現在賣掉房子，是“愚蠢”還是“明智”？王健林一語道破，明白了

最近身邊好多持有多套房的朋友都陷入了兩難：手里的多余房子，現在賣到底是明智的及時止損，還是愚蠢的賣在底部？說糾結是真的糾結。一邊是救市政策的暖風一陣接一陣：除了北上廣深這類一線城市還在逐步松綁限購，全國絕大多數城市早就全面放開了限購限貸；銀行也配合著把首付比例、房貸利率降到了歷史最低點，中介的朋友圈天天都在喊“觸底反彈，錯過再等十年”。可另一邊，房價下跌的大趨勢卻絲毫沒有停下的意思。

數據不會騙人：2026年5月，全國100個城市的二手住宅平均價格是12692元/平方米，環比下跌0.32%，同比跌幅更是達到了7.99%。折算下來，一套市場價100萬的房子，過去一年就憑空蒸發了近8萬塊，相當于普通工薪族大半年的工資打了水漂。

現在市面上最主流的說法是“分城判斷”：要是在一線城市或者強二線城市的核心地段，現在賣房就是愚蠢，因為大城市房價已經止跌企穩，后面大概率還會小幅上漲；要是在三四線城市，現在賣房就是明智，因為這些地方人口持續流出，房子供遠大于求，后面還得繼續跌。

這個說法聽起來好像很有道理，符合“強者恒強”的慣性認知。可事實真的是這樣嗎？其實關于樓市的長期走向，王健林早在十多年前就一語道破了本質，根本不是哪個城市漲哪個城市跌的問題。

早在行業最紅火的那些年，王健林就公開說過：全世界沒有任何一個地方的房地產，能一直保持繁榮超過50年。通常發展20多年就會進入飽和階段，不管是房屋的供應量，還是居民的購買力，都會摸到天花板，后續的開發空間只會越來越小。

那時候是什么光景？是房價年年漲、全民炒房的黃金年代，所有人都覺得“中國樓市不一樣”“大城市房價永遠漲”，不少人還嘲諷王健林，說他自己甩賣了萬達的地產資產，就故意唱空行業。2017年他把77家酒店賣給富力、把文旅項目股權轉讓給融創的時候，還有人笑話他“膽子太小，錯過了后面的行情”。

可現在回頭看，不得不佩服人家的遠見，當年壯士斷腕式的甩賣，簡直是精準逃頂。從2022年樓市轉向到現在，全國房價已經連跌了4年，平均跌幅達到了30%-40%，曾經風光無限的頭部房企接連爆雷，爛尾樓坑了幾十萬家庭。王健林當年的判斷，正在一步步變成現實。

說白了，中國房地產經過二十多年的高速擴張，早就從增量時代進入了存量時代。房子的整體供應量早就飽和了，居民的購房購買力也基本摸到了頂。整體下行的大趨勢，不是靠幾個救市政策就能徹底扭轉的。從這個角度看，只要是手里有多余的投資性房產，現在趁著政策窗口期出手，都算不上愚蠢，反而是清醒的選擇。

01 房價泡沫還沒擠干凈，遠沒到真正的底部

很多人覺得房價已經跌了四年，跌得差不多了，該見底了。可實際上，多數城市的房價泡沫還遠遠沒有擠干凈，離真正的合理價位還有不小的距離。衡量房價有沒有泡沫，最直觀的指標就是房價收入比。

現在二三線城市的房價收入比普遍在20-25倍，一線城市更是達到了40倍以上。什么概念？就是一個普通家庭，不吃不喝干20到40年，才能買得起一套當地的普通住宅。北京、上海、深圳的房價，更是排進了全球最貴城市的前五名。這么高的房價，早就脫離了普通人的真實購買力，完全是靠投資投機需求撐起來的。而未來樓市的大方向，就是去投資化、擠泡沫，讓房子慢慢回歸居住屬性。

之前幾年，三四線城市的泡沫先破了，跌得比較狠；一線城市靠著政策托底和資源優勢，跌得慢、跌幅小，可不代表沒有泡沫。恰恰相反，一線城市的泡沫反而更堅固，后續補跌的空間也更大。現在覺得一線抗跌舍不得賣，等后面補跌開始了，想賣都未必能找到接盤的。

