招商蛇口合肥高新區(qū)R4租賃社區(qū)的投資運(yùn)營(yíng)調(diào)研

研究員 | 梁秀杰 審校 | 張旭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：2734套體量、98%單間配比、租金處于區(qū)域較高水平的重資產(chǎn)租賃社區(qū)，如何做投資決策，靠什么保障坪效穩(wěn)定性？

“這里讓我在異鄉(xiāng)有了歸屬感。”在接受央視采訪時(shí)，一位入住合肥壹間公寓·高新社區(qū)（招商蛇口旗下項(xiàng)目）的量子科學(xué)中心年輕科研人員，用這句話(huà)表達(dá)了他的選擇。沒(méi)有提精裝，沒(méi)有提健身房——樸素的回答卻觸及了這個(gè)大型租賃社區(qū)最核心的運(yùn)營(yíng)命題。

歸屬感不是一句感性口號(hào)，而是精密運(yùn)轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)所交付的終端結(jié)果。近日，睿和智庫(kù)在實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目后，與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)三個(gè)小時(shí)的訪談，目的是回答一個(gè)本質(zhì)問(wèn)題：產(chǎn)業(yè)人才社區(qū)，究竟靠什么讓人真正留下來(lái)？

拿地初期，招蛇考慮的三個(gè)前置條件

2023年，合肥高新區(qū)核心地段一塊本具備住宅出讓條件的土地，被政府作為R4租賃用地掛牌，招商蛇口通過(guò)招拍掛將其拿下。在行業(yè)普遍收縮重資產(chǎn)、轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)輸出時(shí)，招蛇的投資決策需要回答一個(gè)核心問(wèn)題：客群厚度是否足以支撐重資產(chǎn)模式的長(zhǎng)期回報(bào)？

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)錨定了兩個(gè)關(guān)鍵變量。其一，高新區(qū)產(chǎn)業(yè)密集但員工配套住房嚴(yán)重不足，這是結(jié)構(gòu)性空白而非增量補(bǔ)充；其二，合肥連續(xù)多年人口年凈流入15到20萬(wàn)，高新區(qū)主力人群的承租能力在合肥處于第一梯隊(duì)。兩者疊加，構(gòu)成了租賃社區(qū)重資產(chǎn)模式成立的前置門(mén)檻。

圖表1:壹間公寓·高新社區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)資料

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息、睿和智庫(kù)整理

除用戶(hù)數(shù)量及群體的調(diào)研以外，選址在這一邏輯中扮演了關(guān)鍵角色。項(xiàng)目緊鄰地鐵6號(hào)線(xiàn)夢(mèng)城站，2站即可換乘3號(hào)線(xiàn)與4號(hào)線(xiàn)，15分鐘車(chē)程覆蓋蜀西湖商圈與天鵝湖CBD。

這一選址精準(zhǔn)契合了合肥市保障性租賃住房“一線(xiàn)三區(qū)”（軌道沿線(xiàn)、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、科創(chuàng)平臺(tái)區(qū)）的規(guī)劃思路，使其客群半徑天然超越了單一的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套”——既能承接高新區(qū)產(chǎn)業(yè)人才，也能輻射政務(wù)區(qū)白領(lǐng)與城市商貿(mào)人群。地鐵口的選址，本質(zhì)上為出租率上了一道結(jié)構(gòu)性保險(xiǎn)。

圖表2：合肥壹間公寓·高新社區(qū)區(qū)位示意圖

圖片來(lái)源：企業(yè)官方公眾號(hào)

反過(guò)來(lái)看，這一邏輯的邊界同樣清晰：如果產(chǎn)業(yè)園只是“有企業(yè)入駐”但缺乏高收入崗位密度，或城市整體處于人口流出通道，即便土地成本再低，重資產(chǎn)自持也難以自洽。

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)判斷，合肥人才政策對(duì)項(xiàng)目成功的貢獻(xiàn)“在一半以上”——正是高新區(qū)持續(xù)導(dǎo)入的高收入產(chǎn)業(yè)人群，才支撐了當(dāng)初出手拿地的判斷。選址是看得見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)，客群厚度才是看不見(jiàn)的底盤(pán)。

用戶(hù)取舍：聚焦核心客群，而非追求“全周期覆蓋”

整個(gè)社區(qū)共2734套房源，其中單間2664套，占比達(dá)98%，一室一廳與兩室一廳合計(jì)僅70套。這是一個(gè)讓“全生命周期租賃社區(qū)”敘事難以自圓其說(shuō)的配比。

