華潤(rùn)置地，打破中國(guó)頂豪“想象力”天花板！

中國(guó)豪宅市場(chǎng)，正在進(jìn)入一個(gè)比拼“想象力”的時(shí)代。

你會(huì)看到，深圳灣澐璽總價(jià)上億的頂級(jí)產(chǎn)品，開盤就被秒光；你會(huì)看到，信悅灣最高備案價(jià)約40萬(wàn)/㎡，依然去化火爆。

這些現(xiàn)象背后是一個(gè)清晰的信號(hào)：高端客群不缺購(gòu)買力，他們?cè)敢鉃楦玫纳罘绞劫I單。真正的問(wèn)題是，開發(fā)商的想象力和兌現(xiàn)能力，能不能打動(dòng)他們。

在2026年的深圳市場(chǎng)，華潤(rùn)置地與招商蛇口兩大央企聯(lián)手，拿出一個(gè)全方位打破頂豪想象力的作品——深圳觀潮

概念方案示意圖

它打破了地段的想象力：備案均價(jià)15萬(wàn)/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越板塊二手，最高甚至突破20萬(wàn)/㎡，帶領(lǐng)前海灣邁入中國(guó)頂豪第一梯隊(duì)。

它打破了產(chǎn)品的想象力：深圳首個(gè)約8萬(wàn)㎡抬板超級(jí)底盤、約5.3萬(wàn)㎡三層立體濱海園林、約1.2萬(wàn)㎡全實(shí)景展示區(qū)，做出了深圳罕有的社區(qū)尺度。

它打破了業(yè)績(jī)的想象力：首開當(dāng)日勁銷60億去化率95%，1個(gè)月內(nèi)二開二燃，兩個(gè)月三次推盤累計(jì)超400套，刷新中國(guó)頂豪流速紀(jì)錄。

一個(gè)項(xiàng)目，憑什么同時(shí)打破三重想象力的天花板？濤哥專程飛了一趟深圳，看完現(xiàn)場(chǎng)之后，把答案總結(jié)成三句話——

以遠(yuǎn)見破局，以實(shí)景作答，以體系制勝。

1

以遠(yuǎn)見破局

讓土地釋放出最大潛力

當(dāng)下的土地市場(chǎng)有個(gè)普遍現(xiàn)象：核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，動(dòng)輒上百輪競(jìng)價(jià)。但搶到好地只是起點(diǎn)，一塊地的價(jià)值上限，在于操盤者的遠(yuǎn)見和兌現(xiàn)力。

2025年8月，華潤(rùn)置地與招商蛇口歷經(jīng)187輪競(jìng)價(jià)、86.4億拿下觀潮地塊，沒(méi)有人想到它能達(dá)到今天的高度——

無(wú)論價(jià)格、業(yè)績(jī)還是流速，都超出了所有同行彼時(shí)的想象。

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187輪競(jìng)價(jià)的底氣：比所有人更懂這塊地，也更懂這塊地上的人

這塊地的好，是全行業(yè)共識(shí)：前海灣近15年唯一一線臨海純宅地，距海岸線僅約300米，容積率3.4，限高80米，無(wú)限價(jià)、無(wú)配建。

最終華潤(rùn)置地與招商蛇口敢于以高溢價(jià)拿下，因?yàn)樗麄儗?duì)這塊地價(jià)值上限的判斷更加深刻：他們能想象到土地未來(lái)的高度，決定當(dāng)時(shí)敢出的價(jià)格。

兩大央企看到了什么？第一層，是這塊地的三重不可復(fù)制——

地段不可復(fù)制。環(huán)顧整個(gè)前海內(nèi)灣，臨海一線再無(wú)住宅用地，未來(lái)除非填海永無(wú)新增供應(yīng)；觀潮正前方是無(wú)遮擋的大海和濱海公園，擁有極強(qiáng)稀缺性和確定性。

景觀不可復(fù)制。作為深圳頂豪中難得的近海席位，4層開始就能看海，景觀270°環(huán)幕展開。東南向攬前海灣一線海景、CBD璀璨天際線和灣區(qū)之光摩天輪，西望騰訊企鵝島盛景——海景、地標(biāo)、繁華，一窗盡收。

