告別規(guī)模內(nèi)卷，三條增長(zhǎng)曲線撐起華潤(rùn)置地未來(lái)三十年？

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

2026年，港交所上市三十周年疊加“十五五”開(kāi)局，華潤(rùn)置地迎來(lái)屬于自己的特殊時(shí)間坐標(biāo)。三十年前登陸港股時(shí)僅十幾億港元市值的企業(yè)，如今站穩(wěn)行業(yè)綜合實(shí)力榜首，市值最高突破2700億港元，三十年間價(jià)值翻漲近160倍。在地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的狂飆時(shí)代后，這家央企房企沒(méi)有跟風(fēng)內(nèi)卷規(guī)模，而是靠三次超前戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，走出一條區(qū)別于同行的均衡發(fā)展路徑，也寫(xiě)下一份兼具韌性與創(chuàng)新的長(zhǎng)期主義答卷。

地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)有一套簡(jiǎn)單粗暴的生存邏輯：拼拿地速度、沖銷(xiāo)售規(guī)模、靠杠桿擴(kuò)張。但行業(yè)周期一輪輪洗牌后，大批重倉(cāng)單一住宅賽道的企業(yè)陷入現(xiàn)金流危機(jī)，市場(chǎng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)徹底改寫(xiě)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健度、存量運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)品品質(zhì)成為衡量房企實(shí)力的核心標(biāo)尺。華潤(rùn)置地能穿越多輪行業(yè)調(diào)整，核心在于從未被短期規(guī)模紅利裹挾，依托華潤(rùn)集團(tuán)多元產(chǎn)業(yè)布局的天然優(yōu)勢(shì)，始終保持風(fēng)險(xiǎn)平衡思維，拒絕無(wú)序擴(kuò)張，早早埋下多元業(yè)務(wù)的布局伏筆。

回望三十年發(fā)展脈絡(luò)，三次關(guān)鍵轉(zhuǎn)型構(gòu)成企業(yè)成長(zhǎng)的完整骨架，每一步都踩在行業(yè)變革前夜，盡顯前瞻眼光。

第一次轉(zhuǎn)型發(fā)生在2005年。彼時(shí)行業(yè)全員扎堆住宅開(kāi)發(fā)，企業(yè)盈利高度依賴土地儲(chǔ)備，項(xiàng)目售罄后便失去穩(wěn)定收益，業(yè)績(jī)隨市場(chǎng)冷熱劇烈起伏。依托香港百年商業(yè)基因，華潤(rùn)置地預(yù)判單一開(kāi)發(fā)模式的周期短板，早在2002年投入重金打造內(nèi)地首座都市綜合體深圳羅湖萬(wàn)象城。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)即引爆客流，驗(yàn)證商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值后，集團(tuán)整合旗下全部商業(yè)資產(chǎn)注入上市平臺(tái)，確立“住宅開(kāi)發(fā)+投資物業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，從純住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。這步布局，為企業(yè)積攢下持續(xù)產(chǎn)生租金的穩(wěn)定資產(chǎn)，成為后續(xù)抵御行業(yè)下行的緩沖墊。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入存量更新階段后，行業(yè)需求從造房子轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)整座城市，華潤(rùn)置地開(kāi)啟第二次戰(zhàn)略迭代。2019年正式確立“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”定位，跳出單純建房賣(mài)房的局限，把城市更新、片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)納入核心賽道。次年分拆商業(yè)與物業(yè)板塊，華潤(rùn)萬(wàn)象生活獨(dú)立上市，打通商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)的資本化通道，運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力正式成為獨(dú)立增長(zhǎng)引擎。

邁入上市三十周年，企業(yè)完成第三次戰(zhàn)略升級(jí)，錨定“打造世界一流城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”長(zhǎng)期目標(biāo)，重構(gòu)“三條增長(zhǎng)曲線”全新業(yè)務(wù)架構(gòu)，完成從“3+1”業(yè)務(wù)模式到三駕馬車(chē)協(xié)同的迭代。三條賽道分工清晰、互相賦能：開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)守住現(xiàn)金流基本盤(pán)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)提供永續(xù)穩(wěn)定租金收益，輕資產(chǎn)管理依靠輸出運(yùn)營(yíng)、資管服務(wù)打開(kāi)輕資產(chǎn)擴(kuò)張空間。2025年數(shù)據(jù)極具標(biāo)志性，非開(kāi)發(fā)類(lèi)經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)占比突破51.8%，意味著企業(yè)盈利不再綁定住宅銷(xiāo)售周期，徹底擺脫傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的盈利桎梏。