圖表3:壹間公寓·高新社區(qū)不同產(chǎn)品占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息、睿和智庫(kù)整理

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)此的解釋是：這是圍繞客戶(hù)需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)的必然結(jié)果。

一方面，合肥過(guò)去十年商品住宅供應(yīng)充足，若再在租賃社區(qū)布局兩室、三室戶(hù)型，將直接與住宅存量市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，以單間為主的產(chǎn)品構(gòu)成，項(xiàng)目整體采用三梯、每層約22間房的酒店式布局，在滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)使用需求的前提下實(shí)現(xiàn)了空間的高效利用。加之項(xiàng)目雖為民水民電，但不通燃?xì)猓诠δ軐用孢M(jìn)一步排除了家庭型客戶(hù)。

這揭示了一個(gè)結(jié)構(gòu)性命題：當(dāng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)從需求上鎖定高流動(dòng)性的年輕單身客群，續(xù)租率的上限在設(shè)計(jì)階段便已基本劃定。租客戀愛(ài)、結(jié)婚、生育，每一個(gè)人生階段變化，都可能觸發(fā)搬離。

對(duì)用戶(hù)群體的精準(zhǔn)分析，推導(dǎo)出運(yùn)營(yíng)的兩種路徑：一條追求“全周期覆蓋”，以豐富產(chǎn)品線(xiàn)承接租客不同人生階段的居住需求，代價(jià)是犧牲坪效、增加投資復(fù)雜度；另一條鎖定“精準(zhǔn)切口”，以高效服務(wù)滿(mǎn)足最確定的客群，代價(jià)是接受更高的租客更替率。

壹間公寓·高新社區(qū)選擇了后者，將主力客群界定為“畢業(yè)三至五年的城市青年”。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在復(fù)盤(pán)中也坦言：“后續(xù)如有條件，戶(hù)型多樣化仍有必要。”

這一產(chǎn)品定位，使項(xiàng)目需要直面產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃社區(qū)的核心挑戰(zhàn)——租客的“候鳥(niǎo)型”流動(dòng)性。項(xiàng)目周期結(jié)束、企業(yè)團(tuán)隊(duì)調(diào)整，均可能引發(fā)集中退租。

對(duì)此，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的應(yīng)對(duì)策略非常務(wù)實(shí)：為靈活租期預(yù)留了15%至20%的房源，租期覆蓋一個(gè)月至十二個(gè)月，向企業(yè)及社會(huì)租客開(kāi)放。這一運(yùn)營(yíng)策略的目的，是在出租率管理中嵌入緩沖層——當(dāng)企業(yè)客戶(hù)集中退租時(shí)，短期租客可快速回填空置。

值得關(guān)注的是這一策略背后的認(rèn)知轉(zhuǎn)換：流動(dòng)性并非運(yùn)營(yíng)失敗，而是產(chǎn)業(yè)人才社區(qū)的固有屬性。產(chǎn)業(yè)人才對(duì)居住彈性的需求具有剛性，與其以長(zhǎng)期合約強(qiáng)行鎖定租客，不如以靈活產(chǎn)品主動(dòng)承接這一流動(dòng)性，并將其轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的客源結(jié)構(gòu)。

在該項(xiàng)目爬坡期階段，與B端客戶(hù)的接洽中進(jìn)一步印證了這一邏輯。據(jù)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)觀察，近兩年企業(yè)客戶(hù)明顯傾向于不再直接簽署承租協(xié)議，轉(zhuǎn)而采用框架協(xié)議模式，由員工個(gè)人簽約，企業(yè)以租房補(bǔ)貼形式將資金發(fā)放至個(gè)人。其底層考量在于風(fēng)險(xiǎn)邊界的厘清——“企業(yè)直租意味著員工的安全管理責(zé)任仍由企業(yè)承擔(dān)，增加了管理風(fēng)險(xiǎn) 。 ”

這一變化推動(dòng)了“B端導(dǎo)流、C端簽約”的模式轉(zhuǎn)型，與項(xiàng)目以年輕單身客群為主體的產(chǎn)品定位形成結(jié)構(gòu)性呼應(yīng)。

運(yùn)營(yíng)破局：當(dāng)價(jià)格和硬件都不再是壁壘

從運(yùn)營(yíng)視角審視，壹間公寓·高新社區(qū)面臨的挑戰(zhàn)是：當(dāng)硬件配置和租金水平都不構(gòu)成壁壘時(shí)，運(yùn)營(yíng)的價(jià)值如何被重新定義？

