丁彥皓：中國社會所潛藏的六大財富機會

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目前中國社會所潛藏的六大財富機會

文\丁彥皓-可信財商

財富的獲取分為兩部分，即

1、增量財富創(chuàng)造

2、存量財富再分配

財富獲取的本質(zhì)是高杠桿放大時代紅利，更多是搭時代的便車，抱行業(yè)的大腿，個人能力是第二位的

個人命運與時代特征高度相關(guān)，任何人要想最大化實現(xiàn)個人價值，必須契合時代的脈搏，做符合時代大趨勢的事

由此得知，目前中國社會潛藏六大財富機會，在增量領(lǐng)域有三，即

1、高科技產(chǎn)業(yè)體系化井噴式崛起

當前中國經(jīng)濟的現(xiàn)實特征是產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的進程遠超預期，已經(jīng)在諸多領(lǐng)域引領(lǐng)第四次工業(yè)革命，正在與美國搶奪第四次工業(yè)革命的主導權(quán)與紅利分配比例，經(jīng)濟的增量產(chǎn)出主要基于高科技的井噴式發(fā)展

但是，高科技產(chǎn)業(yè)最大的特征是“聚集”，即產(chǎn)業(yè)分布聚集在極少數(shù)的地區(qū)與產(chǎn)業(yè)紅利分配聚集在極少數(shù)的群體中，最終導致太多的人淪為時代的“旁觀者”，甚至“犧牲者”

基于目前的現(xiàn)實能夠發(fā)現(xiàn)，目前中國的高科技產(chǎn)業(yè)主要聚集在長三角、珠三角與北京，且正在急速聚集，呈現(xiàn)馬太效應，對其他地區(qū)形成虹吸效應

在這一現(xiàn)實背景下，普通人要想搭這趟高科技崛起的便車需要基于四點，即

（1）成為高科技行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者或頂級從業(yè)人員

（2）在高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)購置房產(chǎn)

（3）購買高科技行業(yè)的股票

（4）將孩子培養(yǎng)成高科技領(lǐng)域的頂級創(chuàng)業(yè)者或從業(yè)人員

2、人口大城市化

高科技產(chǎn)業(yè)的持續(xù)聚集讓全國，乃至全球受過高等教育的年輕人蜂擁流入，對其他地區(qū)形成凈流出

受過高等教育的年輕人具備無限的創(chuàng)造力與生產(chǎn)力，一旦大規(guī)模的涌入某一地區(qū)，自然會對該地區(qū)的發(fā)展形成新的增量輸入

任何地區(qū)的發(fā)展必須基于年輕人的持續(xù)規(guī)模化凈流入，一旦年輕人持續(xù)規(guī)模化的流入，不但會形成無限的創(chuàng)造力與生產(chǎn)力，而且還會帶來消費力

尤其現(xiàn)在的年輕人會攜帶父輩及其父輩終生所積累的資產(chǎn)集體流動，對人口凈流入地區(qū)形成資本的凈流入

基于此，投資必須追隨年輕人流動的脈絡(luò)布局

從過去五年的數(shù)據(jù)能夠得出，廣東與浙江是中國人口凈流入最多的兩個省份，扣除新生兒因素，浙江的人口凈流入超過廣東，成為全國第一

尤其浙江11個市的人口整體都呈現(xiàn)凈流入，未出現(xiàn)部分地區(qū)結(jié)構(gòu)化的特征，最終最大化的釋放了浙江的潛在創(chuàng)造力與生產(chǎn)力，具有極大地發(fā)展?jié)摿?/p>

受過高等教育的年輕持續(xù)凈流入必須會形成新的購房需求，需求大于供給最終必然會推高房價，疊加年輕人的價值創(chuàng)造能力，最終會推動當?shù)氐姆績r暴漲

而這一輪房地產(chǎn)經(jīng)過長周期的深度調(diào)整，估值與各項指標倒數(shù)第一的甘肅不相上下，具有極大地估值與基本面套利的“戴維斯雙擊”獲利時機，尤其是浙北的嘉興與湖州一帶

3、 生育紅利

目前遏制中國經(jīng)濟發(fā)展的最大潛在障礙就是人口老齡化與生育率不足，基于此，政府會持續(xù)向多生孩子的家庭讓渡時代發(fā)展的紅利，鼓勵社會生育，事實多生孩子已經(jīng)成為獲取時代紅利最大的權(quán)斌