資本市場(chǎng)同樣用真金白銀認(rèn)可這套轉(zhuǎn)型邏輯。華潤(rùn)有巢REIT、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT先后落地，搭建起完整“投融建管退”資管閉環(huán)，其中消費(fèi)REIT上市兩年股價(jià)漲幅超五成，累計(jì)分紅近7億元；商業(yè)版圖持續(xù)擴(kuò)容，截至2025年末近百座在營(yíng)購(gòu)物中心，超八成項(xiàng)目穩(wěn)居當(dāng)?shù)亓闶垲^部，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率創(chuàng)下歷史新高。住宅端同步落地“好房子”產(chǎn)品體系，深圳灣·澐璽單盤(pán)首開(kāi)130億銷(xiāo)售額刷新全國(guó)紀(jì)錄，證明產(chǎn)品力已經(jīng)轉(zhuǎn)化為實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。

本次三十周年品牌主題“向新·向未來(lái)”，精準(zhǔn)概括企業(yè)三十年發(fā)展內(nèi)核。“向新”是持續(xù)打破路徑依賴，從商業(yè)地產(chǎn)拓荒到公募REIT破冰，再到高品質(zhì)住宅體系落地，每一次創(chuàng)新都緊扣國(guó)家住房、消費(fèi)發(fā)展導(dǎo)向；“向未來(lái)”則是長(zhǎng)期主義的落地，公司定下“十五五”資管規(guī)模8000億的目標(biāo)，計(jì)劃2030年購(gòu)物中心數(shù)量擴(kuò)容至127座，木棉花自有酒店、合作高端酒店矩陣持續(xù)完善，依靠多元業(yè)態(tài)構(gòu)建永續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能。

當(dāng)然，長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型之路并非全無(wú)挑戰(zhàn)，企業(yè)仍存在待解難題。其一，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率持續(xù)承壓，土地市場(chǎng)分化加劇，核心城市拿地成本高企，下沉市場(chǎng)去庫(kù)存壓力顯著，如何平衡土儲(chǔ)質(zhì)量與成本控制，是第一增長(zhǎng)曲線長(zhǎng)期命題；其二，輕資產(chǎn)管理板塊當(dāng)前營(yíng)收、利潤(rùn)占比仍偏低，距離成為核心增長(zhǎng)支柱尚有距離，第三方拓展、資管輸出速度仍有提升空間；其三，多元業(yè)務(wù)協(xié)同效率仍可優(yōu)化，住宅、商業(yè)、物業(yè)、長(zhǎng)租各板塊客戶資源、運(yùn)營(yíng)體系打通仍存在壁壘，全域生態(tài)價(jià)值尚未完全釋放。

放在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)維度看，華潤(rùn)置地的模式提供了一套可參考的轉(zhuǎn)型樣本。多數(shù)房企在行業(yè)下行期才匆忙布局存量運(yùn)營(yíng)，而華潤(rùn)置地用二十年時(shí)間分步布局商業(yè)、資管、物業(yè)，依靠央企穩(wěn)健底色、多元業(yè)務(wù)對(duì)沖周期風(fēng)險(xiǎn)，用穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性收益平滑開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)，避開(kāi)“三高”老路。

站在三十而立的全新起點(diǎn)，行業(yè)告別野蠻生長(zhǎng)，長(zhǎng)期價(jià)值、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)已是共識(shí)。依托三條增長(zhǎng)曲線協(xié)同發(fā)力，華潤(rùn)置地手握穩(wěn)定現(xiàn)金流、成熟運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)、資本化資管平臺(tái)三重底氣。下一個(gè)三十年，這家提前完成多輪自我革新的房企，能否持續(xù)平衡規(guī)模、利潤(rùn)與長(zhǎng)期價(jià)值，用城市運(yùn)營(yíng)能力兌現(xiàn)世界一流運(yùn)營(yíng)商目標(biāo)，值得市場(chǎng)持續(xù)觀察。