【太原樓評】保利南屯方案調(diào)整｜定位躍遷——套均150平升到200平

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導(dǎo)讀

保利南屯項(xiàng)目——向上跳出內(nèi)卷賽道，從改善走流量轉(zhuǎn)向大平層保溢價(jià)。

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨(dú)步天下！ 見字如面，大家好，我是太原樓評君！

方案調(diào)整｜戰(zhàn)略大變

2026年7月3日，太原審批管理局發(fā)布：關(guān)于太原市南屯村城改用地18號地塊建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整（保利長風(fēng)住宅小區(qū)項(xiàng)目）的公示！

該地塊是南屯城改的開發(fā)余量——18號地塊。地塊北側(cè)為原融創(chuàng)太原府營銷中心，從區(qū)域規(guī)劃布局中，屬于融創(chuàng)開發(fā)策略中保留下高價(jià)值的地塊。

【太原樓評】保利接盤融創(chuàng)南屯城改63畝

此次規(guī)劃調(diào)整，屬于顛覆性。

原方案的邏輯是：融創(chuàng)太原府【戶均140平】的“加強(qiáng)版”，調(diào)整方案直接變成華潤瑞府【戶均220平】的“接棒人”！

NO. 1｜保利南屯方案調(diào)整

由于南屯用地4.2容積率，項(xiàng)目的基本樓棟排布已經(jīng)“鎖死”，可變空間極低。故而新舊方案的8棟高層和基本位置并未發(fā)生變化，核心變化如下！

1，西側(cè)樓棟增加樓層，樓王棟座降低樓層。

其導(dǎo)向?qū)痈卟町惢瑥?qiáng)化樓王大面積層高3.3米舒適度，提升改善質(zhì)感。同時(shí)保障貨量不變擠壓向其他樓棟，適度會影響西側(cè)6號地塊的融創(chuàng)太原府低樓層采光。

2，強(qiáng)化小區(qū)的公配級別，匹配高端定位。

從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)中能看出保利加大內(nèi)部公共配套（會所、康養(yǎng)、休閑空間）配置。

3，收縮商業(yè)貨值，優(yōu)化總貨值。

商業(yè)占比從9.52%降至4.61%，減少了近一半。住宅從15.95萬平提升到17.25萬方，從豪宅類項(xiàng)目的兼顧流速，住宅占比放大更明智。

4，戶型大調(diào)整，定位升級。

戶型結(jié)構(gòu)做大戶型合并，砍掉中小面積段。項(xiàng)目從1159戶降至887戶，戶均面積從150平直接躍級到200平，項(xiàng)目定位直指“豪宅”屬性。

NO. 2｜保利南屯效果圖變化

從原方案的效果圖，和南側(cè)、西側(cè)的融創(chuàng)太原府風(fēng)格延續(xù)，協(xié)調(diào)性統(tǒng)一，整體屬于延續(xù)融創(chuàng)太原府的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做適度的優(yōu)化。

修改后的方案明顯風(fēng)格發(fā)生了“突變”，公建化立面，高窗墻比，沿用新規(guī)產(chǎn)品的高端豪宅的形態(tài)躍然紙上。

2026年7月，樓評君去該地塊的現(xiàn)場感受，通過實(shí)拍圖來對比看，項(xiàng)目南側(cè)的建筑風(fēng)格如圖，略顯素顏。

地塊目前西側(cè)已經(jīng)動工，建筑風(fēng)格將會明顯優(yōu)于南側(cè)、西側(cè)的建成融創(chuàng)太原府。

NO. 3｜思考保利的開發(fā)邏輯

寸土寸金的地段，如何導(dǎo)向開發(fā)目標(biāo)？

流速和溢價(jià)是房企開發(fā)策略重要衡量的因素，通常符合市場主流所需的戶型產(chǎn)品能保障流速，但溢價(jià)有限。或?qū)蚍诸愂袌觯档土魉兕A(yù)期。

從方案調(diào)改的表層看：壓縮戶數(shù)，套均拉升，從140-160轉(zhuǎn)向180-240段的純粹高端改善圈層。

底層邏輯：稀缺土地，放緩去化，拉長周期，不走考慮壓縮節(jié)奏的“跑量”模式，而是轉(zhuǎn)向了高溢價(jià)，中流速的目標(biāo)。

縱觀周圍以及保利的高端系產(chǎn)品，保利天悅【180+】、保利天珺【190+】、龍城天珺【170+】，其中保利天珺是略顯“保守”的案例。

其次，看目前保利暢銷產(chǎn)品——龍城璞悅，高峰月銷售超4億元，成交熱銷主力156平，小區(qū)戶均近180，結(jié)合保利前面的產(chǎn)品情況，大致推斷：

南屯地塊定位要吸取保利天珺，越級龍城璞悅，相較保利天悅要做到新規(guī)產(chǎn)品的迭代+公區(qū)配套的升級，故而產(chǎn)品升級也是符合邏輯的。

此外，保利深耕高端改善盤，對于此類客群的購買力和產(chǎn)品偏好有較高的沉淀，做融創(chuàng)的升級版，仍需和太原府的存量面積競爭，單價(jià)勢必膠著。

主動拉開面積差距，重新定義南屯的土地價(jià)值，用產(chǎn)品迭代升級，新規(guī)高得房率，在面積相對控制的情況下，疊加保利的精裝優(yōu)勢下，匹敵華潤瑞府高舊規(guī)的套內(nèi)面積，打造新一代的商務(wù)區(qū)大平層。

大家認(rèn)為保利南屯項(xiàng)目的售價(jià)在什么范圍更符合您的心理預(yù)期？

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作者：張明 圖片：來源網(wǎng)絡(luò) 侵刪

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