物業，還是一門好生意嗎？

上周，恒大物業發布公告宣布：歷時近十個月的控股權出售談判正式終止。

消息一出，恒大物業的股價斷崖式下跌，盤中一度跌超27%，最終收報0.78港元/股，市值僅剩84億港元，較2020年上市初期超過2000億港元的巔峰，已蒸發逾96%。

這已經是恒大物業第二次“嫁人”失敗了。一家手握6億平方米在管面積、年營收超136億元的物業龍頭，為何遲遲找不到買家？

恒大物業成立于1997年，早期主要為中國恒大開發樓盤提供物業服務。

彼時的物業管理行業還處于萌芽階段，恒大物業跟著母公司的擴張節奏，在全國各地接手新建小區的物業管理，恒大蓋多少樓，它就接多少盤，這種“共生模式”在房地產黃金時代運轉得無比順暢。

直到2020年，中國恒大宣布分拆旗下物業板塊，同年12月2日，恒大物業以“中國物業龍頭”之姿在港交所掛牌上市，市值一度突破2000億港元，中國恒大直接和間接持有59.04%的股權。

那是物業賽道的最高光時刻，資本市場給物業公司的估值邏輯簡單粗暴，母公司每年還在大量交付新盤，物業費收入穩定可預期，這是一門“躺贏”的生意。

然而，高光只持續了不到一年，2021年，恒大流動性危機全面爆發，恒大物業隨即被擺上貨架，成為恒大系最具變現價值的資產之一。

第一個坐上談判桌的是合生創展，根據當時披露的方案，合生創展擬以200.4億港元收購恒大物業50.1% 的股權，涉及約54.16億股。

但這筆交易最終擱淺，雙方各執一詞：恒大方面稱合生創展沒有達成先決條件；合生創展則表示，在沒有完成盡職調查的情況下，直接把錢放到恒大集團口袋里、而非約定好的恒大物業賬戶，風險太大。

第一次賣身，就這樣不了了之。

此后，中國恒大在債務重組方面遭遇多重變數，恒大物業的出售計劃一度擱置，直到2024年1月，香港高等法院向中國恒大頒布清盤令，安邁顧問獲任清盤人，正式啟動境外資產清算。

2025年9月，清盤人正式接洽恒大物業，此時，中國恒大及其境外平臺CEG Holdings合計持有恒大物業51.016%的股權，這正是此次出售的核心標的。

股權處置進入快車道，2025年11月邀請投標人查閱資料；12月收到非約束性要約；2026年1月啟動盡職調查；2月收到更新要約方案；4月14日，與一名選定投標人簽署排他性協議。

市場關于買家的猜測從未停止，華潤萬象生活、中海物業、保利物業等頭部物企都曾被傳為潛在接盤方，2026年，傳聞名單又換了幾輪，太盟投資、信宸資本、廣東省旅游控股集團等相繼出現。其中呼聲最高的是廣東旅控，市場普遍認為雙方在社區旅游服務等領域存在協同效應。

然而，恒大物業終究還是沒能等來它的新東家，第二次“賣身”依然以失敗告終。

奇怪的是，從經營基本面來看，恒大物業并不差。

截至2025年末，恒大物業在管面積約6.01億平方米，這一規模僅次于碧桂園服務、保利物業；全年實現營業收入約136.78億元，同比增長約7.2%；凈利潤約10.09億元；現金及現金等價物約42億元，同比增長55.3%。

△圖片來源：恒大物業官網

更關鍵的是，恒大物業的凈流動資產錄得正值8750萬元，而2024年末時還是-9.69億元，實現了從“資不抵債”到“流動資產大于流動負債”的轉變。若恒大物業2026年中報維持凈流動資產為正，審計報告中的“持續經營重大不確定性”警示將正式消失。

那為什么還是賣不掉？

只能說，恒大的雷爆得太嚇人，它所遺留的債務問題始終構成不確定性因素，會在交易定價和風險評估中持續產生干擾。

同時，恒大物業積累了諸如大量壞賬、134億元資金糾紛及未了結法律訴訟等歷史遺留風險，盡職調查了解越深，買方就越難準確把握風險底線。

而這一輪的潛在買家大概率是國資背景，國企收購流程更嚴格規范，對價核定、付款模式及債務剝離等環節均需經過多級審批，容錯空間極小。

當然，合適的價錢是交易中最難談妥的部分。恒大集團的資金缺口巨大，清盤人在資產處置過程中定價讓步空間有限；而買方看到的風險越多，愿意出的價格就越低。

買賣雙方對“恒大物業到底值多少錢”的認知差距，始終無法彌合，交易自然也就遲遲無法達成。

除了恒大物業自身的原因，我想它始終不能順利找到買家的原因還在于，現在物業這門生意已經不好做了。

△圖片來源：攝圖網，已獲授權

成本端，物業是典型的勞動密集型行業，人力成本占總成本六到七成，中指研究院數據顯示，2025年，百強物業企業營業成本率已升至80.98%。

收費端，廣州普通住宅物業費政府指導價最高為2.8元/㎡·月，這一標準已執行超十年，沒有上漲的空間。

而且，克而瑞數據顯示，全國500強物企物業費平均收繳率連續四年下滑，如今已降至71%。

就以廣州為例，增城鳳秀家園的物業公司在不久前宣布撤場。這是一個2022年交付的回遷安置房小區，物業費僅1元/㎡·月，但即便如此，截至撤場時收繳率只有26.41%，累計欠費超100萬元。

成本剛性上漲，收繳率持續下滑，收費天花板又被焊死，三重壓力疊加，物業早已不是一門“躺贏”的生意。

中指研究院數據顯示，2025年初至2026年3月底，全國共監測到住宅撤場項目212個。

頭部物企主動“瘦身”的趨勢也日益明顯，中海物業2025年約滿及退盤面積達5560萬平方米；彩生活終止管理面積超6000萬平方米；綠城服務由高峰期覆蓋200多個城市，調整至當前聚焦56個城市深耕。

更別說，業主的法律意識覺醒后，物業公司多年來依靠侵占公共收益維持的灰色利潤空間正被逐一擠壓。

近期鬧得沸沸揚揚的珠江新城南國花園，業委會將開發商和物業公司告上法庭，追討其侵占長達二十余年的架空層、夾層及網球場等公共空間租金收益，法院一審已判決，開發商支付公共區域占用費538萬元，利息另行計算。

所以說，恒大物業的兩次賣身失敗，表面上看是恒大債務危機的延續，實際上反映的是整個物業行業的尷尬——資產本身仍有價值，但歷史包袱太重、行業生態太差，買家不敢接、不愿接、接不起。

對于整個行業來說，當跑馬圈地的時代結束，當灰色利潤的空間被法律逐一照亮，物業行業必須找到新的生存邏輯，從“關系驅動”回歸“服務驅動”，從“灰色利潤”回歸“透明利潤”。

這條路，恒大物業還在找，廣州無數個小區也在找。