天塌了！溫州中央綠軸房價(jià)崩盤，富人區(qū)也扛不住兩個(gè)刨根的……

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溫州樓市向來存在一個(gè)巨大爭議——

濱江CBD和中央綠軸，誰才是頭號富人區(qū)？

一個(gè)金融中心，一個(gè)行政中心，這兩個(gè)板塊分別代表著溫州“錢”與“權(quán)”的至高水平，多年以來，兩者各自孕育大批標(biāo)桿豪宅，長期被購房者拿來反復(fù)對比，高下之爭從未停歇。

不過最近，這個(gè)爭議可以蓋棺定論了，因?yàn)橹醒刖G軸房價(jià)底線崩了！

今年4-5月開始，位于中央綠軸的首開·第五大道開啟新一輪降價(jià)之路，據(jù)當(dāng)時(shí)中介釋放的信息顯示——項(xiàng)目13幢優(yōu)惠7折起+1萬元購車位。

而在這幾天，第五大道7幢、8幢部分房源也加入降價(jià)隊(duì)伍，部分房源惠后毛坯均價(jià)跌到約2.1萬/m2，隔壁的首開·云境更夸張，建面約207㎡的一手商品房，宣稱“含裝總價(jià)300萬起”，扣除1000元/㎡的裝修，折合毛坯單價(jià)約1.35萬/㎡！

筆者就想問：中央綠軸，你的逼格呢？

創(chuàng)造一個(gè)富人區(qū)，要經(jīng)歷無數(shù)豪宅的沉淀，而將其拉下神壇，卻只需要兩個(gè)樓盤降價(jià)，其實(shí)也不怪第五大道和云境，畢竟降價(jià)也非它們所愿。

有趣的是，當(dāng)初的首開·第五大道也算意氣風(fēng)發(fā)，開盤前甚至舉辦發(fā)布會，向整個(gè)溫州樓市宣告“保價(jià)”，不過開發(fā)商也很聰明地留了后手——365天！

事實(shí)證明，自己壯膽沒啥用，市場會教育每一個(gè)不肯順勢的樓盤，哪怕它在中央綠軸~~

言歸正傳，第五大道和云境的大降價(jià)，雖然讓中央綠軸徹底失去和濱江CBD爭做“板塊一哥”的資格，但購房者能用便宜的價(jià)格，買到以前的高價(jià)盤，何嘗不是好事？

只不過問題是，現(xiàn)在第五大道和云境的價(jià)格，真的到底了嗎？這兩個(gè)因素必須考慮……

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樓市行情跌不見底

我們先看大環(huán)境，從2021年6月以來，溫州樓市幾乎每年都有人說“房價(jià)觸底”，但市場實(shí)際卻一年比一年差，據(jù)溫州調(diào)查統(tǒng)計(jì)，溫州市區(qū)新建商品房價(jià)格指數(shù)——

2026年5月同比2025年下跌4.2%；

2025年5月同比2024年下跌8.1%；

2024年5月同比2023年下跌5.5%；

2023年5月同比2022年下跌5%；

請注意，這些數(shù)據(jù)只是明面上的價(jià)格統(tǒng)計(jì)，實(shí)際開發(fā)商未備案的優(yōu)惠均不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，更真實(shí)的市場行情可以參考二手房，據(jù)C21溫州研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)——

2021年6月，溫州市區(qū)二手房成交均價(jià)2.4萬元/㎡；

2026年5月，溫州市區(qū)二手房成交均價(jià)為1.2萬元/㎡

5年時(shí)間，房價(jià)腰斬，溫州樓市什么時(shí)候跌到底，目前沒人能說清，不過可以確定的是，房價(jià)是由供需決定，所以判斷一個(gè)樓盤的價(jià)格到?jīng)]到底，只用看兩個(gè)指標(biāo)：房源庫存、去化速度。

單盤去化周期拉滿

樓盤為什么會降價(jià)？說白了就是“以現(xiàn)在的價(jià)格，房子賣不動(dòng)”，而降價(jià)的幅度直接取決于房企手里的庫存體量與去化壓力。

