北京樓市開始離譜了！豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)從8萬變成4.9萬

當(dāng)"第二金融街"遇上房價(jià)腰斬

最近北京樓市冒出個(gè)讓人不敢相信的消息——豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)周邊，有二手房從高峰期的8萬/平米，直接跌到了4.9萬/平米。

這不是遠(yuǎn)郊，不是老破小，是挨著正在崛起的麗澤商務(wù)區(qū)、配套成熟的核心地段。這價(jià)格一出來，買了房的業(yè)主坐不住了，觀望的人心里也直打鼓：北京的房子，真的開始"離譜"了？

更有意思的是，就在不少人還在猶豫"要不要再等等"的時(shí)候，一批金融從業(yè)者開始悄悄進(jìn)場(chǎng)了。他們看中的，恰恰是這輪調(diào)整帶來的機(jī)會(huì)。

今天咱們就聊聊麗澤這輪降價(jià)背后的邏輯，以及普通人能從中看到什么。

從8萬到4.9萬，麗澤經(jīng)歷了什么？

先說說這價(jià)格是怎么下來的。

2020年到2021年高峰期，麗澤周邊品質(zhì)較好的二手房，單價(jià)確實(shí)沖上過8萬。那時(shí)候麗澤商務(wù)區(qū)概念正熱——華為中國區(qū)總部搬進(jìn)來了，銀河證券、長城資產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)入駐，地鐵14號(hào)線、16號(hào)線通了車，還有在建的城市航站樓，規(guī)劃中未來24分鐘直達(dá)大興機(jī)場(chǎng)。

但今年以來，情況變了。

4月底，豐臺(tái)萬泉寺0007地塊被華潤以57.7億元底價(jià)拿下，算上配建成本，實(shí)際樓面價(jià)6.23萬/平，直接追平了隔壁麗金府的拿地價(jià)。更關(guān)鍵的是，周邊新盤嘉棠雅序傳出來6萬+到7萬出頭的價(jià)格，對(duì)比之前8萬+的在售盤，性價(jià)比瞬間拉開差距。

這一下，板塊價(jià)格體系被徹底打亂。

中海麗金府從最高10.77萬/平跌到9.18萬/平左右，南邊的中海麗澤叁號(hào)院開盤近11個(gè)月去化不足三分之一，板塊均價(jià)從十萬加掉到8.8萬，累計(jì)回調(diào)近15個(gè)百分點(diǎn)。

二手房更直接。有業(yè)主急售，掛牌價(jià)直接從8萬砍到4.9萬。一套80平米的兩居，高峰時(shí)要640萬，現(xiàn)在不到400萬就能談。

這不是個(gè)例。周邊金都苑、麗澤雅園等小區(qū)，今年一季度的均價(jià)已經(jīng)在5.4萬到6.1萬之間徘徊。

誰在"別人恐懼"時(shí)進(jìn)場(chǎng)？

房價(jià)跌了，有人慌，有人卻開始行動(dòng)了。

一位在金融街工作的朋友跟我說："以前覺得麗澤這邊上車沒戲，現(xiàn)在算了算，首付湊一湊能拿下，月供比房租高不了多少，為什么不買？"

這不是個(gè)別現(xiàn)象。最近麗澤周邊幾個(gè)小區(qū)的帶看量明顯上升，成交周期也在縮短。中介透露，不少成交客戶就是在金融街和麗澤上班的年輕從業(yè)者。

金融從業(yè)者為什么敢在這個(gè)節(jié)點(diǎn)出手？因?yàn)樗麄兯愕牟皇?未來能漲多少"，而是"現(xiàn)在買虧不虧"。

舉個(gè)例子。麗澤周邊一套兩居室，月租金在7000到9000元之間。如果以4.9萬的單價(jià)買入一套80平米的房子，總價(jià)約392萬，首付30%約118萬，貸款274萬，按30年、3.95%的利率算，月供約1.3萬元。看起來比房租高，但考慮房租長期上漲，以及房貸中本金部分是儲(chǔ)蓄，差距就沒那么大了。更何況，實(shí)際成交價(jià)可能更低。