項(xiàng)目租金區(qū)間為1800-1900元/月，在合肥高新區(qū)處于較高水平。更大的壓力來(lái)自供給端，合肥安居及各區(qū)屬城投平臺(tái)房源集中入市，供應(yīng)量持續(xù)攀升。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)坦承，地方國(guó)資平臺(tái)的產(chǎn)品在價(jià)格、戶(hù)型、面積、配套等方面都很有競(jìng)爭(zhēng)力。這意味著，價(jià)格和硬件兩條傳統(tǒng)護(hù)城河同時(shí)面臨挑戰(zhàn)。

靠什么競(jìng)爭(zhēng)？項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)回到最樸素的邏輯原點(diǎn)：“長(zhǎng)租不是短期的租賃銷(xiāo)售，而是長(zhǎng)期的服務(wù)業(yè)。”項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)分享了在合肥運(yùn)營(yíng)的另一個(gè)案例：約500套改造型集中式公寓，租金比周邊國(guó)企房源高出三四百元，卻常年滿(mǎn)租。核心原因在于，團(tuán)隊(duì)提供的配套服務(wù)體驗(yàn)優(yōu)越，形成了獨(dú)特的社區(qū)吸引力，甚至周邊小區(qū)的業(yè)主也被吸引來(lái)使用公區(qū)設(shè)施。

上述個(gè)案的細(xì)節(jié)值得行業(yè)深思：在保租房供給充裕的市場(chǎng)中，租戶(hù)為服務(wù)支付溢價(jià)的意愿可能被系統(tǒng)性低估了。當(dāng)“便宜”不再稀缺，“被認(rèn)真對(duì)待”的體驗(yàn)反而成為更稀缺的競(jìng)爭(zhēng)力。

但服務(wù)無(wú)法懸浮于效率之上。項(xiàng)目管家團(tuán)隊(duì)僅15人，覆蓋2734套房源。如何讓服務(wù)承諾落地？項(xiàng)目構(gòu)建了一套雙向賦能的效率系統(tǒng)：

• 技術(shù)層面，智慧化APP整合門(mén)禁、報(bào)修、繳費(fèi)，將重復(fù)性人工服務(wù)轉(zhuǎn)為自助處理。

• 組織層面，建立分級(jí)響應(yīng)機(jī)制：白天管家值班覆蓋，夜間物業(yè)安保和工程維修早晚班銜接，形成24小時(shí)全天候閉環(huán)。做到非緊急維修次日預(yù)約，緊急情況“5分鐘之內(nèi)有人響應(yīng)”。

在社群運(yùn)營(yíng)上，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在理念上也做了提升：配套空間的使用，“把選擇權(quán)交給客戶(hù)”。“不是運(yùn)營(yíng)方單方面決定辦什么活動(dòng)，而是培養(yǎng)社區(qū)主理人，由租戶(hù)自發(fā)成立興趣小組，發(fā)起他們真正想要的活動(dòng)。”

為了讓配套空間更能隨“用戶(hù)需求而變”，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就介入，要求配套設(shè)計(jì)“預(yù)留改造可能性，不要做死”，為需求驅(qū)動(dòng)的持續(xù)迭代保留彈性。

結(jié)語(yǔ)

目前，合肥壹間公寓·高新社區(qū)還在爬坡期，但市場(chǎng)反饋比預(yù)想好很多。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，如下三點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)租賃社區(qū)重資產(chǎn)投資和管理方有借鑒意義。

一、工程質(zhì)量是底線(xiàn)。“隔音、墻體厚度、上下水反臭——必須從設(shè)計(jì)到施工到驗(yàn)收有專(zhuān)人盯到底。”在“搶工期、控成本”的行業(yè)語(yǔ)境中，工程質(zhì)量恰恰是最易被妥協(xié)的環(huán)節(jié)。一旦妥協(xié)，后續(xù)所有服務(wù)升級(jí)和溢價(jià)策略都將成為空中樓閣。

二、土地供給是硬前提。核心地段租賃用地的供給，取決于地方政府在土地財(cái)政與人才戰(zhàn)略間的權(quán)衡。合肥高新區(qū)把住宅用地轉(zhuǎn)為租賃用地的魄力，在多數(shù)城市不易復(fù)制。

三、人才政策決定客群厚度。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)判斷合肥人才政策對(duì)項(xiàng)目成功的貢獻(xiàn)“在一半以上”。

集中式長(zhǎng)租型產(chǎn)業(yè)人才社區(qū)模型成立的前提，是所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)能級(jí)足夠高、人才導(dǎo)入力度足夠大、政府土地支持意愿足夠強(qiáng)。三者缺一，可行性都需要審慎評(píng)估。