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太原樓評?| 業內視角
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導讀
太原核心內城拆遷十余年，南屯、楊家堡、大小王村等陸續兌現回遷安置！
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！ 見字如面，大家好，我是太原樓評君！
小王村城改｜調升住宅比
2026年6月24日，太原市規資局發布小王村城改部分用地調規方案！
小王村城改用地處萬柏林南內環西，臨千峰南路、大王路，屬于河西內城地段用地。
調規動因：為解決小王村村民回遷安置，進行調改，涉及17.57公頃【約263.55畝】，其中9.67公頃【約145.05畝】為教育用地。
NO. 1｜小王村用地調整方案
因小王村啟動較早，以實物回遷安置為主，非貨幣化安置，故而小王村的回遷涉及群眾數量多，區域發展和規劃備受關注。
擬定修改方案中，北側A-004（R2/B1）地塊【約79.35畝】拆分為2宗，原用地為4.0容積率，商業兼容比39%調改為4.0和5.0容積率，配比10%和27.79%。
西側A-007-2（R2）地塊【約39.3畝】，將15畝小學用地指標剔除，劃分為兩宗純住宅用地。
根據相關調整可得出：未來開發用地分批拿地和建設，其次，相關的方案已經提交，否則商業兼容比不會出現27.79%的數字。其中一宗用地調整容積率到5.0的核心導向大概是保障原回遷安置方案中的建面量。
教育用地031地塊【中學】從6.67公頃降低至5.56公頃【約83.4畝】，030地塊啊【小學】從2.99公頃分割為3.01公頃和1.0公頃（西側地塊指標剔除部分）。其核心導向為中學地塊的指標被擠壓，其他地塊的學校指標和原小學指標基本未變。
NO. 2｜小王村的拆遷14年
小王村，屬于河西最早啟動城改拆遷的城中村。
最早在2013年，就開始啟動舊村拆遷，涉及要拆遷998戶，宅院980個，拆遷面積80余萬方【約1200畝】，可謂是超級規模。
2014年，因補償分歧，協調重新簽約城改合作方，出現推進的停頓。
2015年，第一輪拆遷收尾，河西最大的公園——和平公園開建。
2016年，王村舊社區拆遷完畢，規劃安置房啟動，和平公園建成。
2016年，保利摘地小王村部分用地——開發保利海德項目，前期安置房交付。
2023年，金茂摘牌小王村部分用地——開發金茂悅項目。
【太原樓評】年度拿地帶頭人——金茂！
2024—2026年，萬柏林區將小王村回遷作為重點民生保障項目，推動遺留建筑拆除和安置房的建設啟動。
NO. 3｜小王村調規價值思考
樓評君在2019年就參與大王村、小王村等相關用地的咨詢服務。知曉太原很多不得已“停頓”中的城改項目，除了人為因素，更多鎖在了“賬目難平”的困境！
小王村此次調整，核心導向是——提升城改用地的土地價值。
具體來看小王村的操作：
一：提升住宅類用地的占比——剔除15畝教育用地。
二：提升用地容積率增大建設量——A004-01地塊【44.7畝】4.0拉5.0可增加近3萬平米建設量，剔除建設成本，貨值可增大1.5億元。
三：優化貨值結構——將商業兼容比39%降至10%和27.79%，住宅售價的穩定性要高于商辦類20-30%。貨值中有20%的商業轉為住宅【約5萬方】，預估綜合提升貨值1.5億元！
四、地塊開發中，回遷安置和商品化部分存在一定的隔離，地塊拆分降低開發拿地壓力，保障項目順利進行。
此次小王村用地調整也給隔壁大王村、以及北張、吳家堡、大吳等其他城改有余量的用地提供了解決思路，也希望小王村回遷安置能加速落地。
【太原樓評】深度解讀｜大王、后王村城改
最后，希望太原除城改類用地，盡量少供增加容積率的高容用地，超過4.2以上的用地，居住舒適度很差，在“好房子”趨勢下，城改項目舒適度遠不及保障房。
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