每年都喊的 “樓市回暖”，這次終于有了時(shí)間表？

房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一輪下行，到目前已經(jīng)5、6年了。幾乎每年年初，總有人出來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)馬上見(jiàn)底，回升在即，但每年都會(huì)有人被啪啪打臉。

直到最近2025年的數(shù)據(jù)，新房平均價(jià)格在上升，但二手房的價(jià)格還在同比、環(huán)比都下降——因?yàn)樾路渴袌?chǎng)并不是完全市場(chǎng)化的，所以二手房市場(chǎng)是真正能夠反映真實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的，以目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，企穩(wěn)還是沒(méi)有發(fā)生。

但一個(gè)市場(chǎng)，總不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間的單邊下行，不管這個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題有多大，除非是這個(gè)市場(chǎng)消失不見(jiàn)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能消失，所以，總有一天會(huì)止跌回升。企穩(wěn)會(huì)發(fā)生在什么時(shí)候呢？

市場(chǎng)的下行，通常是無(wú)效或者低效的主體出清的過(guò)程。這個(gè)無(wú)效或者低效，可能是效率低下，可能是冒了過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，也可能是犯了方向性的錯(cuò)誤。不管是什么原因，低效主體在市場(chǎng)機(jī)制下受到懲罰出清，健康的主體幸存下來(lái)，行業(yè)也會(huì)實(shí)現(xiàn)觸底回升。

接下來(lái)可以從需求和供給兩方面來(lái)看一下，這個(gè)無(wú)效主體的出清已經(jīng)到什么程度了，這樣我們也可以對(duì)行業(yè)什么時(shí)候能實(shí)現(xiàn)觸底有一個(gè)大概的判斷。

首先來(lái)看一下需求。

從總量上來(lái)看，最近幾年，雖然價(jià)格跌跌不休，但從量上來(lái)看，新房和二手房的成交已經(jīng)穩(wěn)定了，每年大概在14-15億平方米左右。但是從成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看，因?yàn)槎址康膬r(jià)格調(diào)整更充分，所以二手房的成交量在不斷侵蝕新房的成交量，所以新房的成交量還在不斷萎縮，價(jià)格也還沒(méi)有調(diào)整到位。所以在成交上體現(xiàn)出總量穩(wěn)而結(jié)構(gòu)在不斷變化的特點(diǎn)。

所以在需求端，從量在價(jià)先的規(guī)律來(lái)看，價(jià)格的企穩(wěn)可能已經(jīng)不遠(yuǎn)了，但是企穩(wěn)首先出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，可能就在2026年的二季度或者三季度。而由于結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，新房市場(chǎng)還要繼續(xù)調(diào)整到其性價(jià)比與二手房持平才會(huì)停止下行。

接下來(lái)看一下供給。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方分為新房供給方和二手房供給方，前者主要是房地產(chǎn)企業(yè)，后者主要是個(gè)人。

房地產(chǎn)企業(yè)目前出清還不充分。民營(yíng)的地產(chǎn)商，過(guò)于激進(jìn)的都在這一輪中受到了市場(chǎng)的懲罰，已經(jīng)基本出清，剩余的應(yīng)該能夠穿越周期；但國(guó)有地產(chǎn)商大多雖然日子難過(guò)，但都還沒(méi)有出清，而這些激進(jìn)且效率低下的國(guó)有地產(chǎn)商，沒(méi)有理由繼續(xù)存活下去，而且這些劣質(zhì)主體不出清，新房市場(chǎng)也沒(méi)辦法企穩(wěn)。

而二手房的供給主體，在歷經(jīng)了5、6年的快速行業(yè)下行之后，高杠桿炒房客大多都已經(jīng)爆倉(cāng)，或者離開(kāi)了市場(chǎng)，目前的二手房賣(mài)家應(yīng)該都是置換或者對(duì)未來(lái)預(yù)期不佳的投資者，都是比較成熟的賣(mài)家，對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期也已經(jīng)調(diào)整得比較充分。也就是說(shuō)，二手房賣(mài)家已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了出清。

所以，從供給側(cè)來(lái)看，呈現(xiàn)出與需求端類似的情況，新房市場(chǎng)仍在出清過(guò)程中，而二手房市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)接近完成。

所以，從需求和供給兩方面來(lái)說(shuō)，二手房見(jiàn)底已經(jīng)快了，但新房還要持續(xù)一段時(shí)間。從二手房的普遍30%-50%的價(jià)格調(diào)整幅度，和目前新房的20%-30%的幅度來(lái)看，可能新房還要2年左右的調(diào)整時(shí)間。