以首開·第五大道為例，據(jù)溫州房管網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目從2022年首開至今將近4年，去化率卻僅有約65%，整盤目前仍剩余332套房源待售。

332套房源庫存，對于第五大道來說是什么概念？

據(jù)溫州房管網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從2025年1月到今年1月，項(xiàng)目整盤僅銷售86套，如果按照這個(gè)流速推算，第五大道剩余房源的去化周期可能將近4年，這還是在市場不會更差的理想情況下，保守估計(jì)的推測。

圖源溫州房哥、數(shù)據(jù)來源溫州房管網(wǎng)

我們不妨再深入一點(diǎn)，競爭永遠(yuǎn)是讓房價(jià)下跌的快刀，首開·第五大道當(dāng)初開盤毛坯均價(jià)3.1萬/㎡，而現(xiàn)在部分房源降到2.1萬/㎡，不論未來，單說現(xiàn)在，這樣的價(jià)格有競爭力嗎？

我們可以再從兩個(gè)維度繼續(xù)分析……

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次新房價(jià)格嚴(yán)重承壓

要比競爭力，首先需要找到合適的參照系。

目前，中央綠軸在售新盤較少，除了保利·天珺之外，就只有第五大道、云境。其中，天珺主打高端大平層，產(chǎn)品定位與第五大道109㎡戶型起步的剛改社區(qū)沒有可比性，而云境目前在售主力同樣是185-207㎡的大戶型。因此，第五大道在新房市場壓力不大。

保利·天珺實(shí)景圖

不過，如果我們將目光投向板塊內(nèi)的次新房，就會發(fā)現(xiàn)“卷死”自己的未必是同行——

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，第五大道當(dāng)前共有50套二手房掛牌，按已售房源計(jì)算，小區(qū)掛牌率約8%。

通常，我們認(rèn)為掛牌率3%以內(nèi)的小區(qū)，房價(jià)會比較堅(jiān)挺；掛牌量超5%的小區(qū)房價(jià)就會產(chǎn)生明顯競爭，而第五大道約8%的掛牌率，顯然二手房價(jià)的競爭壓力不小。

更可怕的是，據(jù)貝殼找房、房見等平臺數(shù)據(jù)，第五大道二手房近90天內(nèi)僅有1套成交記錄。

圖源房見

一套建面約129㎡的高層房源，剔除裝標(biāo)后，毛坯成交單價(jià)約為2.08萬/㎡，而該房源早期掛牌價(jià)385萬，經(jīng)過多輪調(diào)價(jià)后，最終以降價(jià)近百萬的代價(jià)成交。

今天的他，會不會是明天的你？

貼著市場定價(jià)，性價(jià)比一般

本次，第五大道部分房源降到2.1萬/㎡，其實(shí)跟二手房成交價(jià)相近，性價(jià)比并不明顯，只不過在價(jià)格相差不大的情況下，購房者更愿意買新房而已。

值得警惕的是，二手房市場的行情遠(yuǎn)比新房慘烈，一旦小區(qū)內(nèi)有哪個(gè)業(yè)主急賣低價(jià)出售，市場就會迅速錨定價(jià)格，導(dǎo)致整盤房價(jià)失去支撐。

尤其是第五大道這種“掛很牌多、成交極少”的樓盤，一旦二手房出現(xiàn)踩踏，那么新房2.1萬/㎡的價(jià)格可能就不夠看了，除非開發(fā)商再降價(jià)，否則大概率難以維持現(xiàn)在的去化速度。

當(dāng)然，不止第五大道，云境同樣面臨這樣的問題，據(jù)安居客顯示，目前云境二手房掛牌超160套，真想買的建議先去二手房市場逛逛，說不定能撿漏。

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不得不說，現(xiàn)在時(shí)間就是站在購房者一方，這幾年只要熬得住的購房者，總能等到驚喜。