02 收入撐不起高房價，剛需購買力已經到了天花板

以前房價能持續上漲，核心原因有兩個：一是居民收入年年增長，大家有能力加杠桿買房；二是所有人都對未來收入有樂觀預期，覺得以后工資會越來越高，還房貸根本不是問題。可現在的情況完全反過來了。實體經濟不景氣，企業效益下滑，裁員降薪的消息層出不窮，很多人能保住工作就已經很不錯了，收入不漲反跌是常事。大家對未來的收入預期也越來越謹慎，不敢隨便背上二三十年的房貸，生怕哪天失業了，月供都還不上。

就拿這次上海“滬七條”松綁限購來說，政策剛出來的時候，成交量確實出現了一波激增，不少人喊著“樓市回暖了”。可仔細看就會發現，成交的房源里，70%以上都是300萬以下的剛需盤，總價高一點的改善盤、豪宅，根本沒多少人問津。

這就很能說明問題了：現在市場上只有最底層的剛需在進場，稍微貴一點的房子就沒人接盤。居民的真實購買力就這么多，根本撐不起現在的高房價。靠政策釋放的剛需需求，只能帶來短暫的成交量回升，撐不起房價的持續上漲。

03 買房躺賺的時代結束，房子徹底失去賺錢效應

過去大家為什么瘋搶著買房？不是因為缺房子住，是因為買房能賺錢。房價年年漲，閉著眼睛買都能升值，付個首付，靠房價上漲的收益就能覆蓋房貸，相當于白賺一套房。在賺錢效應的驅動下，不管有錢沒錢，都想擠進去分一杯羹。

可現在呢？房價連跌四年，全國平均跌幅30%-40%，房子不僅不增值，反而在持續貶值。就以上海市中心的房源為例，高峰期均價能到9萬多一平米，現在已經跌到了6萬多，跌幅超過30%。多少炒房客、投資客被套在了山頂，首付直接跌沒了，想賣都賣不掉。

當房子失去了賺錢效應，投資屬性就會慢慢褪去。炒房客會陸續退場，要么割肉離場，要么持幣觀望，接盤的人只會越來越少。可能有人會說，部分城市的二手房不是已經止跌回穩了嗎？其實這只是下跌過程中的短暫休整，就像人下山的時候歇口氣，不代表就要掉頭往上走。只要大趨勢沒變，后面就還有繼續下跌的空間。

我身邊就有個朋友，兩年前就有人勸他把手里兩套遠郊的房子賣了，他總覺得跌到底了，再等等還能漲回去。結果現在兩年過去了，房子又跌了近兩成，掛出去半年連個看房的都沒有，想割肉都找不到接盤俠。

04 老齡化持續加深，未來剛需只會越來越少

房價長期看人口，這是顛撲不破的道理。而現在的人口趨勢，根本支撐不起房價的持續上漲。中國已經進入了深度老齡化社會，老年人口越來越多，年輕人口越來越少。數據顯示，2025年末我國60歲及以上老年人口已經達到了3.23億，2026年預計會突破3.3億。而作為購房主力的年輕人呢？90后總人口約1.75億，00后只有1.45億，一代比一代少。

更關鍵的是，現在的老年人基本都有自己的住房，城里的年輕人大多可以通過繼承父輩、祖輩的房產獲得住房，根本不用自己再買房。剛需購房的群體規模，只會越來越小。需求在持續減少，房子的供應量卻還很大，供過于求的局面只會越來越嚴重。長期來看，房價下行的壓力只會越來越大，根本不存在什么“長期上漲”的基礎。

說了這么多，回到最開始的問題：現在賣房，到底是愚蠢還是明智？答案其實很清楚：如果是唯一的自住房，那完全不用糾結，漲也好跌也罷，都是用來住的，沒必要折騰。但如果手里有兩套、三套甚至更多的投資性房產，尤其是那些遠郊盤、老破小、沒有核心資源支撐的房產，現在趁著政策利好、成交量回升的窗口期出手，絕對是明智的選擇。

別總抱著“等漲回去再賣”的念頭，大趨勢已經變了。那個閉著眼睛買房就能躺賺的時代，已經徹底過去了。未來的房子，會慢慢回歸它本來的居住屬性，持有多套房產不僅賺不到錢，還可能成為負擔。與其抱著不斷貶值的資產硬扛，不如趁著現在還有人接盤，及時變現。手里握著現金，不管是應對風險，還是做其他規劃，都比拿著幾套賣不掉的房子踏實得多。