上海
關于重點城市的房價走勢，上期節(jié)目我們比對分析了六大一線城市。
這期節(jié)目我們來比對分析一下九大二線城市。
這九個城市的選取邏輯，第一是考慮到城市能級要高；第二是考慮在全國區(qū)域分布上的均衡性，使其具備樣本參考價值。
首先來看合肥、廈門、蘇州
這三個東部強二線城市，三地經濟都比較發(fā)達。
2016 年全國二線樓市出現 “四小龍”，這三座城市和南京一同位列其中。
本期我們暫且不分析南京，南京房價走勢和蘇州相近，但整體表現偏弱。
下面重點分析合肥、廈門、蘇州這三座城市的房價指數走勢圖。
走勢圖的規(guī)律清晰直觀：曲線向上代表房價上漲，曲線向下代表房價下跌。
圖表曲線的高低，是以當前房價對比 2011 年房價水平計算得出。
合肥與蘇州房價累計漲幅十分接近，二者總漲幅略高于廈門。
圖中藍線代表合肥房價走勢，黑線代表蘇州房價走勢，兩座城市房價基本都在 2021 年三季度見頂，此后連續(xù)下行兩年；合肥整體走勢略強于蘇州。
但 2024 至 2025 年，這三座城市房價均出現大幅下跌。
廈門房價見頂時間稍晚，在 2022 年三季度。
2024 年 9 月底樓市新政落地后，廈門房價短暫止跌；蘇州下跌節(jié)奏有所放緩，但并未止跌；合肥跌幅小幅收窄，整體表現偏弱。
到了今年，三座城市房價下跌幅度均有所放緩。
其中合肥走勢最優(yōu)，基本維持震蕩走平；
蘇州曲線持續(xù)下行，全年無單月止跌行情；
廈門紅線小幅走平，但同樣未實現止跌，整體走勢弱于合肥、強于蘇州。
三座城市整體走勢大方向相近。
第二組分析天津、重慶、武漢
天津、重慶均為直轄市，武漢是中部地區(qū)核心大都市，這三座城市覆蓋北部、西部、中部區(qū)域，具備區(qū)域樣本均衡性。
2024 年之前，三座城市房價走勢分化明顯。
2024 年之后，三者走勢趨于同步。
其中武漢房價跌幅最大，當前房價相對 2021 年高點的回落幅度最高。
天津與重慶房價跌幅相近。
三座城市房價普遍在 2021 年三、四季度見頂；
2022 至 2023 年上半年跌幅較小，2023 年二季度起跌幅持續(xù)擴大。
2024 年 9 月底新政出臺后，天津房價曾連續(xù)三個月環(huán)比小幅上漲；
重慶、武漢僅下跌節(jié)奏放緩，并未止跌。
進入今年，三座城市房價下跌幅度均有所收窄：
重慶跌幅放緩最為明顯，接近止跌；
武漢下跌態(tài)勢依舊突出，幾乎沒有改善；
天津走勢介于重慶與武漢兩者之間。
整體來看，這三座大型城市房價表現弱于合肥、蘇州、廈門，今年以來的走勢疲軟特征尤為突出。
最后分析西安、青島、哈爾濱
西安是西部核心大都市，青島是山東區(qū)域中心城市，哈爾濱是東北典型中心城市，三者走勢曲線分化明顯。
圖中位置最高的曲線為西安，代表過去十幾年西安房價累計漲幅在三者中最高；
曲線位置最低的是哈爾濱，當前房價對比 2021 年 1 月漲幅十分有限。
這也反映出東北地區(qū)近十余年房價整體表現最弱。
三座城市房價基本都在 2021 年三季度見頂；
西安后續(xù)下跌節(jié)奏平緩，哈爾濱下跌速度更快，青島走勢介于兩者之間。
2024 年 9 月底新政出臺后，僅青島房價下跌幅度明顯收窄，但并未止跌；
西安、哈爾濱房價走勢基本不受本輪新政影響，其中哈爾濱幾乎沒有任何改善。
今年以來，三座城市房價跌幅均有所放緩：
西安跌幅收窄幅度最突出，但依舊未能止跌；
哈爾濱房價走勢和去年基本持平，未出現回暖行情；
青島走勢介于西安、哈爾濱二者中間。
綜合以上分析，這九座城市均為優(yōu)質二線城市，是各自片區(qū)的中心乃至龍頭城市，但各地房價行情、市場強弱分化顯著。
造成分化的核心原因，在于城市所屬區(qū)域、自身經濟基本面與人口基本面存在差異。
綜合對比九座二線城市當下行情，當前房價走勢最強的是合肥，最弱的是哈爾濱，其余七座城市行情介于兩者之間。
整體來看，這九座二線城市房價尚未探明底部。
現階段有購房需求可以保持從容心態(tài)，不必急于入手。
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