上海
內環濱江的改善賽道，正被紅盤締造者——保利?外灘曜徹底改寫！項目以碾壓級熱銷實績，重塑內環濱江高端住宅價值標準，自入市以來，銷量、口碑、行業榮譽全線領跑：
①2025年12月一批次加推，板塊熱度領跑，整體去化率高達 82%；
②2026年3月二批次加推，8小時認購率破100%，強勢斬獲內環三冠王，更獲央視權威報道，加冕內環標桿銷冠；
③憑借頂尖產品力與市場影響力，成功入選克而瑞全國高端項目20強，斬獲行業頂級認可。
持續領跑的市場表現、權威平臺的高度認證，印證了保利?外灘曜的硬核核心價值。
最新消息：項目歷經兩個月房源斷供，6月20日已開啟收官三批次認籌。本次僅推出103席珍貴房源，包含 66 套建面約115-139㎡小高層、37套建面約160-165㎡南向雙套房洋房，是內環濱江難得收藏席位。
市場持續熱捧的底層邏輯，源于上海內環房價正在肉眼可見地重構。
2023 年內環新房成交均價約11.9萬 /㎡，2025年攀升至約16.23萬 /㎡，三年漲幅高達36%。同時戶型、總價門檻全面抬升，套均面積從約125㎡增至205㎡，套均總價從1488萬躍升至 3320萬。
清晰的數據趨勢，印證不可逆的樓市走向：內環全面豪宅化，1500萬級核心改善房源正快速清零、徹底退場。
值得重點關注的是，本次收官三批次售罄后，項目后續僅余4000萬起步的頂豪別墅產品，剛需、改善級房源徹底斷檔。
一、103套，賣完內環再無此價
保利·外灘曜三批次已取證，并開啟認籌。
最后一棟高層：66套，約115-139㎡，總價約1500萬起，備案均價13.99萬/㎡。
唯一一棟洋房：37套，約160-165㎡，總價約2300萬起，備案均價15.25萬/㎡。
兩棟樓，103套。
賣完之后，外灘曜只剩下風貌別墅，總價4000萬起步。
1500萬買內環濱江高層、2300萬買內環濱江洋房，這兩個選項，這次之后就沒有了。
二、黃金S灣：上海唯一三重規劃疊加的地段
先看地段。
內環占上海總面積約1.8%，承載了全市近30%-60%的核心資源——醫療密度是內環外的11.84倍，商業密度是6.34倍。內環內含宅土地供應建筑面積僅占全市的4.1%。
這組數據意味著什么？意味著內環的土地不是稀缺，是極度稀缺。供應少、資源密、不可復制。
外灘曜的位置，是這1.8%中的核心——黃金S灣。
這里是上海唯一同時占有“世界客廳+CAZ中央活動區+內環濱江”三重至高規劃的住區。
CAZ中央活動區：面積僅占全市約1.18%，貢獻全市25%以上GDP。
世界客廳：黃金S灣岸線是整個S灣唯一被納入“世界客廳”的CAZ岸線。
內環濱江：黃浦江沿岸45公里，核心段只有這一段。成片風貌區總面積不到3平方公里，占濱江沿岸不足0.2%。
這三重標簽疊加，整個上海找不出第二個。
具體位置：左手北外灘，右手楊浦濱江，對望陸家嘴，同框外灘。
北外灘國際航運金融芯，楊浦濱江科創總部帶——B站、美團、字節跳動、抖音等總部聚集，總市值超4萬億。直線對望陸家嘴金融天際線，與外灘百年歷史封面、北外灘國際商務區共筑浦江金三角，GDP濃度決定資產保值度。
再看價格信號——
目前內環產品基本都在160㎡起步，非看江125㎡起步。金茂某元均價16.8萬/㎡，130㎡起步，2180萬+上車。綠城潮鳴外灘均價17.5萬/㎡，190㎡起步，3300萬+上車。
外灘曜最后一棟高層備案均價僅13.99萬/㎡，這個價差，就是留給最后這批入場者的空間。
三、高層：66套，實得率93%-95%
外灘曜高層賣成銷冠，核心就一件事：戶型實得率斷層領先。全系標配“全屋飄窗全贈送+雙陽臺半贈送+類一梯一戶全明電梯廳”。
115㎡三房 ，總價1500萬級 ，實得率約93%
LDKG一體化設計，主臥奢闊套房。同面積段競品普遍只有80%上下。在上海內環，1500萬級買到實得率超93%的三房，目前只有這一個選擇。115㎡戶型市場對比——同面積段無競品。
130㎡四房， 最后15席，內環唯一在售130㎡四房。