目前國家已經(jīng)在育兒補貼、生育補貼、購房、稅收、教育以及醫(yī)療等領(lǐng)域?qū)胗變簩嵤┭a貼，但是顯然財政有限導致支持力度不夠，但目前也僅僅是個開始，最終育兒將會成為一個職業(yè)，生育女性的收入補貼與社會平均薪酬不相上下

其實，這只是明面的紅利，真正的生育紅利是自己生，社會養(yǎng)，但最終都能夠成為人才

目前國家在教育領(lǐng)域的大范圍投資與人工智能的紅利釋放，最終所有的新生兒都能夠享受極佳的教育與社會發(fā)展紅利，這一群體來到這個世界就是享福的，而非無底線的付出

在這一背景下，有條件的家庭必須窮盡全力多生孩子，這是一次獲得時代紅利最大的機會，也是很多普通家庭階層突破的最佳選擇

在社會財富獲取的存量再分配領(lǐng)域主要有三點，即

1、 全球主流經(jīng)濟體的無底線貨幣寬松與債務堆砌

目前是鮮有的包括中美在內(nèi)的全球主流經(jīng)濟體集體貨幣寬松期，事實目前全球各國所欠的債務，無論是政府，還是社會都還不了了，最終只能通過持續(xù)印貨幣，引發(fā)通貨膨脹，邊還邊化解

這是以前未有的經(jīng)濟現(xiàn)象，貨幣無底線投放與債務堆砌的最終結(jié)局就是形成通貨膨脹與資產(chǎn)泡沫，最終形成高杠桿購置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的財富階層對基于薪酬，未持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的中低收入階層的財富收割，拉大貧富差距

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價格貨幣化已是信用貨幣與債務堆砌時代的必然，即只要全球主流經(jīng)濟體持續(xù)無底線貨幣投放與債務堆砌，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價格必然會水漲船高

而應對通貨膨脹的理性選擇就是低息借長周期的債務，通過通貨膨脹分配存款人的利益

應對全球主流經(jīng)濟體無底線貨幣寬松與債務堆砌的最佳選擇就是高杠桿購置基本面穩(wěn)步提升的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)

基于目前的態(tài)勢，推薦湖州南太湖新區(qū)與青吳嘉高新區(qū)蘇州的房產(chǎn)

2、 人民幣匯率升值

目前美聯(lián)儲進入新一輪貨幣寬松周期，尤其美國的全球影響力大幅下降后，無力再通過大幅收割全球緩解其所面臨的“內(nèi)憂外患”，最終逼迫美國不得不以透支美元的國際購買力為代價而持續(xù)大幅發(fā)行貨幣來延緩危機的爆發(fā)，形成巨量貨幣的投放

另外，美國的債務已經(jīng)高度貨幣化，財政支出剛性與有限的現(xiàn)實決定必須通過美聯(lián)儲持續(xù)印貨幣來償還到期的本息，最終必然會持續(xù)向全球注入天量低成本貨幣

而中國的產(chǎn)業(yè)升級進程遠超預期的現(xiàn)實決定人民幣已經(jīng)進入升值的進程，這讓全球的資本有了匯率套利的空間，即低價買入人民幣，待升值后再高價退出，能夠?qū)ζ淞魅胫袊袌龅耐稒C套利兜底

而中國也期望通過這一輪美聯(lián)儲貨幣寬松出清其前期發(fā)展所積淀的諸多頑疾，諸如化債、資產(chǎn)增值以及夯實財政等，自然持續(xù)向國際資本實施政策寬松

在這一背景下，中國的資產(chǎn)價格必然會受持續(xù)流入的國際資本推高，具有極大的套利空間

3、 國家財富重構(gòu)

中國最大的制度優(yōu)勢就是權(quán)力不受任何利益派系的掣肘，能夠基于社會利益最大化持續(xù)重構(gòu)利益格局，向社會大眾讓利，最大化釋放社會的潛在生產(chǎn)力與創(chuàng)造力

諸如醫(yī)療領(lǐng)域的集采、反腐敗、打壓內(nèi)卷、限制教培、遏制資本無序擴張、杜絕資本持續(xù)擠壓中低收入群體的生存空間

這一輪國家財富重構(gòu)對社會大眾最直接的沖擊就是政府通過人為拉高基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房價，通過高價賣地、稅收以及國企開發(fā)商的凈利潤將社會財富階層的財富收歸政府，實現(xiàn)社會利益最大化

