地方還在探索按比例收費(fèi)。

產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問題遲早要解決，但即便解決了土地使用權(quán)的問題，房子本身的物理老化也不會(huì)因此停止。

有人可能會(huì)說：拆了重建不就完了？問題在于，高層住宅的拆除成本遠(yuǎn)超普通人想象。

以北京某25層住宅為例，2025年的測(cè)算顯示，僅拆除成本就高達(dá)每平方米978元，一棟2.5萬平方米的樓光拆就要近2500萬。

30層以上的高樓，拆除費(fèi)用動(dòng)輒上億元。

更麻煩的是，過去開發(fā)商拆低層蓋高層能賺錢，因?yàn)槿莘e率有提升空間。

現(xiàn)在地塊上本來就杵著三四十層的高樓，拆了重建還能蓋多高？容積率已經(jīng)沒有多少可以操作的空間了。

沒有盈利空間，哪個(gè)開發(fā)商會(huì)來當(dāng)這個(gè)冤大頭呢？

回到最初的問題：70年產(chǎn)權(quán)到期，高樓會(huì)不會(huì)變成“垃圾”？實(shí)事求是地說，說“垃圾”可能夸張了，但說“麻煩”一點(diǎn)都不為過。

麻煩就在，當(dāng)一棟高層住宅走到生命周期的終點(diǎn)，它既不像低層建筑那樣可以相對(duì)低成本地拆除重建，也不像農(nóng)村宅基地那樣可以推倒重來。

它卡在中間，拆不起，修不來，炸不得。

歐美國(guó)家用幾十年時(shí)間驗(yàn)證了這個(gè)困局，而中國(guó)剛剛開始面對(duì)它。

這并不是在唱衰什么，只是在陳述一個(gè)所有蓋了高樓的國(guó)家都繞不開的現(xiàn)實(shí)問題。

房子會(huì)老，電梯會(huì)壞，管道會(huì)銹，這些物理規(guī)律不會(huì)因?yàn)榉孔釉谥袊?guó)還是在美國(guó)就有所不同。

區(qū)別只在于，我們有沒有提前想好對(duì)策。

欣慰的是，政策層面已經(jīng)有了動(dòng)作。

2025年5月，中辦、國(guó)辦印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，明確提出要推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造。

一些城市也在試點(diǎn)“原拆原建”，政府承擔(dān)一部分費(fèi)用，居民自籌一部分。

但這些都還處在探索階段，遠(yuǎn)未形成成熟的制度框架。

真正大規(guī)模的挑戰(zhàn)還在后面，當(dāng)?shù)谝慌笠?guī)模建設(shè)的高層住宅集中進(jìn)入“衰老期”，那才是真正考驗(yàn)我們的時(shí)候。