廣東
【前言】
許多人還以為房東為了賣房或臨近到期時，有權利帶人看房，租客要配合，因為房子是房東的。
其實，這是對法律的誤解，之前就有，房東要求帶人看房被租客拒絕時，房東起訴要求租客配合，結果被法院駁回的法院判例。
法律上的原因也不復雜，因為：
1、雖然房子是房東的，但租客基于租賃合同，有合法占有、使用房屋的權利，房東也不得隨意侵犯，租客依法享有排除他人對租賃物占有使用的妨礙；
2、房屋的生活空間是租客的私人生活空間、隱私空間，受法律保護，是否可以帶人看房應取得租客的同意。
那如果房東未經租客同意，多次帶入看房或允許他人看房，租客是否可以解除租賃合同呢？
來看一個最近新增的人民法院案例庫的案例“彭某莉訴李某華、陳某峰房屋租賃合同糾紛案”（入庫編號：2026-07-2-116-001）
【案情簡述】
2024年9月12日，原告彭某莉與被告李某華、陳某峰簽訂《房屋租賃合同》，約定原告向被告租賃房屋一套，租期一年；彭某莉預付押金2000元，合同約定租期未屆滿提前解約押金不退。簽約后，彭某莉和其母親、孩子一起入住，并按期支付租金。案涉房屋入戶門裝有電子密碼鎖，且原告彭某莉無修改權限，租賃合同未對門鎖密碼管理作出約定。
在租賃期間，被告想賣房便將門鎖密碼告知了房產中介，并在未經原告彭某莉同意的情況下，擅自指示房產中介多次帶人入戶看房。其間，原告多次向被告提出異議，表示中介帶人看房的行為已嚴重影響其正常生活。2024年12月30日，彭某莉正式提出退租，并于2025年1月搬離房屋。雙方對租賃合同解除及押金退還問題產生糾紛，彭某莉向法院提起訴訟，請求解除租賃合同，并退還押金2000元。
一審法院判決支持了原告的訴訟請求，被告不服提起上訴，法院最終駁回上訴，維持原判。
【裁判理由及要旨】
頻繁擅自讓中介帶人來看房是否可以成為導致租賃合同解除的事由，要看是否符合《民法典》規定的合同解除的條件。
房東作為出租人負有提供適合承租人占有、使用的房屋的義務。因此，法院認為“出租人存在未經承租人同意，擅自允許他人頻繁入戶看房等行為，因該行為破壞了承租人對房屋穩定占有使用狀態，對承租人的正常生活秩序造成實質性干擾，構成對承租人住宅安寧權的侵害，故而構成對適租義務的違背。如果該行為達到一定嚴重程度，超出承租人合理容忍限度的，可以認為對適租義務的違背導致承租人的合同目的不能實現。”
即可以依據《民法典》第563條（第一款第（四）項）的規定解除合同。
《中華人民共和國民法典》第五百六十三條：
有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
不過也不是只要出現擅自帶人看房的情形就可以享有解除權，如上文所述，關鍵還需要看達到什么嚴重程度。
判斷出租人擅自允許他人入戶看房的行為是否導致承租人的合同目的不能實現，“關鍵在于判斷該行為對承租人生活安寧的侵擾程度，具體可以結合擅自允許他人入戶看房的次數、時點、是否造成安全隱患、對承租人的異議的態度等因素進行綜合考量。”
【實務建議】
如果帶人看房的行為得不到租客的許可，那理論上就只能等租賃結束退房后再開始帶人看房，這樣賣房或再出租的時間肯定就會受到影響。
所以，為了避免過于變動，房東可以考慮把相關的情形提前在租賃合同中進行約定，特別是有中途出賣較高可能性時。相關條款可以放在承租人到期享有優先續租權的條款之后。不過約定也要考慮承租人的正常生活不被過分打擾，保護其隱私時間，需要對帶人看房的時間、頻次進行必要限制，這樣條款才更容易被雙方接受。
相關合同條款內容可參考：
“租賃期間，出租人因出售或出租房屋等需要，有權帶意向客戶查看所租賃的房屋，但需提前24小時通過電話、短信或微信通知承租人，但具體看房時段僅限工作日20:00前或周末10:00-18:00，且每月看房總次數不超過4次，不得干擾承租人正常生活，看房人員應愛護房屋及屋內物品，如有損壞由出租人承擔維修或賠償責任。”
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