江蘇
今天，我在阿里法拍網(wǎng)上看到，百家湖絕版地塊——江寧開發(fā)區(qū)天元西路、江寧開發(fā)區(qū)高湖路國有建設(shè)用地使用權(quán)遭拍賣。
01.
這塊地將于7月13日10：00拍賣，據(jù)拍賣公告顯示，該地塊現(xiàn)土地權(quán)利性質(zhì)為工業(yè)用地，起拍價為4000萬元。
由于拍品所有人借貸合同糾紛，這塊地被法院查封拍賣。土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)期限自2011年登記至2048年7月21日截止。
由于拍品所有人借貸合同糾紛，這塊地被法院查封拍賣。土地使用權(quán)期限自2011年登記至2048年7月21日截止。這塊地土地面積共61238.6㎡，面積不小。
值得注意的是，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案外人南京**建筑工程有限公司因工程建設(shè)需要，已租用該地塊位于天元西路段的約2000平方米土地用于臨建設(shè)施場地，租期從2026年3月1日持續(xù)至2026年10月31日，租金共計3萬元。同時，地塊上還存在一處污水處理站，屬于公共設(shè)施，不在本次拍賣范圍之內(nèi)。
該地塊位置優(yōu)越，地處百家湖核心商圈，緊鄰地鐵3號線天元西路站，距離地鐵1號線百家湖站直線距離亦僅約1公里，附近商業(yè)有景楓中心、江寧金鷹、百家湖1912等。
未來這宗被大幅折價的“沉睡寶地”或?qū)⒄嬲瓉韮r值重塑，其后續(xù)動向值得密切關(guān)注。
02.
除此之外，需要關(guān)注的是，規(guī)劃調(diào)整，鼓樓濱江新增一幅1.1容積率的宅地。
剛剛，南京規(guī)資局官網(wǎng)發(fā)布了《南京市鼓樓區(qū)濱江片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 MCb030-16規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）。
為加快推進鼓樓濱江片區(qū)城市建設(shè)，提升片區(qū)城市環(huán)境和居住質(zhì)量，鼓樓濱江一幅文化設(shè)施用地的部分地塊變?yōu)樽≌玫?/strong>。
根據(jù)規(guī)劃，MCb030-16規(guī)劃管理單元范圍東至熱河南路，南至白云亭路，西至鄭和中路，北至梅家塘路，用地面積約19.79公頃。
擬修改地塊東至二板橋路，南至白云亭路，西至鄭和中路，北至規(guī)劃道路，用地面積約3.17公頃。現(xiàn)狀主要為白云亭文化藝術(shù)中心、居住小區(qū)等。
主要修改內(nèi)容有——
調(diào)整16—14、16—15地塊用地邊界，在其東側(cè)新增一處二類居住用地（R2），地塊編號為16—23，容積率≤1.10，建筑密度≤30%，建筑高度≤30米，綠地率≥30%，出入口方向為“S、E”。規(guī)劃控制文中增加“五、海綿城市控制引導(dǎo)：1、單元內(nèi)地塊設(shè)計與建設(shè)需符合海綿城市相關(guān)要求。”
從地圖上我們可以發(fā)現(xiàn)，這幅宅地原為南京白云亭文化藝術(shù)中心的用地，附近居住氛圍濃厚，有世茂外灘新城、二板橋住宅、白云小區(qū)等，靠近在建的地鐵9號線白云亭站，該地鐵線有望今年通車。
03.
以上兩幅地塊的命運，并非孤例。透過它們，可以清晰看到南京城市發(fā)展正在經(jīng)歷一場深刻的內(nèi)核轉(zhuǎn)變——從增量擴張全面邁向存量更新，與之相應(yīng)的，是土地供應(yīng)邏輯的劇烈調(diào)整。
宅地方面，南京土地用途轉(zhuǎn)換的幾種典型路徑：
● 工業(yè)用地→住宅：隨著產(chǎn)業(yè)升級，部分位于主城黃金地段的低效工業(yè)用地（如棲霞區(qū)悠山醉月花園原為工廠及物流倉庫）被收回并調(diào)整規(guī)劃，釋放為住宅用地，優(yōu)化城市核心區(qū)功能。
● 商辦/商住→住宅：為消化商辦庫存、響應(yīng)“商辦改租”政策，多個長期閑置或規(guī)劃龐大體量的商辦綜合體（如丁家莊、江北寶龍城）大幅縮減商業(yè)比例，轉(zhuǎn)為純住宅用地，以盤活資產(chǎn)。
● 公共/設(shè)施→住宅：交通場站（如沙洲停保場）和文化設(shè)施（如白云亭文化藝術(shù)中心）用地，在保障核心功能的同時，配建住宅以提升資產(chǎn)利用效率。
● 科研用地→住宅：部分陷入長期停工的科研用地（如克莉絲汀“甜蜜城堡”）或位于主城黃金地塊閑置的科研用地（如百家湖G08地塊），由官方收回并重新規(guī)劃為住宅用地。
這些轉(zhuǎn)換路徑共同構(gòu)成了南京土地供應(yīng)從“增量擴張”到“存量更新”的底色。
關(guān)鍵在于，官方對主城新增住宅用地的供應(yīng)正“合理控制”，今年的思路是“以需定供，以房定地”。這一調(diào)控，使得從存量土地中“精挑細選”出的優(yōu)質(zhì)地塊，變得更為珍貴。
因此，無論是天元西路、高湖路地塊，還是鼓樓濱江新規(guī)劃的宅地，未來流入市場的，大概率都是容積率更低、區(qū)位更優(yōu)的稀缺資源，這也將直接推動南京房地產(chǎn)市場向高品質(zhì)、差異化的方向演進。
多個申報開始！南京重磅地鐵，傳來新進展！
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