生活方式不可復(fù)制。灣區(qū)之眼、灣區(qū)之聲、灣區(qū)之光、歡樂(lè)劇場(chǎng)、16公里濱海公園都建成投用，沒(méi)有一項(xiàng)是“規(guī)劃中”的遠(yuǎn)期承諾；下樓步行就能抵達(dá)濱海漫步道。繁華與寧?kù)o兼得，正是頂豪客群最向往的生活狀態(tài)。

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但真正讓他們敢于拼到187輪的，是第二層，讀懂高端客群的真實(shí)需求——

拿地之前，華潤(rùn)置地客研已經(jīng)把周邊客群摸了個(gè)透：這里聚集著大量深耕多年的企業(yè)主和上市公司高管，購(gòu)買力雄厚，但環(huán)顧四周，全是十年以上樓齡的老豪宅。

他們的居住品質(zhì)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于他們的財(cái)富量級(jí)。

一邊是被壓抑了十年的頂級(jí)改善需求；另一邊騰訊企鵝島即將導(dǎo)入約10萬(wàn)高端科創(chuàng)人才，需求還在源源不斷地生長(zhǎng)。

頂級(jí)的稀缺性供給，撞上海量的頂級(jí)需求——這塊地的價(jià)值上限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊二手房?jī)r(jià)格所能錨定的范圍。

這就是兩大央企敢拿下板塊地王的底氣，最終觀潮的價(jià)格、業(yè)績(jī)、流速都超越了市場(chǎng)想象，驗(yàn)證了華潤(rùn)置地與招商蛇口的超前眼光。

極致的規(guī)劃再造：用領(lǐng)先與獨(dú)創(chuàng)，把土地潛力釋放到最大

看到價(jià)值只是遠(yuǎn)見的一半，另一半考驗(yàn)兌現(xiàn)的能力。拿下這塊地之后，華潤(rùn)置地和招商蛇口用三個(gè)關(guān)鍵規(guī)劃決策，把土地潛力推向極致。

其一，是做深圳首個(gè)80米限高的新規(guī)頂豪。這塊地經(jīng)過(guò)政策全面解綁，容積率降至3.4，抬板之上限高80米，是深圳首批新規(guī)頂豪。

華潤(rùn)置地把新規(guī)紅利全部轉(zhuǎn)化成居住價(jià)值：3.15米/3.3米層高，使用率接近95-100%，全盤143㎡起步、無(wú)70/90限制、無(wú)人才房配建的純粹豪宅社區(qū)。居住舒適度碾壓式超越上一代豪宅產(chǎn)品。

其二，是獨(dú)創(chuàng)抬板設(shè)計(jì)再造一個(gè)“空中地面”。整個(gè)地塊抬高約12-19米，打造約8萬(wàn)㎡超級(jí)底盤——住宅“懸浮”于底盤之上，最低的住宅樓層相當(dāng)于普通住宅七八層高度，實(shí)現(xiàn)“4樓就能看?！钡捏w驗(yàn)。

底盤內(nèi)部垂直分層：下層是約1.8萬(wàn)㎡花園漫街，上層是約5.3萬(wàn)㎡三層立體濱海園林和雙主題會(huì)所。就像一體“立體城市”，將商業(yè)煙火、園林靜謐、功能享受匯聚在你家樓下。

其三，摒棄樓王邏輯，追求資源平權(quán)。11棟圍合排布、最大百米樓間距，讓約40%戶型獨(dú)享一線海景、約50%戶型盡攬立體園林與插縫海景。讓每一扇窗都值得看，是觀潮的選擇。

這三個(gè)決策，每一個(gè)都意味著更高的成本和更復(fù)雜的工程，但它們共同回答了同一個(gè)問(wèn)題：如何用極致規(guī)劃，最大化釋放土地的潛力。

概念方案示意圖

在濤哥看來(lái)，別人看到的是一塊好地，華潤(rùn)置地看到的是一道更具想象力的時(shí)代命題——

真正讀懂土地的價(jià)值和客戶的需求，用打破想象的產(chǎn)品，引領(lǐng)板塊邁向前所未有的高度。

2

以實(shí)景作答

讓豪宅看見未來(lái)的模樣

很多豪宅銷售時(shí)都是效果圖+展廳+樣板房，客戶買的是“對(duì)未來(lái)的想象”。但隨著深圳豪宅市場(chǎng)邁入“拼實(shí)景”的新階段，觀潮打響了頂豪實(shí)景“第一槍”。