然而，對于必須買房的剛需而言，事情就沒那么從容了。拆遷換房、婚期已定、孩子讀書……現(xiàn)實(shí)不允許他們無限期等待。

那么問題來了：首開·第五大道現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，到底要不要買？這個(gè)問題并沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，主要看你能否做好這兩個(gè)心理預(yù)期。

次新房流通性限制很大

一般來說，絕大多數(shù)新盤與二手房同時(shí)在賣的小區(qū)，二手房基本干不過新房，畢竟購房成本擺在這，除非價(jià)格壓得很低，否則購房者更愿意買新房，不愿降價(jià)的房東，只能等新房賣完之后才有機(jī)會。

而第五大道當(dāng)前現(xiàn)房庫存還剩330多套，按照我們前文推測，去化周期可能要好幾年，你現(xiàn)在買進(jìn)去，有沒有做好割肉賣房，或者二手房長期賣不出去的準(zhǔn)備？

降價(jià)之路，不罄不休

目前，第五大道的庫存超整盤體量的三分之一，其他開發(fā)商如果壓了這么多貨，后續(xù)降價(jià)力度一般會更猛，而第五大道后面降不降價(jià)尚未可知，但作為購房者，你必須要有心理準(zhǔn)備。

再直觀點(diǎn)，我們參考同為國資房企開發(fā)的中?！ぢ怪莞慕祪r(jià)之路——

一開始人家也不降價(jià)，結(jié)果開盤四年還剩一半沒賣掉，于是開發(fā)商坐不住了，終于愿意降價(jià)，先是7折試探，結(jié)果市場反映不大；然后降到5.8折，業(yè)主維權(quán)了；接著半年不到，又降到4.9折……所以說，降價(jià)只有第一次和無數(shù)次，除非房子賣完，否則誓不罷休！

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話說回來，中央綠軸再怎么樣也是溫州的頭部板塊，第五大道更是一線濕地盤，品質(zhì)在同價(jià)位中也算不錯(cuò)，該有的會所、大門、架空層一樣不差，優(yōu)惠也是越給越多，但為什么就是這么難賣？

關(guān)鍵就在于首開·第五大道是2022年的傳統(tǒng)盤，而“四代宅”的橫空出世，直接掀翻了傳統(tǒng)住宅的基本盤！

現(xiàn)如今，溫州新房市場的兩極分化非常嚴(yán)重，別看第五大道去化周期長，但四代宅的市場行情普遍要積極許多。

比如位于梧田的萬科·璞拾云州，距離首開·第五大道直線距離不到兩公里，理論來說第五大道地段更好，但璞拾云州從面世到超750套房源全面清盤，僅用了330天！

一年不到的時(shí)間，璞拾云州卻賣出了比第五大道續(xù)銷近四年還多的業(yè)績，差距在哪？

舉個(gè)例子——第五大道建面約167㎡戶型，套內(nèi)面積約126㎡，得房率約76%；璞拾云州建面約125㎡戶型，實(shí)際使用空間超130㎡，實(shí)際得房率約104%

什么叫降維打擊？

四代宅125㎡戶型硬拼167㎡傳統(tǒng)戶型，甚至在某種程度還略勝一籌，購房者自然更傾向于四代宅！

新房如此，二手房亦是如此。

現(xiàn)在四代宅在新房市場如何壓著傳統(tǒng)盤打，未來在二手房市場大概率就會復(fù)刻同樣的劇本。因此，現(xiàn)在想買傳統(tǒng)住宅的購房者，還要做好未來在二手房市場被大砍價(jià)的準(zhǔn)備。

其實(shí)包括首開·第五大道在內(nèi)的很多傳統(tǒng)新盤都很好，但尷尬之處就在于卡在了產(chǎn)品代際更替的分水嶺上，向前一步是舊時(shí)代的巔峰拿地成本，向后一步是新時(shí)代的產(chǎn)品降維打擊，進(jìn)退兩難。

就像iPhone17面世，iPhone16就得降價(jià)，不是iPhone16本身不好，只是時(shí)代變了……

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