業(yè)主簽了《裝修承諾書》，物業(yè)就能免責(zé)嗎？

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2025年，李某偶然發(fā)現(xiàn)自家衛(wèi)生間馬桶有污水冒出，隨即向物業(yè)報修，物業(yè)上門查看并初步處理后，污水回流進(jìn)排污口。后李某又發(fā)現(xiàn)馬桶中有氣泡冒出，心中忐忑，便向物業(yè)建議疏通主管道。

幾日后，李某夫婦剛回到老家不久，就接到物業(yè)電話，稱其家中再次發(fā)生馬桶返水事故，造成大量污水漫延并滲透到樓下住戶家中。李某夫婦接到通知后，連夜趕回家中。在后續(xù)維修過程中，李某家中又再次有污水冒出，直至物業(yè)最終敲開李某家中的管道檢修口，進(jìn)行徹底維修后，才最終解決了問題。而此時李某夫婦早已心力交瘁，要求物業(yè)賠償此次事故造成的全部損失。

物業(yè)辯稱，李某裝修完成后，物業(yè)方曾要求其出具《承諾書》，其中載明：裝修期間因考慮美觀問題，對廚房、陽臺水管檢修口未進(jìn)行預(yù)留，物業(yè)在裝修期間已告知預(yù)留檢修口的用途。若后期遇到管道堵塞等相關(guān)問題，本人承諾自行開孔解決，如未按承諾履行，將同意物業(yè)將其整改，由此造成的一切損失及后果將自行承擔(dān)?，F(xiàn)李某將家中的下水管道檢修口封住，導(dǎo)致其無法通過檢修口進(jìn)行維修，耽誤維修進(jìn)度，李某自身也有責(zé)任，不應(yīng)由物業(yè)承擔(dān)全部損失賠償責(zé)任。

雙方爭執(zhí)不下，李某就此次事故造成的財產(chǎn)損失與物業(yè)協(xié)商無果后訴至法院，要求物業(yè)賠償全部損失。

本案中，李某與物業(yè)公司存在合法有效的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。馬桶返水雖發(fā)生在李某家中，但系因主管道堵塞所致，相應(yīng)的維護(hù)、修繕義務(wù)在物業(yè)公司。李某發(fā)現(xiàn)問題后，兩次均及時向物業(yè)公司報修，且提醒物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)行主管道疏通。物業(yè)公司在收到報修后，雖已上門維修，但未從根本上解決問題，導(dǎo)致再次返水，損失進(jìn)一步擴(kuò)大。

關(guān)于李某出具的《承諾書》：

第一，該承諾書是業(yè)主裝修完成后物業(yè)才出示并提醒其簽訂的；

第二，該承諾僅涉及廚房、陽臺水管，并未提及衛(wèi)生間；

第三，物業(yè)公司在維修過程中從未要求李某破墻打開檢修口，反而是最后一次維修時，李某主動要求物業(yè)公司打開檢修口維修。

故該《承諾書》尚不足以證明李某對相應(yīng)損害的發(fā)生存在過錯。最終法院判定由物業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。根據(jù)查明的各項費用具體情況，由物業(yè)公司賠償李某合計七萬余元。

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。本案中，物業(yè)公司對小區(qū)公共管道負(fù)有及時維護(hù)的義務(wù)，因未履行上述義務(wù)造成的業(yè)主損害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任?？v觀事故發(fā)生全過程可見，物業(yè)公司雖履行了日常的基礎(chǔ)維護(hù)義務(wù)，但對于業(yè)主多次報修反饋的問題并未引起足夠重視，未能從根本上解決管道堵塞問題，最終導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生。

此外，在業(yè)主入住后，物業(yè)公司為減輕自身管理責(zé)任，要求業(yè)主在其事先擬定的《承諾書》上簽字，在事故發(fā)生后，物業(yè)公司又以該《承諾書》作為免責(zé)依據(jù)提出亦屬不妥。物業(yè)公司作為小區(qū)服務(wù)單位，就業(yè)主在裝修過程中應(yīng)當(dāng)注意的事項以及相關(guān)禁止性規(guī)定，在業(yè)主向物業(yè)公司報備裝修時就應(yīng)當(dāng)提出，至遲也須在裝修過程予以提醒，而非在業(yè)主裝修完畢后，要求其簽訂固定格式的《承諾書》。事實上，該《承諾書》也不足以減輕甚至免除物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的管理責(zé)任。

法官提醒

住房是普通百姓的重要財產(chǎn)，精心裝修后更是寄托著對美好生活的期盼，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量直接關(guān)系到業(yè)主的居住體驗與財產(chǎn)安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)公共設(shè)施、公共區(qū)域的管理服務(wù)主體，應(yīng)當(dāng)切實提高服務(wù)意識、強(qiáng)化服務(wù)能力，主動履行對小區(qū)公共管道、公共設(shè)施等共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)，這是法定責(zé)任，也是合同義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)若疏于履行自身服務(wù)職責(zé)，不將精力放在提升服務(wù)水平上，反而試圖通過讓業(yè)主簽訂承諾書的方式轉(zhuǎn)嫁自身責(zé)任、免除法定管理義務(wù)，既違背物業(yè)服務(wù)的初衷，也不符合法律規(guī)定。同時，也提醒業(yè)主在居住和裝修過程中，積極配合物業(yè)的合理管理工作，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施問題及時反饋，與物業(yè)共同營造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境。唯有物業(yè)切實履職、業(yè)主積極配合，才能讓小區(qū)成為真正的安居之所。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第九百三十七條第一款物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。

第九百四十二條第一款物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

來源：錫山法院

編輯：王依依

審核：朱紅金

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