另一個(gè)關(guān)鍵因素：通勤。金融街的房子動(dòng)輒12萬+，麗澤到金融街坐地鐵不到20分鐘，房價(jià)差了不止一倍。對(duì)于每天要加班到很晚的年輕人來說，少通勤半小時(shí)，生活質(zhì)量能提升不少。

還有就業(yè)。麗澤商務(wù)區(qū)本身就在大量引入企業(yè)，未來幾年還會(huì)有更多公司入駐。對(duì)在麗澤上班的人來說，住得近意味著省下時(shí)間用來學(xué)習(xí)、休息，甚至搞副業(yè)。這筆賬，精明的金融人算得很清楚。

普通人能從中看到什么？

這個(gè)故事對(duì)大多數(shù)人來說，不是"要不要去麗澤買房"，而是如何看待市場(chǎng)波動(dòng)。

第一，恐慌的時(shí)候，往往是信息最不對(duì)稱的時(shí)候。

大家都在喊跌，很少有人去認(rèn)真算賬——這個(gè)價(jià)格到底值不值？值不值，不取決于別人怎么說，而取決于你自己的需求、現(xiàn)金流和長期規(guī)劃。

第二，自住需求不需要等"完美時(shí)機(jī)"。

如果你在一個(gè)城市工作，短期內(nèi)不會(huì)離開，房租和月供差距不大，看到合適的地段和價(jià)格，完全可以考慮。別想著買在最低點(diǎn)，那不現(xiàn)實(shí)。

第三，地段的核心價(jià)值不會(huì)輕易改變。

麗澤商務(wù)區(qū)有產(chǎn)業(yè)、有地鐵、有規(guī)劃，這些都是實(shí)打?qū)嵉摹６唐趦?nèi)價(jià)格波動(dòng)是市場(chǎng)情緒，長期看，好地段依然有它的稀缺性。

從數(shù)據(jù)看，今年5月北京二手住宅網(wǎng)簽15974套，同比增長11.9%，創(chuàng)近5年同期最高。二手房掛牌量也在下降，目前已經(jīng)跌到14萬套左右，一些業(yè)主從"集中拋售"轉(zhuǎn)向"觀望惜售"。

這至少說明：市場(chǎng)調(diào)整到這個(gè)位置，一部分人開始覺得"差不多了"。

總結(jié)

麗澤從8萬到4.9萬，調(diào)整幅度接近40%，這在過去十年的北京樓市里是罕見的。有人說這是"離譜"，有人說這是機(jī)會(huì)。

一位剛在麗澤周邊買了房的朋友說得很實(shí)在："我不指望它漲，只要?jiǎng)e繼續(xù)大跌就行。反正我自住，省下的房租就是賺的。而且麗澤這個(gè)地段，要是都守不住，那北京也沒幾個(gè)地方守得住了。"

這話有點(diǎn)絕對(duì)，但道理不糙。城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、人口流入趨勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施投入，這些東西不會(huì)因?yàn)槎唐诜績r(jià)波動(dòng)就消失。

現(xiàn)在北京很多區(qū)域的房價(jià)都回到了2017年左右的水平，有的甚至更低。對(duì)于真正有居住需求的人來說，議價(jià)空間大了，選擇多了，這是好事。

當(dāng)然，買房不是小事。每個(gè)人的收入、工作穩(wěn)定性、家庭情況都不一樣，不能盲目跟風(fēng)。但如果只看情緒、不看數(shù)據(jù)，也可能錯(cuò)過一些原本夠得上的機(jī)會(huì)。

最后想問問大家：你所在的城市，房價(jià)調(diào)整到什么程度了？你會(huì)考慮在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下買房嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法。