首開前即呈現(xiàn)約1.2萬(wàn)㎡全維實(shí)景展示區(qū)：大門、車馬院、會(huì)所、園林、六套樣板房全部實(shí)景落地。它把“未來(lái)的承諾”，變成了“看得見的現(xiàn)在”。

超越想象的歸家動(dòng)線：回家，是一場(chǎng)層層遞進(jìn)的儀式

觀潮的實(shí)景體驗(yàn)，從大門就開始超越想象——

這可能是深圳豪宅“大師密度”最高的一座門：建筑出自于GAD；燈光由關(guān)永權(quán)團(tuán)隊(duì)操刀；中央水景裝置是美國(guó)“水雕刻大師”Lachlan Turczan的中國(guó)首秀，僅一個(gè)水盤造價(jià)就超百萬(wàn)，這種投入全國(guó)罕見。

約55米超尺度主入口，兩側(cè)11米風(fēng)帆柱廊如千帆列隊(duì)迎歸，約9米鎏金華蓋凌空舒展。

門朝東開，紫氣東來(lái)；雙株樸樹，寓意基業(yè)長(zhǎng)青；八棵九里香，八方來(lái)財(cái)——每一處設(shè)計(jì)，都在精準(zhǔn)回應(yīng)企業(yè)主客群對(duì)于家族禮序與美好寓意的期待。

穿過(guò)千帆長(zhǎng)廊，是星環(huán)穹頂車馬院。天圓地方之下，“海之瞳”水、光、聲交融。再往里走，歸家大堂約9米挑高魚肚金奢石風(fēng)帆背景墻，帶來(lái)極致奢華感。

站在玻璃幕墻前，能看到內(nèi)置造浪系統(tǒng)的中央水鏡“海洋之心”泛起層層漣漪，潮汐韻律在家門口真實(shí)上演——“觀潮”之名，在這里有了最具象的表達(dá)。

在濤哥走遍全國(guó)豪宅的經(jīng)驗(yàn)里，觀潮這套歸家動(dòng)線的氣場(chǎng)，是前所未有的。

從千帆列陣到穹頂水光，從奢石大堂到潮汐山谷中庭，它把中國(guó)頂豪的歸家門庭儀式感，拉到了一個(gè)突破想象的新高度。

超越想象的會(huì)所功能：每個(gè)家庭成員，都能找到自己的位置

約2500㎡雙層山谷藝術(shù)會(huì)所，采用動(dòng)靜分離“雙主場(chǎng)設(shè)計(jì)”——

社交主場(chǎng)，展現(xiàn)觀潮對(duì)高端圈層的理解深度：兩間雅致茶室、兩間棋牌套間、Party House可以從多功能會(huì)議室切換為容納20人的方桌宴請(qǐng)空間，配備西廚和帶有專業(yè)影音系統(tǒng)的KTV。從商務(wù)宴請(qǐng)到家族聚會(huì)再到老友小酌，場(chǎng)景全覆蓋。

運(yùn)動(dòng)主場(chǎng)，刷新了人們對(duì)豪宅功能性的想象：8×25米的室內(nèi)恒溫泳池已經(jīng)呈現(xiàn)，珊瑚穹頂之下，下沉庭院的天光傾瀉在水面，高級(jí)感拉滿。

未來(lái)還將會(huì)兌現(xiàn)健身房瑜伽室，更有深圳首個(gè)小區(qū)室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，賽事標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)籃球場(chǎng)。功能全面超越上一代豪宅，滿足全齡客群對(duì)于運(yùn)動(dòng)生活的所有期許。

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不僅如此，室外還有約170㎡星光戲水池、約1000㎡全齡兒童自然探索樂(lè)園，再加上架空層約3000㎡泛會(huì)所——

觀潮的配套體系覆蓋從清晨到星夜、從孩童到長(zhǎng)者的全部生活場(chǎng)景。讓每個(gè)家庭成員走進(jìn)來(lái)，都能找到屬于自己的理想空間——這才是頂豪會(huì)所該有的樣子。

