5.8億債權(quán)壓頂！大量商戶撤離，西安老牌地標(biāo)商業(yè)面臨......

　　 2026年6月16日，中國(guó)信達(dá)陜西分公司在阿里資產(chǎn)平臺(tái)公開招商一筆總額 5.7942億元 不良債權(quán)，抵押物正是東二環(huán)地標(biāo)立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，360套合計(jì)9.95萬(wàn)㎡商業(yè)物業(yè)全部抵押，同時(shí)， 立豐集團(tuán) 持有的60%股權(quán)也被質(zhì)押。

　　 這座2008年開業(yè)、一度填補(bǔ)城東商業(yè)空白、承載一代人消費(fèi)記憶的一站式購(gòu)物中心，從城東商業(yè)天花板淪為不良資產(chǎn)抵押物，實(shí)在讓人唏噓。

　　西安初代體驗(yàn)式商業(yè)標(biāo)桿，城東無(wú)可替代的商業(yè)核心

　　立豐集團(tuán)是西安本土民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開拓者，創(chuàng)始人早在1998年將百盛引入西安，打造一城四店百盛矩陣，率先開啟西安現(xiàn)代百貨時(shí)代。2008年立豐國(guó)際開業(yè)，直接改寫城東商業(yè)格局，締造長(zhǎng)達(dá)十余年的巔峰期。

　　 彼時(shí)西安城東僅有康復(fù)路、輕工批發(fā)市場(chǎng)，無(wú)標(biāo)準(zhǔn)化綜合購(gòu)物中心；鐘樓、東大街以傳統(tǒng)百貨為主，萬(wàn)達(dá)尚未進(jìn)駐西安。

　　 立豐國(guó)際總建面12萬(wàn)㎡，地上10層、地下3層，是西安罕見的高層綜合商業(yè)，首創(chuàng) 一站式體驗(yàn)消費(fèi) 模式，集合購(gòu)物、超市、影院、餐飲、娛樂(lè)全業(yè)態(tài)。項(xiàng)目引入三大王牌主力店：1.8萬(wàn)㎡沃爾瑪、2萬(wàn)㎡百盛百貨、西安首家標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代華納影城，配套800個(gè)地下車位，通過(guò)過(guò)街天橋打通東二環(huán)兩側(cè)客流，形成雙首層設(shè)計(jì)，硬件配套在當(dāng)年領(lǐng)跑全城商業(yè)。

　　 由盛轉(zhuǎn)衰：多重拐點(diǎn)疊加，債務(wù)與經(jīng)營(yíng)雙線崩塌

　　繁華之下隱患早已埋下：2014年后西安商業(yè)格局重塑，賽格、各大萬(wàn)達(dá)分流全城客流，立豐區(qū)域壟斷優(yōu)勢(shì)消失。

　　2015年立豐商業(yè)公司向平安銀行西安分行借入8億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，用于償還舊債、支付裝修款，以整座立豐國(guó)際物業(yè)抵押，這筆貸款成為日后5.79億不良債權(quán)源頭。

　　同時(shí)集團(tuán)大舉投入40億開發(fā)立豐城LeCity，采用明股實(shí)債高杠桿融資，項(xiàng)目工期嚴(yán)重延期，消耗了民眾的信任和熱情，集團(tuán)資金池被持續(xù)消耗。商業(yè)板塊本應(yīng)留存的升級(jí)資金，全部抽調(diào)補(bǔ)貼住宅項(xiàng)目，立豐國(guó)際失去自我造血、改造升級(jí)的能力。

　　2023年8月商場(chǎng)發(fā)布公告，北區(qū)大面積停業(yè)，僅保留南區(qū)少量商戶運(yùn)營(yíng)，多層整層空置，出租率大幅下滑，租金收入難以覆蓋貸款利息。

　　2025年西安中院終結(jié)立豐商業(yè)預(yù)重整程序，債務(wù)重組方案各方無(wú)法達(dá)成共識(shí)，案件轉(zhuǎn)入碑林區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行，整座商場(chǎng)核心物業(yè)被公開招商處置，不過(guò)立豐國(guó)際目前包括沃爾瑪在內(nèi)的多個(gè)品牌商業(yè)依然在運(yùn)營(yíng)中，商場(chǎng)餐飲部分正常運(yùn)營(yíng)......

　　立豐并非個(gè)案 當(dāng)下西安老牌商業(yè)普遍陷入困境

　　立豐國(guó)際的滑落，是西安開業(yè)超10年本土商業(yè)的集體縮影，東大街百貨、傳統(tǒng)區(qū)域購(gòu)物中心、初代綜合體均面臨相同底層矛盾。

　　多數(shù)西安本土房企做商業(yè)，邏輯是以商養(yǎng)住，開發(fā)住宅回款，商業(yè)物業(yè)僅作為融資抵押物，長(zhǎng)期抽取商場(chǎng)現(xiàn)金流償還地產(chǎn)債務(wù)，拒絕持續(xù)投入改造。對(duì)比外來(lái)運(yùn)營(yíng)企業(yè)（賽格、大悅城、SKP），外資 / 連鎖商業(yè)獨(dú)立設(shè)立運(yùn)營(yíng)公司，營(yíng)收反哺商場(chǎng)迭代，無(wú)地產(chǎn)債務(wù)捆綁，抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著更強(qiáng)。

　　 此外，西安形成高新、曲江、經(jīng)開多核心商圈，單一區(qū)域商場(chǎng)輻射半徑大幅收縮；年輕消費(fèi)者優(yōu)先選擇場(chǎng)景化、網(wǎng)紅化新型購(gòu)物中心。曾經(jīng)鐘樓-東大街黃金商圈核心，受城市外擴(kuò)、地鐵施工、業(yè)態(tài)老舊三重打擊，先后閉店，群光廣場(chǎng)、百盛等都已風(fēng)光不再。

　　 近十年西安新增百萬(wàn)方購(gòu)物中心集中入市，區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)相互內(nèi)卷，同一片區(qū)3-5 家綜合體競(jìng)爭(zhēng)有限客流，老牌商場(chǎng)租金議價(jià)權(quán)持續(xù)走低，年輕人偏好沉浸式文旅、戶外、潮玩、餐飲體驗(yàn)，純零售傳統(tǒng)商場(chǎng)失去核心吸引力。

　　結(jié)語(yǔ)

　　立豐國(guó)際5.79億債權(quán)掛牌事件，不只是一座城東地標(biāo)商場(chǎng)的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，更是西安本土初代商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代注腳。

　　未來(lái)西安商業(yè)賽道，比拼的不再是體量與地段，而是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、輕負(fù)債結(jié)構(gòu)與持續(xù)迭代的場(chǎng)景打造。對(duì)于立豐國(guó)際這類存量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)，唯有完成債務(wù)出清、重構(gòu)業(yè)態(tài)定位，才能擺脫當(dāng)前困局，重新匹配當(dāng)下城市消費(fèi)需求。

　　（備注：以上圖片/數(shù)據(jù)等均來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，具體信息以官方為準(zhǔn)，如有侵權(quán)，聯(lián)系刪除）