智力支持｜2026CCFA購物中心與奧特萊斯發展大會舉辦，RET睿意德受邀參加商業不動產REITs論壇

6月24日至25日，2026CCFA購物中心與奧特萊斯發展大會在杭州舉辦。本屆大會以“洞察消費新趨勢，鑄就運營新價值”為主題，匯聚來自購物中心、百貨、奧特萊斯、線上平臺及餐飲茶飲、生活服務、娛樂體驗、服裝服飾、珠寶美妝等多元業態的2000余位負責人及高管，圍繞存量深耕、數智轉型、AI全場景應用、組織變革、業態迭新、商業資產資本化等議題展開深度研討。

2026CCFA購物中心與奧特萊斯發展大會活動現場

作為中國連鎖經營領域的重要行業平臺，中國連鎖經營協會長期連接零售、餐飲、商業地產、服務業及相關產業鏈機構。公開資料顯示，協會成立于1997年，會員企業覆蓋零售、餐飲、服務、供應商及相關機構，是觀察中國消費市場與連鎖商業演進的重要窗口。

CCFA新消費論壇現場

在商業地產從增量開發轉向存量運營、從資產持有轉向資產價值管理的背景下，商業不動產REITs成為本屆大會的重要議題。大會期間，由中國連鎖經營協會聯合中商數據共同主辦的“商業不動產REITs論壇”同步舉行，圍繞中國REITs市場最新格局、資產運營價值增長機制，以及數據驅動下的行業新機遇展開專業分享。

“商業不動產REITs論壇”演講嘉賓

過去多年，RET睿意德持續圍繞商業地產的底層運行邏輯展開系統性研究，聚焦客群結構解析、經營效率診斷、招商與業態重構、存量資產調改以及資產價值提升等關鍵環節，并在大量頭部商業項目的長期服務中，逐步形成以數據驅動與機制建模為核心的方法體系。

在REITs加速發展的背景下，這一能力正在發生本質性延展：從傳統意義上“識別經營問題”，逐步演進為“構建資產可解釋性與資本市場可讀性”的基礎能力，使商業資產的運營過程能夠被更清晰地拆解、驗證與定價。

本次論壇邀請REITs行業聯盟執行會長、北京睿信投資董事長王剛，華夏基金REITs業務部行政負責人莫一帆，中商數據高級合伙人李靜雅，RET睿意德高級合伙人周雷亞等嘉賓，分別從政策路徑、發行實踐、運營增長與數據驅動等維度，回應商業資產資本化時代的核心命題。

王剛在分享中梳理了商業不動產REITs從政策破冰到首批上市的完整路徑。他指出，截至6月，商業不動產REITs已有22單項目申報、4單上市，發行規模達到203億元。數字背后，REITs不會拯救運營，但會放大運營的好壞。資本市場真正關注的，不再是“這棟樓值多少錢”，而是項目每年能否穩定創造可分配現金流。

莫一帆在《商業資產項目的公募REITs實踐》中，重點剖析了商業不動產REITs項目落地的核心考量。她認為，底層資產合規基礎、估值測算參數、經營數據支撐、運營管理機構的可持續經營能力，正在成為商業資產進入REITs市場的重要門檻。對于購物中心、奧特萊斯、商業辦公等資產而言，資本市場需要的不是概念，而是能夠被驗證的經營質量。

作為本次論壇主持人和主題演講嘉賓，中商數據高級合伙人李靜雅以《數據驅動REITs商業不動產價值增長》為題發表演講。她提出，商業不動產REITs的價值判斷，正在從單一資產視角，轉向“資產質量、運營能力與資本效率”的綜合評估。對于商業資產而言，真正能夠被資本市場長期認可的，不只是物業本身，而是持續創造穩定現金流的能力。

她進一步指出，理解商業不動產REITs價值增長，需要從三個維度展開。第一是資產底盤，城市能級、商圈地位、建筑品質與品牌矩陣，決定資產的基礎安全墊，也決定項目穿越周期的能力。第二是運營增長，收入利潤、出租率、租金水平、客流表現、租戶結構與調改能力，決定資產價值能否持續釋放。第三是資本轉化，運營成果最終需要轉化為可驗證、可持續、可分配的投資回報，才能真正形成資本市場認可的資產價值。