超越想象的舒適大宅：從全景艙到臻裝細(xì)節(jié)，品質(zhì)滲透每一處空間

走進(jìn)樣板房，從尺度到細(xì)節(jié)同樣“超越想象”。

首先是大尺度的想象力——約258㎡戶型擁有17米南向?qū)捑八拈_間、約57㎡多場(chǎng)景社交方廳、南北雙270°環(huán)幕觀景陽(yáng)臺(tái)、約36㎡總統(tǒng)級(jí)主臥套房，新規(guī)的高得房率下每個(gè)空間尺度感都拉滿。

整體全景艙設(shè)計(jì)+游輪甲板式陽(yáng)臺(tái)，讓海景、園林、城市天際線同時(shí)涌進(jìn)室內(nèi)，讓你站在家里看整個(gè)前海灣的潮起潮落。

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其次是小細(xì)節(jié)的同理心——廚房里為愛煲湯的粵籍客群定制的煲湯龍頭；墻面預(yù)留掛畫壁軌；玄關(guān)有電動(dòng)行李箱充電口；多區(qū)域預(yù)留增壓水槍；同步融入適老化巧思，無(wú)障礙線性地漏防絆防滑、適配掃地機(jī)器人通行；

主臥搭載睡眠溫感檢測(cè)系統(tǒng)，深度睡眠自動(dòng)適配最佳溫度，守護(hù)深度休憩。再加上全屋靜音工藝、全屋凈水系統(tǒng)…生活所需的種種細(xì)節(jié)都幫客戶提前考慮好了。

走完實(shí)景展示區(qū)，濤哥最強(qiáng)的感受是：深圳頂豪各有王牌，而觀潮是“全都要”。

海景它要最近的，園林要最大的，會(huì)所要最全的，細(xì)節(jié)要最細(xì)的，用超越期待的極致豐盛，回應(yīng)客戶對(duì)高端生活的全部想象。

3

以體系制勝

客戶為中心的操盤系統(tǒng)

在當(dāng)前市場(chǎng)下，好產(chǎn)品并不自動(dòng)等于好業(yè)績(jī)，地段與產(chǎn)品只是入場(chǎng)券，操盤才是分水嶺。

觀潮的現(xiàn)象級(jí)業(yè)績(jī)背后，是一套以客戶為中心的操盤系統(tǒng)在精準(zhǔn)運(yùn)轉(zhuǎn)。濤哥把它拆解為四個(gè)關(guān)鍵詞：深度客研、全維定制、資源整合、高舉高打。

深度客研：先于市場(chǎng)，看見頂豪客群的“消費(fèi)遷徙”

據(jù)濤哥了解，深圳觀潮客研&營(yíng)銷端通過(guò)大量客戶訪談與調(diào)研，明確判斷：新一代高凈值人群正在從“為身份買單”，轉(zhuǎn)向“為生活買單”。

越是頂級(jí)的客群，越不需要一套房子來(lái)證明什么。他們的購(gòu)買邏輯回歸到最樸素原點(diǎn)：家人住得舒不舒服，日子過(guò)得開不開心。他們按需購(gòu)買，不為標(biāo)簽溢價(jià)。

觀潮的客群是典型樣本：以本地企業(yè)主和上市公司高管為主，家族型居住，注重家族禮序和宅居吉運(yùn)，更對(duì)真實(shí)舒適度極為挑剔。

基于這個(gè)洞察，觀潮的產(chǎn)品戰(zhàn)略就清晰起來(lái)：要做生活的容器，而非標(biāo)榜身份的符號(hào)地標(biāo)。門庭禮序、風(fēng)水寓意、社交方廳、還是人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，全部由此而來(lái)。

全維定制：每個(gè)戶型每個(gè)細(xì)節(jié)，都為客戶而生

觀潮的“定制”，是一種貫穿產(chǎn)品全維度的設(shè)計(jì)哲學(xué)：為特定的人，定制一切。

為不同客群定制不同大師：143/168㎡由李益中執(zhí)筆，188㎡交給LSD葛亞曦，257/258㎡是新加坡932 Design，333㎡由新加坡NCDA操刀……每個(gè)面積段的客群審美不同，就配以不同氣質(zhì)的大師。