事實目前中國有三大群體掌握巨量財富，即

1、 IPO注冊制后的高科技新貴

2、 170萬億社會居民存款的存款人

3、 北京、上海、深圳以及杭州等超一線城市的房產(chǎn)紅利獲益者

政府通過高房價將上述群體的財富收歸政府用于化債、培育高科技產(chǎn)業(yè)、發(fā)展基建以及發(fā)放社會福利，最終實現(xiàn)社會利益的最大化

而這一行為的背后是基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房價持續(xù)大幅上漲，高杠桿購置該地區(qū)的住房具有極大的投資獲利空間

本文推薦湖州南太湖新區(qū)與青吳嘉高新區(qū)蘇州的房地產(chǎn)

重倉青吳嘉高新區(qū)蘇州吳江園區(qū)的房地產(chǎn)，搶占上海、杭州與蘇州等核心城市發(fā)展紅利的外溢

文\丁彥皓-可信財商

一、持續(xù)的產(chǎn)業(yè)、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區(qū)的房地產(chǎn)基本面穩(wěn)步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

最近兩年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資主要鎖定在上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北，準確的說也就是當年的吳越爭議之地

圖 上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北地區(qū)

隨著蘇南浙北與上海的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的紅利釋放以及單位面積財富承載力導致的成本提高，不但當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)急速崛起，而且上海、杭州等核心城市的產(chǎn)業(yè)、人才與資本因追求高收益與低成本而持續(xù)規(guī)模化流入周邊附屬城市

在這一背景下，國家成立了張江長三角科技城、湖州南太湖新區(qū)以及青吳嘉高新區(qū)，全面承接上海、杭州等核心城市的產(chǎn)業(yè)、人才與資本外溢

持續(xù)的產(chǎn)業(yè)、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區(qū)的房地產(chǎn)基本面穩(wěn)步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

圖 青吳嘉高新區(qū)對上海、杭州以及蘇州等核心城市產(chǎn)業(yè)、人才與資本外溢的承接

二、青吳嘉高新區(qū)重點發(fā)展數(shù)字產(chǎn)業(yè)、智能制造、綠色新材料三大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟、綠色科創(chuàng)服務兩大特色產(chǎn)業(yè)，形成“3+2”主導產(chǎn)業(yè)格局

過去三年，我在上述三地總共投資了2000多萬，基于目前的態(tài)勢能夠發(fā)現(xiàn)，基本面提升遠超我當時的預期，具備“戴維斯雙擊”之效

隨著這幾年上海青浦高新行業(yè)的全面崛起，尤其華為上海青浦研發(fā)中心（練秋湖研發(fā)中心）的正式運營，青吳嘉高新區(qū)的投資價值開始凸顯

圖 青吳嘉高新區(qū)示意圖

2023年7月31日青吳嘉高新區(qū)揭牌成立，2026年1月更名為“長三角青吳嘉高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”，該高新區(qū)覆蓋青浦、吳江、嘉善三地，約為49.16平方公里，包括青浦園區(qū)、吳江園區(qū)、嘉善園區(qū)，重點發(fā)展數(shù)字產(chǎn)業(yè)、智能制造、綠色新材料三大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟、綠色科創(chuàng)服務兩大特色產(chǎn)業(yè)，形成“3+2”主導產(chǎn)業(yè)格局

2025年7月，青浦、吳江、嘉善三地分園揭牌，構(gòu)建“一芯引領(lǐng)、兩廊帶動、三片協(xié)同、多點支撐”空間布局，其中上海青浦園區(qū)重點發(fā)展新一代信息技術(shù)、高性能復合材料產(chǎn)業(yè)，蘇州吳江汾湖子園做精高端裝備產(chǎn)業(yè)、做優(yōu)綠色新材料產(chǎn)業(yè)，浙江嘉善姚莊子園打造泛華為產(chǎn)業(yè)園，推動三地產(chǎn)業(yè)差異化協(xié)同發(fā)展，依托環(huán)淀山湖科創(chuàng)走廊建設(shè)跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新鏈一體化園區(qū)

圖 青吳嘉高新區(qū)的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)布局

三、這一輪針對青吳嘉高新區(qū)的布局重點在蘇州吳江汾湖，搶奪蘇州與青吳嘉高新區(qū)吳江園區(qū)（汾湖子園）的發(fā)展紅利

由于在疫情之前我就已經(jīng)在嘉善有房產(chǎn)投資，且這幾年在浙江投資過多，自然這一輪針對青吳嘉高新區(qū)的布局重點在蘇州吳江，搶奪蘇州與青吳嘉高新區(qū)吳江園區(qū)的發(fā)展紅利

