全款購廠兩年無法進場：江蘇海安一產業園項目停工風波調查

位于國家級江蘇海安經濟技術開發區的招商引資項目“中某智造谷”，自2024年底停工至今已近兩年。9家企業累計支付約7200萬元全款購買了該項目廠房，目前面臨項目停滯、無法入場、無明確復工時間表的困境。開發商與施工方因工程款糾紛進入司法程序，案件正在江蘇省高級人民法院二審審理中。

一、項目停工，已付款企業無法進場

2022年至2024年間，9家企業陸續購買了“中某智造谷”項目中的6棟廠房，總建筑面積約2萬平方米，合同總額約7200萬元，其中多數企業已付清全款。購房合同約定開發商于2024年12月前交付。

自2024年10月起，項目施工方江蘇偉某建筑工程有限公司以開發商拖欠工程款（約1.2億元）為由，對工地進行了管理。隨后，偉某公司向南通市中級人民法院提起訴訟。南通中院一審判決施工方對在建工程享有優先受償權，并查封了項目全部資產。

截至目前，項目處于停工狀態，無復工、無交房、無退款。已付款企業反映，目前無法進場進行測量或物料堆放，部分已售廠房被施工方用作倉儲。部分企業通過銀行按揭購房，在未獲交付的情況下仍需按期償還貸款，經營壓力較大。

二、開發商資質與資金流向的疑問

公開信息顯示，開發商南通德某世紀科技發展有限公司由博某香港投資有限公司100%控股，注冊資本未實繳。據企業了解，開發商實際未投入自有資金，部分資金入賬后去向不明。就是這樣一家企業，仍取得了100畝工業用地使用權及預售許可。

值得關注的是，海安市人民政府2021年印發的《現代工業綜合體項目建設管理意見》（海政發〔2021〕25號）明確規定，項目投資主體應具備較強的經濟實力和行業影響力，并要求嚴格預售資金管控，開設專用賬戶，簽訂四方監管協議。

但在實際操作中，業主支付的約7200萬元購房款中，約4000萬元為銀行按揭放款，據反映未進入政府明確的監管賬戶。據開發商自述，至少有近3000萬元購房款被劃轉至無關聯第三方企業賬戶，目前去向不明。此外，開發商至今欠繳環境保護稅、城鎮土地使用稅共計約13萬元，長期未被追繳。

三、司法程序與資產處置的現狀

偉某公司因開發商拖欠工程款1.2億元，向南通中院起訴并勝訴。法院判決偉某公司對在建工程享有優先受償權，并查封了項目全部資產。該判決依法保護了施工方的合法權益。

但在法院查封后、終審判決未出期間，施工方長期對工地進行管控，并占用了部分已售廠房作為倉儲場地。已付款企業多次要求進場，均被拒絕，向執行法院反映后也未獲明確回應。

需要正視的法律問題是：根據現行法律規定，工業廠房購買者不屬于“消費者購房人”，施工方工程款優先權優先于業主購房款返還請求權。這意味著，如果項目最終被依法拍賣，拍賣款將優先支付施工方，已全款購房的業主可能面臨較大資產風險。

部分業主提出，南通中院對項目整塊100畝土地及全部廠房進行整體查封，是否與債務金額相匹配？2025年5月20日施行的《中華人民共和國民營經濟促進法》第七章明確規定，嚴禁隨意查封、扣押、凍結民營企業經營性資產，禁止超標的、超時限查封。

四、信訪答復與政府處置情況

業主已向海安市城東鎮政府、開發區管委會、海安市信訪局、南通市信訪局、江蘇省信訪局多次遞交材料。

2025年2月，城東鎮政府出具《依法履職答復意見書》（城府信〔2025〕64號），主要內容為建議企業收集證據材料，通過法律途徑依法維權。開發區管委會曾口頭表示“全力化解矛盾”，但截至目前尚未出臺明確的處置方案。

業主認為，該項目曾被列為海安市重點招商引資項目，屬地媒體曾進行正面宣傳，目前的處置節奏與預期存在差距。

五、關于項目盤活的經驗與呼吁

事實上，爛尾項目并非無解。就在海安本地，2025年曾發生過一起類似案件。某公司通過司法拍賣購得一家破產企業名下的工業地產，因歷史遺留問題無法辦理變更登記。海安法院啟動“府院聯動”機制，聯合不動產登記中心、稅務等多部門，最終厘清問題，完成變更登記。這表明海安具備解決工業地產歷史遺留問題的能力和機制。

再看外地經驗。湖北咸寧高新區曾有一個478畝的爛尾項目，荒蕪8年。咸寧市政府啟動“府院聯動”機制，由土地儲備中心以1.07億元拍下不動產及附著物，將閑置廠房納入招商引資“資產池”重新規劃招商。最終多家企業入駐，2025年總產值突破24億元，原企業員工工資及社保問題得到解決。

針對當前困局，相關企業提出以下呼吁：

1. 海安市政府盡快成立專項處置工作專班，借鑒本地“府院聯動”成功經驗和咸寧“資產收儲+精準招商”模式，引入國企或產業運營商接盤，優先保障已全款購房企業的廠房交付。
2. 司法機關協調施工方開放工地，在保障施工方合法權益的前提下，允許已付款企業合理進場。
3. 對土地出讓、預售許可、資金監管各環節的履職情況進行復盤。
4. 對開發商實際控制人是否存在資金挪用行為依法核查。

有法律人士指出，完善工業地產全流程監管制度、抬高準入門檻、落實預售資金專戶監管，是避免類似問題重演的關鍵。

六、后續待觀察

9家企業，約7200萬元購房款，2萬平方米廠房，停工近兩年。業主已走完信訪、申請執行異議等途徑，至今未獲得實質性解決方案。江蘇省高級人民法院的二審結果將直接影響項目走向。

截至發稿，海安市政府、開發區管委會未就上述問題作出進一步回應。施工方江蘇偉某建筑工程有限公司未就占用廠房一事作出回應。

（文中數據來源于業主自行統計及公開信息，具體金額以司法審計為準。案例為群體性事實概括，未涉及具體企業名稱。）