在這一過程中，數據不再只是經營分析工具，而是連接資產運營與資本定價的重要基礎設施。正如李靜雅所言：“數據既細小又宏大。細小在于任何一個環節拆分到最小單元都是數據；宏大在于投融管退的全生命周期，任何一個環節都有數據的身影。”

中商數據李靜雅專題分享

在本次論壇中，RET睿意德高級合伙人周雷亞以《REITs范式下商業資產運營的增長機制》為題，圍繞“優質資產如何實現持續增長”的行業命題，提出了商業資產運營在REITs語境下的全新理解框架。

他指出，在REITs逐步成為商業不動產重要退出路徑的背景下，資產的價值不再由單一的招商結果或短期客流波動決定，而是由一套可拆解、可驗證、可持續優化的運營系統所決定。這一系統的核心，不在“做了什么動作”，而在“是否形成穩定的現金流生成能力”。

圍繞這一判斷，周雷亞將商業資產的增長機制拆解為四個關鍵路徑：

• 第一，識別結構

  即對資產真實運行狀態的重新定義，包括客群結構、消費路徑、業態貢獻度與空間效率分布。在這一階段，核心不是“感覺好不好”，而是建立可量化的運營底圖。

• 第二，問題診斷

  從客流、轉化率、停留時長、消費頻次與坪效等核心指標出發，識別增長瓶頸所在，是流量問題、結構問題，還是轉化效率問題，從而避免“經驗型調改”的路徑依賴。

• 第三，生態重構

  商業空間的再增長，本質上是建立和重構以空間為載體的新的生態環境，圍繞“客群—業態—空間”的三位一體重構邏輯，通過品牌組合優化、動線重塑、場景重組與空間再分配，實現資產內部效率的再刺激，而非簡單的品牌替換。

• 第四，效果驗證

  以NOI增長、租金結構優化與可持續現金流穩定性為核心驗證標準，將運營動作最終回歸到資本市場可識別的財務結果體系中。

在REITs框架下，商業資產運營正在從“運營動作的結果復盤”轉向“資產價值的動態管理”。真正能夠進入資本市場視野的資產，不是波動性更低的資產，而是增長路徑更清晰、現金流結構更可預測的資產。

他進一步指出，未來商業資產競爭的本質，將不再是“誰更會招商”，而是“誰能夠更早建立REITs可解釋的增長機制”。

RET睿意德周雷亞主題演講

在REITs加速發展的背景下，商業不動產的競爭邏輯正在發生根本性遷移：從“項目成功邏輯”走向“資產可資本化邏輯”，從“運營經驗驅動”走向“數據與機制驅動”。RET睿意德認為，這一變化的本質，不是商業地產工具的更新，而是資產價值定義方式的重構。

基于在商業地產領域持續多年的深度實踐，RET睿意德已構建起覆蓋“資產診斷—客群洞察—招商調改—運營提升—資本對接”的全周期方法體系，并在多個核心城市商業項目中持續驗證其有效性。

截至目前，RET睿意德業務覆蓋國內174座城市，累計服務商業項目834個，完成服務面積2億平方米，其中獨家/首席招商代理面積1550萬平方米。長期以來，RET睿意德持續服務華潤萬象生活、龍湖集團、印力集團、萬達商業、凱德集團、嘉里建設、香港置地等行業領先企業，圍繞商業研究、資產診斷、招商調改、運營提升與價值創造等環節，提供貫穿商業全生命周期的專業服務。

在存量商業時代，RET睿意德將依托長期積累的行業認知、數據能力與運營經驗，持續助力商業項目提升經營質量、優化資產表現，并推動商業資產從運營改善走向價值重估。

“企業IPO操盤手特訓班”招生開啟｜權威實戰專家領銜，貫通資本鏈路

RET伙伴｜長江商學院新校區啟用：長期主義者的空間答案

智力支持｜周雷亞應邀出席第十屆不動產證券化REITs論壇并發表專題演講