目前上海內環130㎡四房在售產品，僅外灘曜這一個樓盤。雙270°環幕采光，南向雙陽臺（最大7.3㎡），LDKG一體化，客餐廳約27.9㎡。獨立梯廳+玄關+獨立儲物間，主臥約19.5㎡套房。
對比外灘某府125㎡三房：外灘曜130㎡實得面積117.8㎡，某府104.3㎡，多出13.5㎡。四房vs三房，雙陽臺vs單陽臺，有獨立儲物間vs無。
139㎡四房 | 奢闊橫廳+雙270°環幕
客餐廳約38.3㎡橫廳，南向雙陽臺（8.1+4.2㎡），主臥約19.7㎡套房，獨立梯廳+玄關+儲物間（3.2㎡），實得率約91%。
對比外灘某境139㎡：外灘曜實得面積119.8㎡，元境約110㎡，多出約10㎡。
橫廳38.3㎡vs約30㎡，雙陽臺vs單陽臺，有儲物間+獨立梯廳vs無。
一句話總結：同價位的沒它能送，能送的沒它在內環。 在內環同面積段里，沒有競品。
四、洋房：37套，內環斷供二十年的產品
如果說高層是性價比，那洋房就是稀缺性。
過去二十年，內環濱江CAZ版圖上，幾乎沒有建面160-165㎡的純粹10層洋房。內環洋房占整體供應量的比例僅約2.5%。保利這次拿出37套，是在做一個市場空白的填空。
洋房標準層得房率約80%，邊套算上全屋飄窗、獨立電梯廳等贈送，實得率95%-97%。一套165㎡的洋房，實際可用空間接近一套180㎡的高層。
約165㎡戶型：四房三衛雙套房。客餐廳約5.7米面寬，約10米進深，約60㎡方正中央活動區。“飛機戶型”布局，全屋幾乎零過道浪費。四個臥室均獨立居住，主臥和南次臥都帶獨立衛生間。10層，一梯一戶。私密性、采光、等梯時間、鄰里密度，與28層以上大高層完全不在一個維度。
vs某茂某元169㎡高層：
客餐廳：外灘曜約50.73㎡面寬5.7m vs 某元約39.8㎡面寬4.15m
套內面積：外灘曜約135㎡ vs 某元126.3㎡——多近9㎡
總實用面積：外灘曜約150㎡ vs 某元142.1㎡
實際得房率：外灘曜約91% vs 某元約84.1%
產品形態：10層洋房 vs 28層大高層
套均總價：外灘曜約2460萬 vs 某元約2860萬——便宜約400萬，165㎡比169㎡套內多9㎡，總價還少400萬
vs 某潤外灘某府165㎡高層
客餐廳：外灘曜50.73㎡ vs 某府33.5㎡——多出17㎡
實得率：外灘曜95% vs 某府87%
實際使用面積：外灘曜約152㎡ vs 某府約122.4㎡——多出近30㎡
160㎡比165㎡實際使用面積多出近30㎡
五、裝標：嘉格納+勞芬，內環濱江獨一檔
115㎡/130㎡標配嘉格納三件套（抽油煙機、三眼灶、洗碗機），市價約17-25萬。139㎡/160㎡標配嘉格納六件套（抽油煙機、三眼灶、洗碗機、冷藏冰箱、冷凍冰箱、蒸烤一體機），市價約30-35萬。
嘉格納是唯一躋身德國奢侈品排行的電器品牌，湯臣一品、翠湖天地頂配用的就是它。衛浴配瑞士勞芬馬桶，單價約1.5萬-2萬元。勞芬被譽為“衛浴界的勞斯萊斯”，與勞斯萊斯、勞力士并稱“三勞”。嘉格納+勞芬的組合，在內環濱江新盤中是獨一檔的存在。
內環新房均價全面站上16萬/㎡，已經是正在進行時。在這個價格體系下，1500萬-2300萬總價段的內環濱江新房，正在從供應端消失。開發商在16萬+的單價下，更傾向于做大戶型以最大化貨值，控制面積、降低總價門檻的產品將越來越稀缺。
保利外灘曜三批次，最后一棟高層+唯一一棟洋房，合計103套，就是在這個價格體系徹底成型前，最后一批以13.99萬-15.25萬/㎡均價入市的內環濱江產品。
66套高層，1500萬起。37套洋房，2300萬起。
賣完之后，外灘曜剩余別墅產品總價4000萬起步——整個項目的入門門檻將直接跳漲。
這103套賣完，1500萬-2300萬級買內環濱江的歷史窗口，就正式關閉了。
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