1.53億，南通主城一地標拍賣，背后是這家破產通企

圖源：阿里資產

近日，阿里資產平臺最新上架大型商業法拍標的，南通煒建實業發展有限公司名下國壽大廈整棟不動產，該標的開拍時間定于7月19日10:00，起拍價約1.53億元。

這座名為國壽大廈的地標性建筑，總建筑面積超過2萬平方米，被列為南通煒建實業發展有限公司的破產資產進行公開拍賣。

圖源：阿里資產

根據拍賣公告顯示，拍賣標的物位于南通市崇川虹橋路12號國壽大廈 B102 室、 102室、 202室、302室、402 室、 501-515 室、601-607 室、701-708室、801-808室、901-1901 室整體拍賣。

資料顯示，南通國壽大廈位于南通主城區核心位置，周邊工農路、虹橋路、青年路等城市主干道云集，距離地鐵1號線也不遠，交通非常便利。此外，文峰城市廣場、虹橋路夜市、南大街商圈、圓融商圈等熱門商圈都不遠，生活氛圍濃厚，日常人流有保障，但商業地產的價值從來不只是地段問題，資產本身的完整性和產權清晰程度同樣關鍵。

圖源：阿里資產

目前標的物資產為毛胚狀態，標的物內僅安裝1臺電梯，尚有3臺未安裝，空調尚未安裝，地下室地坪目前為水泥地坪，機械停車設施已通過檢驗合格，但尚未正式投入使用，目前是否能正常使用存在不確定性——這意味著即便不考慮產權問題，光是物理層面達到可運營狀態，就需要相當一筆后續投入。

這棟樓的持有者南通煒建實業發展有限公司，是一家有近三十年歷史的本土民企。

1997年起家，最早做門窗制造，后來轉向機械制造，小型噴氣式織布機曾在2010年被評為江蘇省高新科技產品。2005年投資建設了南通國都大酒店，位于開發區上海路18號煒建大廈，是當時開發區唯一一家三星級酒店。2012年全資收購通州市水利建筑安裝總公司，后更名為江蘇江澤建設發展有限公司。

從門窗到機械到酒店到水利到商業地產，業務跨度極其寬泛，而這家公司的注冊資本只有八百萬元。

國壽大廈項目2011年拿地，2016年11月正式開工。此后，項目建設走走停停，直到被法院受理破產清算時仍未完工。2023年6月，煒建實業被列入被執行人名單，表明當時已有債權人通過法律途徑追償債務。2025年1月，法院裁定受理破產清算。

公開信息中沒有披露明確的破產原因，但從公司的擴張路徑可以觀察到一些線索。

跨行業鋪陳過快，每個板塊都需要大量資金沉淀，而自持型商業地產無法通過分割銷售回籠現金，對一家注冊資本偏小的民企而言，長期持有的資金壓力是結構性的。

國壽大廈從拿地到開工耗時五年，建設周期又長達七八年，資金占用時間遠超正常開發周期，這期間一旦融資渠道收緊或經營現金流跟不上，項目就容易陷入停滯。

拍賣公告中有兩條信息比起拍價更值得關注。

圖源：阿里資產

本次拍賣標的物用途為商業、辦公及酒店配套，土地使用年限至2054年5月13日，拍賣標的目前的性質屬于“自持，不得銷售”。這意味著這棟樓從一開始規劃時就被設定為開發商長期持有運營，不能分割成小單元出售。

買下這棟樓的機構，必須有能力整體持有并運營，做酒店、長租公寓、企業總部或者大型商業，無法通過散售快速回籠資金。這條規定直接排除了大量想購入后拆分變現的買家，真正有資格舉牌的人不多。

另一條更隱蔽也更關鍵——出賣人不保證可以辦理不動產過戶登記。常規的司法拍賣，法院或破產管理人通常會協調完成產權轉移，但這次管理人明確將過戶風險轉移給買受人。這背后可能涉及土地抵押未完全解除、規劃驗收沒有通過、稅費欠繳，或者存在其他查封和異議登記。具體是哪一種情況，公告中沒有說明，需要買家自行盡職調查。破產管理人沒有能力或沒有意愿厘清這些歷史遺留問題，只能以現狀拍賣、風險自擔的方式處理。

這就構成了這宗法拍最核心的定價邏輯。

1.53億元的起拍價，對應兩萬多平方米的建筑面積，單價不到八千元，在崇川區核心地段確實低于市場水平。但這筆賬不能只算物理空間的價格，還需要把物理修繕成本、產權瑕疵處置成本和自持運營的前期投入都加進去。尤其是過戶不確定性帶來的法律成本，可能遠超一般商業法拍的風險敞口。

誰會是潛在的買家，目前沒有明確信號。有長線資金和成熟法務團隊的機構投資者，或許有能力消化這些歷史包袱。但這類買家對資產的要求往往也更挑剔，法拍流程中的時間成本和不確定性會直接影響他們的出價意愿。7月19日的競價結果，很大程度上取決于有多少人愿意在風險敞口足夠清晰之前舉牌。

國壽大廈站在虹橋路12號，主城區的車流和商圈一如既往地運轉著。這棟樓空置了很久，它接下來會以什么價格、被誰接走，現在還看不出答案。

來源 | 通商薈

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