廣東
很多人誤解我現(xiàn)在只看好核心房產(chǎn)，覺得我觀點(diǎn)變軟，其實(shí)根本是讀錯了邏輯。
先說核心結(jié)論：除了地廣人稀，人口密度極低的偏遠(yuǎn)片區(qū)，東莞所有成熟片區(qū)房價，長期都會跟著通脹修復(fù)回暖，一二三線城市核心地段房產(chǎn)，價值遲早逐步回歸，很多人看我只提優(yōu)質(zhì)核心盤，就說我觀點(diǎn)變保守、口徑變軟，這完全是誤讀。
網(wǎng)上很多博主張口就說：全東莞只有5% 房子有前景，剩下 95% 只會持續(xù)下跌，這種一刀切的論調(diào)我從來不認(rèn)同，放到東莞樓市里，大家一提核心地段下意識只盯著國貿(mào)，鴻福路這種市中心地標(biāo)，覺得只有南城 CBD 才算核心，這認(rèn)知太狹隘。
我定義的東莞核心資產(chǎn)，范圍遠(yuǎn)比大家想的更大。
以市政府主城為原點(diǎn)，向外輻射 25 公里范圍內(nèi)，全部屬于城市核心輻射圈，囊括東城、南城、莞城、萬江、寮步、茶山、石碣、高埗、石龍、大嶺山等人流聚集板塊，算下來符合標(biāo)準(zhǔn)的房源，全市占比至少 40%，絕非寥寥5%，這個范圍，才是支撐東莞樓市長期價值的底盤。
再拆解什么是大家口中鳥不拉屎的弱價值片區(qū)，評判標(biāo)準(zhǔn)不靠遠(yuǎn)近，只看土地面積、常住人口密度：片區(qū)占地占全市比例很高，但常住人口占比極低，大片土地以山林、農(nóng)田、遠(yuǎn)郊空地為主，居住人群分散，就是長期跑輸大盤的板塊。
拿東莞典型片區(qū)舉例：清溪、樟木頭大片山林占地，轄區(qū)總面積很大，但人口集中程度低，全域大面積生態(tài)綠地，整體人口稀釋嚴(yán)重，對應(yīng)廣州從化的屬性，這類片區(qū)全域不會普漲，只有板塊內(nèi)人口高度聚集的核心集鎮(zhèn)才有保值空間：就像從化只靠街口老城、江浦臨河片區(qū)撐價值，清溪、樟木頭也只有鎮(zhèn)中心成熟生活區(qū)、地鐵沿線密集小區(qū)，能留存資產(chǎn)價值，郊外大面積樓盤很難跑贏通脹。
反觀東城、南城、石碣、高埗寮步這類片區(qū)邏輯完全相反：土地開發(fā)成熟、人口高度密集、地鐵、名校、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套全部落地兌現(xiàn)，源源不斷剛需、改善、產(chǎn)業(yè)人才持續(xù)流入，土地供應(yīng)逐年收緊，稀缺性只會逐年上漲。
就像我手上宜景康源這套東城房源，200 米直達(dá)東城地鐵、對口東城五小、萬達(dá)世博三大商圈環(huán)繞，屬于主城核心輻射圈內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，長期抗跌保值屬性拉滿。
樓市分化不是說只有極少數(shù)豪宅能漲，而是人口密度決定房產(chǎn)價值下限：只要片區(qū)聚居人群充足、配套落地齊全，不管是剛需兩房還是改善四房，長期都能跟著貨幣通脹完成價格修復(fù)；只有大片區(qū)人口稀薄、配套空白、缺少產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊大盤，才會長期承壓。
不用被全網(wǎng)唱衰言論帶節(jié)奏，東莞千萬級常住人口、廣深中間樞紐區(qū)位、持續(xù)升級的制造業(yè)與科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，基本面足夠扎實(shí)，主城成熟核心盤不用恐慌割肉，短期橫盤只是周期洗牌，拉長十年二十年周期，通脹會推著核心地段房產(chǎn)完成價值回歸，時間會驗(yàn)證主城優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的含金量。
特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺“網(wǎng)易號”用戶上傳并發(fā)布，本平臺僅提供信息存儲服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