為家庭結(jié)構(gòu)定制空間配置：143㎡單套房、168/188㎡雙套房、258㎡三套間、333㎡雙衣帽間主臥，從三口之家到三代同堂，每種家庭結(jié)構(gòu)都有對(duì)應(yīng)答案。

為生活習(xí)慣定制產(chǎn)品細(xì)節(jié)：煲湯專用龍頭、食材茶葉真空抽屜、行李箱充電口，全部源自對(duì)客戶日常的洞察；連地面拼花、電視背景墻、入戶門牌石材也都提供雙方案可選，尊重每位業(yè)主的審美與選擇。

真正的定制，是在你提出需求之前，就已經(jīng)替你想到了。

資源整合：5重奢定禮遇，一張“城市生活通行證”

華潤(rùn)置地做頂豪，和其他開發(fā)商最本質(zhì)的差別在產(chǎn)品之外——是整個(gè)華潤(rùn)生態(tài)的賦能。

觀潮業(yè)主將尊享“5重奢定禮遇”：萬(wàn)象黑金權(quán)益、藝文觀展權(quán)益、歡樂(lè)劇場(chǎng)星耀權(quán)益、萬(wàn)象影城權(quán)益、萬(wàn)象冰場(chǎng)權(quán)益——華潤(rùn)置地在深圳運(yùn)營(yíng)的商業(yè)、文化、娛樂(lè)頂級(jí)資源，全部整合進(jìn)業(yè)主權(quán)益體系。

所以在市場(chǎng)上流傳著一個(gè)生動(dòng)的說(shuō)法：“成為華潤(rùn)置地業(yè)主的那一刻，這座城市最好的資源為你打開”。這種生態(tài)整合能力，是其他開發(fā)商無(wú)法復(fù)制的結(jié)構(gòu)性護(hù)城河。

高舉高打：定位高、造勢(shì)高、推盤快、踩點(diǎn)準(zhǔn)

定位高：從第一天起，觀潮就跳出區(qū)域。直接對(duì)標(biāo)深圳頂豪第一梯隊(duì)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格策略、傳播話語(yǔ)，全部按第一梯隊(duì)執(zhí)行，高定位決定產(chǎn)品的高天花板。

造勢(shì)高：聯(lián)動(dòng)全國(guó)影響力媒體集中發(fā)聲。通過(guò)全方位深度解讀地段與產(chǎn)品價(jià)值，收獲數(shù)千組到訪，成為深圳豪宅現(xiàn)象級(jí)事件。開盤之前，勢(shì)能已經(jīng)拉滿。

推盤快，2個(gè)月三次推盤，累計(jì)408套。4月26日首開222套勁銷9.5成；5月底二開售罄；6月底第三次推盤約146套接踵而至，推盤速度創(chuàng)深圳紀(jì)錄，“熱銷→口碑→蓄客→再熱銷”的飛輪，越轉(zhuǎn)越快。

踩點(diǎn)準(zhǔn)，每次開盤都恰好銜接市場(chǎng)熱點(diǎn)。首開與深圳限購(gòu)放松“前后腳”，預(yù)計(jì)項(xiàng)目6月底三開，隔壁一路之隔的北街坊地塊同期出讓，估計(jì)地價(jià)要新高，相當(dāng)于為觀潮三開造勢(shì)了。

在濤哥看來(lái)，觀潮逆市熱銷是華潤(rùn)置地體系化操盤能力的又一次驗(yàn)證，它來(lái)自對(duì)客戶的深刻理解、對(duì)產(chǎn)品的絕對(duì)自信和華潤(rùn)置地能力體系的全面支撐。

中國(guó)頂豪的競(jìng)爭(zhēng)，正在從地段、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，升維為想象力與操盤能力的競(jìng)爭(zhēng)。

這個(gè)時(shí)代不缺好地段，不缺有購(gòu)買力的客戶，缺的是能夠打破上限、能把對(duì)土地與產(chǎn)品的更高想象兌現(xiàn)的操盤者。

從深圳灣到前海灣，華潤(rùn)置地每落一子，都在刷新人們對(duì)豪宅生活方式的想象，而中國(guó)頂豪的想象力邊界，正在被這樣的操盤者，一次次重新定義。

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