樓市半年小結(jié)之二手房篇：房價止跌、庫存快速下降！二手房行情徹底變了！

2026年上半年，上海二手房市場觸底反彈。依托“新七條”政策紅利，市場成交、房價同步修復(fù)，多月成交刷新同期數(shù)據(jù)。剛需支撐市場大盤，置換需求逐步復(fù)蘇，量價齊升成為上半年核心行情。

上半年上海二手住宅成交13.22萬套，同比上漲20.90%，熱度大幅提升。市場走勢波動明顯：

年初延續(xù)去年回暖慣性高位開局；

2月受春節(jié)影響短暫回落；

政策紅利釋放后，3月成交刷新十年同期紀錄；

6月再創(chuàng)新高、拿下近五年同期最佳成績，市場修復(fù)勢頭持續(xù)走強。

圖：上海二手住宅成交月度走勢

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

Point

剛需托底市場，置換逐步回暖

本輪二手房反彈行情中，剛需是市場回暖的核心基本盤。與此同時，長期停滯的置換鏈條也出現(xiàn)松動跡象，市場成交結(jié)構(gòu)正在穩(wěn)步優(yōu)化。

剛需熱度攀升，低價房源走俏

剛需是上海二手房市場的核心支撐，近兩年該特征愈發(fā)突出。經(jīng)過前期價格回調(diào)，不少剛需房源總價從四百多萬回落至三百萬左右、甚至更低，疊加新政利好，置業(yè)門檻明顯下降，剛需上車意愿持續(xù)高漲。

同時城市更新、動拆遷及存量房收購?fù)七M，讓低價剛需房源熱度快速提升，這類房源租金回報率可達3%及以上，兼顧自住與穩(wěn)健保值屬性，市場認可度持續(xù)走高。

成交結(jié)構(gòu)優(yōu)化，剛需、改善雙向發(fā)力

剛需小戶型持續(xù)領(lǐng)跑市場，上半年成交前十榜單中，70㎡以內(nèi)小戶型占據(jù)半壁江山，曹楊三村為典型代表，憑借小戶型、高租金、動遷預(yù)期，成交活躍、房價率先反彈。

同時榜單出現(xiàn)超100㎡戶型，可見購房者不再只看重低價，開始兼顧居住舒適度，置業(yè)理念更趨理性。

表：2026年上半年二手住宅成交套數(shù)前十榜單

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

市場結(jié)構(gòu)也在悄然改善，置換需求逐步復(fù)蘇，一季度300萬以內(nèi)剛需房源成交占比69.9%，二季度小幅回落至68.7%，中高端二手房交易開始升溫，高性價比二手改善房源逐步吸引改善型買家入場。

近郊板塊熱銷，安置房性價比高

上半年成交熱門板塊集中在松江新城、嘉定新城、奉賢新城、周康、金山新城，格局與去年基本一致。

這些板塊軌交、生活配套成熟，居住便利性高，且成交主力多為改造后的動遷安置房，補齊居住短板、價格更低，深受剛需買家青睞。

Point

房價持續(xù)反彈，市場分化明顯

隨著成交量持續(xù)走高，上海二手房房價徹底走出下跌通道，開啟逐月修復(fù)行情。但不同房源、不同能級產(chǎn)品的修復(fù)節(jié)奏不一，市場冷熱分化愈發(fā)清晰。

房價持續(xù)修復(fù)，供需格局逆轉(zhuǎn)

自去年四季度起，上海二手房房價跌幅持續(xù)收窄，今年1月徹底觸底。伴隨成交持續(xù)走高，房價開啟穩(wěn)步反彈，中原二手房價格指數(shù)已連續(xù)5個月上行，累計漲幅4.5%，修復(fù)態(tài)勢明確。

市場回暖有效穩(wěn)住房東心態(tài)：

年初二手房掛牌量33.6萬套；

6月底回落至30萬套；

7月初進一步跌破30萬套；

房東恐慌拋售情緒消退，房源供給持續(xù)收縮。

表：網(wǎng)上房地產(chǎn)7月1日掛牌量

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

供需格局逆轉(zhuǎn)下，熱門剛需小區(qū)出現(xiàn)房源斷供情況，300萬以內(nèi)低總價房源議價空間不足3%，房東報價心態(tài)強勢，惜售調(diào)價現(xiàn)象增多。

市場分化加劇，剛需領(lǐng)跑高端滯后

本輪價格修復(fù)過程中，二手房市場冷熱分化特征十分明顯：

剛需“老破小”率先止跌回暖，部分帶有動遷預(yù)期的小區(qū)，自去年“8.25政策”后房價漲幅達20%-30%，修復(fù)力度領(lǐng)跑市場。

改善豪宅房源則分化尤為突出，徐匯濱江等核心一線江景優(yōu)質(zhì)房源率先企穩(wěn)，而同小區(qū)無資源加持的普通房源仍在陰跌。

千萬級高端房源接盤群體少，且前期跌幅有限、存在補跌空間，整體修復(fù)節(jié)奏遠慢于剛需市場。

Point

市場震蕩修復(fù)，改善靜待利好

綜合上半年量價表現(xiàn)，二手房市場反彈基礎(chǔ)扎實，全年行情值得期待。不過當(dāng)前市場仍存在短板，后續(xù)走勢仍需政策助力進一步夯實。

上半年行情亮眼，全年趨勢向好

整體來看，上海二手房上半年表現(xiàn)亮眼，成交創(chuàng)下近五年同期新高，熱門剛需小區(qū)庫存快速去化，今年全年成交大概率超越去年。

下半年市場整體以震蕩修復(fù)為主，價格或存在季節(jié)性小幅波動，但整體上行的修復(fù)大趨勢不會改變。

市場存在短板，改善待政策賦能

當(dāng)前二手房市場修復(fù)仍有局限，購房者普遍偏好全款或純公積金低杠桿置業(yè)，大幅制約改善置換能力。

后續(xù)若落地更多改善友好政策，將有效打通置換鏈條、激活改善需求，進一步夯實二手房持續(xù)反彈的行情。