這一輪布局青吳嘉高新區(qū)吳江園區(qū)的邏輯有五，即

1、 抱最牛地級市，江蘇經(jīng)濟龍頭老大蘇州的大腿，獲取蘇州強勢發(fā)展的紅利,緊抓蘇州產(chǎn)業(yè)外溢機遇，承接其高端制造、集成電路、智能裝備等優(yōu)勢領(lǐng)域資源

依托汾湖毗鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢，融入長三角一體化發(fā)展主軸,疊加國家級臨滬科創(chuàng)板塊政策支持，加速導入創(chuàng)新要素與優(yōu)質(zhì)項目,借力吳江雄厚的產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)與成熟供應鏈體系，降低企業(yè)落地成本

2、 搶奪未來的發(fā)展紅利，青吳嘉位居長三角最核心的位置，也是“臨滬”經(jīng)濟圈中最具地理優(yōu)勢的地區(qū)，2025年，蘇錫常、杭紹甬以及申嘉湖的GDP總額約為17.53萬億，且全為高科技產(chǎn)業(yè)，不但附加值高，而且發(fā)展可持續(xù)

青吳嘉高新區(qū)吳江園區(qū)位于長三角腹地的地理優(yōu)勢決定其能夠持續(xù)承接來自周邊核心城市的產(chǎn)業(yè)、人才與資本的密集性涌入，不斷推高當?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面，具有極大的投資價值

3、 人力、土地以及住房的成本遠低于周邊核心城市，在國家持續(xù)大規(guī)模基建投資的背景下，位于核心地區(qū)，且成本極低的優(yōu)勢讓青吳嘉高新區(qū)吳江園區(qū)（汾湖子園）成為產(chǎn)業(yè)、人才與資本最佳的流入地之一，持續(xù)的增量流入導致該地區(qū)房地產(chǎn)的基本面大幅提升

4、 估值低，經(jīng)過多年的深度回調(diào)，緊握汾湖“低成本、高潛力”的估值洼地特征,目前該地區(qū)的房價已經(jīng)跌至極低的位置，且已觸底反彈

當前吳江園區(qū)住宅均價僅1.43萬元/㎡，不足上海青浦（3.8萬)與蘇州工業(yè)園區(qū)（4.2萬），具有極大的估值套利空間

5、 生態(tài)好，生活舒適，賺錢是為了過好日子，青吳嘉高新區(qū)的前稱為長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)，2024年地表水優(yōu)Ⅲ類斷面比例達96.2%、空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)比例86.1%，示范區(qū)河湖水面率?20.38%?，先行啟動區(qū)規(guī)劃目標?27.5%?；藍綠空間占比在水鄉(xiāng)客廳等重點片區(qū)達?約75%?，元蕩23公里岸線已全線貫通，建成“300米進公園、1公里見濕地”格局，記錄陸生高等植物666種、鳥類207種（含紅隼、黑翅鳶等24種國家二級保護動物），水生生物388種，生態(tài)質(zhì)量指數(shù)（EQI）為48.13，屬“三類”

圖 青吳嘉國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）

目前已建立跨省域生態(tài)環(huán)境共保聯(lián)治機制，推出“水質(zhì)無憂”保險、VEP（生態(tài)產(chǎn)品總值）核算、“兩山”實踐創(chuàng)新基地等轉(zhuǎn)化路徑，累計形成161項制度創(chuàng)新成果（61項全國推廣），整體已從“治污”邁向“提質(zhì)增效”新階段

投資的關(guān)鍵是搶奪未來的發(fā)展紅利與生活福利，賺錢的目的是為了過好日子，房產(chǎn)投資既要追求投資價值，更要追求居住舒適度，對我這種三胎家庭不僅僅需要別墅的大面積住房，良好的教育外，更追求一種生態(tài)、宜居與健康的居住環(huán)境

青吳嘉高新區(qū)吳江園區(qū)能夠滿足四大現(xiàn)實需求，即

1、 良好的國際學校教育

2、 大面積、多房間的住房

3、 生態(tài)、宜居與健康的居住環(huán)境

4、 估值與基本面雙提升的“戴維斯雙擊”投資獲利機會

在這一背景下，選擇重倉青吳嘉高新區(qū)蘇州吳江園區(qū)的房地產(chǎn)，搶占青吳嘉高新區(qū)的發(fā)展紅利

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟學博士、應用經(jīng)濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學與宗教