26年重慶上半年，土地市場(chǎng)總結(jié)

2026年上半年很快過(guò)去了，近期一些房產(chǎn)數(shù)據(jù)陸續(xù)公布。老譚有空逐一去拆解一下，后期再匯總分析。

首先來(lái)看2026年上半年的土地市場(chǎng)情況。

上半年，重慶共成交土地14宗，總面積659畝，新增可建體量76萬(wàn)方。整體成交宗數(shù)比去年同期少1宗，但體量減少更為明顯。這是一個(gè)積極信號(hào)。

事實(shí)上，最近幾年重慶的土地成交量都在極致壓縮，僅有2021年以前高峰期成交量的10%至20%左右。

因此，目前重慶新房項(xiàng)目并不算多，部分板塊購(gòu)房選擇面非常小。同時(shí)，重慶新房存量也很低，目前僅約八九個(gè)月的去化周期。如果銷售速度稍微提升，存量將進(jìn)一步縮減。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年14宗地中有3宗為商業(yè)性質(zhì)，住宅用地實(shí)際僅成交11宗。

其中，樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的“萬(wàn)元地”只有2宗。

一宗位于觀音橋，由邦泰競(jìng)得，靠近長(zhǎng)安三工廠和鯉浴池附近，溢價(jià)約29%，成交樓面價(jià)13916元/平方米。觀音橋已成為重慶未來(lái)高價(jià)地的集中區(qū)域。

另一宗位于渝中大坪，由昕暉于6月30日競(jìng)得。該地塊位置更優(yōu)，緊鄰時(shí)代天街和軌道交通站點(diǎn)，成交樓面價(jià)10767元/平方米，這一價(jià)格依然被低估。

今年上半年，共有7宗地塊溢價(jià)成交，是一個(gè)良好現(xiàn)象。總共11塊地，扣除3塊平臺(tái)拿地，這個(gè)溢價(jià)占比已經(jīng)是很高了，只有沙坪壩的那塊地沒(méi)有溢價(jià)。

整體來(lái)看，重慶上半年住宅用地成交樓面均價(jià)7543元/平方米，同比下滑8.1%，較去年略有下降，這是一個(gè)不太積極的信號(hào)。但從積極角度看，所有溢價(jià)成交的地塊均位于核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)地段。

從開發(fā)商布局來(lái)看，邦泰今年最為活躍，分別在觀音橋、南濱路和照母山各拿1宗地，加上之前開發(fā)的項(xiàng)目，未來(lái)邦泰在重慶將擁有5個(gè)新房項(xiàng)目同時(shí)在售。

昕暉在大坪拿下2宗地塊，昕暉重倉(cāng)大坪，今年兩塊地，還有在售的見山臺(tái)項(xiàng)目。

海成在鴛鴦拿下1宗地塊。也就是金開郡的二期。

此外，今年成交的許多地塊規(guī)模偏小，這類小地塊近期市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，例如金開大道的華潤(rùn)澐璟、璞印金開等項(xiàng)目。

以下是今年重慶成交的11宗住宅用地清單及位置分布，其中3宗由平臺(tái)公司獲取，其余8宗分別為：

1. 邦泰在觀音橋獲取的地塊（邦泰安鉑）；

2. 嘉夏實(shí)業(yè)在沙坪壩獲取的地塊；

3. 昕暉在大坪獲取的地塊；

4. 海成在鴛鴦獲取的地塊（金開郡二期）；

5. 遠(yuǎn)達(dá)在大石壩獲取的地塊；

6. 邦泰在南濱路獲取的地塊；

7. 邦泰在照母山獲取的地塊；

8. 昕暉在大坪核心區(qū)獲取的另一宗地塊。

整體兩江新區(qū)4塊，渝中區(qū)2塊，南岸區(qū)1塊，沙坪壩區(qū)1塊。兩江新區(qū)是近幾年拿地?zé)嵬痢?/p>

總結(jié)來(lái)看，當(dāng)前開發(fā)商拿地更傾向于核心區(qū)，核心區(qū)地塊多溢價(jià)成交，而新區(qū)地塊乏人問(wèn)津，多數(shù)由平臺(tái)公司托底。

這是一個(gè)明顯信號(hào)：核心區(qū)地價(jià)持續(xù)上漲，新區(qū)地價(jià)則相對(duì)走低。面粉決定面包，核心區(qū)地價(jià)上升將推動(dòng)未來(lái)房?jī)r(jià)上行。過(guò)去重慶核心區(qū)地價(jià)和房?jī)r(jià)被嚴(yán)重低估，與遠(yuǎn)郊區(qū)域未能形成明顯價(jià)差，這一趨勢(shì)有助于修正這種不合理格局。

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，各開發(fā)商和板塊呈現(xiàn)出“占山為王”的特點(diǎn)。

例如，邦泰深耕照母山板塊，已有三塊地。

昕暉深耕大坪板塊，3塊地。

遠(yuǎn)達(dá)則聚焦成熟板塊的稀缺地塊，如新牌坊、江北嘴的瀾庭序、大石壩南橋寺等區(qū)域，均僅有其一個(gè)新規(guī)項(xiàng)目，具備稀缺性。每家開發(fā)商都有各自的拿地邏輯，各據(jù)一方，形成了重慶市場(chǎng)獨(dú)有的格局。

海成和遠(yuǎn)達(dá)的拿地邏輯有點(diǎn)類似，更喜歡造大城，北區(qū)三郡，云湖郡、江帆郡、金開郡。外加一個(gè)南濱路的上浩璽。

這些開發(fā)商此前獲取的地塊，在土地成本與銷售價(jià)格之間存在利潤(rùn)空間。

希望未來(lái)更多開發(fā)商對(duì)重慶市場(chǎng)增強(qiáng)信心，推動(dòng)核心區(qū)地價(jià)進(jìn)一步上行，樓面價(jià)超越1.6萬(wàn)/㎡，突破此前中央公園創(chuàng)下的地價(jià)紀(jì)錄，促使重慶整體房?jī)r(jià)穩(wěn)步提升。

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