南京城市更新：從試點探索到系統(tǒng)推進，重塑古都發(fā)展新格局

作為全國首批城市更新試點城市，南京已完成試點探索任務，城市更新全面進入系統(tǒng)化、規(guī)模化、常態(tài)化的全域實施階段。

2023年《南京市城市更新辦法》正式施行，為工作開展提供制度綱領；2024年南京入選首批中央財政支持城市更新試點城市，最高可獲8億元政策補助，首批2億元資金已到位。2026年，南京計劃落地8大類338個更新項目，全方位推動城市空間煥新、綜合能級提升與居住環(huán)境優(yōu)化，重塑城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場全新格局。

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頂層設計筑基，構建規(guī)范化更新政策體系

南京摒棄傳統(tǒng)城市建設“大拆大建、增量擴張”的粗放模式，確立留改拆并舉、增存并重的精細化更新發(fā)展路徑。依托《南京市城市更新辦法》，搭建起單元規(guī)劃、城市體檢評估、項目落地實施、全過程監(jiān)督、長效運營管理的全閉環(huán)工作體系。同時圍繞規(guī)劃土地、歷史建筑活化利用、審批流程簡化、多元化資金保障四大方向出臺配套政策，為各類項目落地保駕護航。

圖：深度智聯(lián)AI生成

在實施層面，南京實行科學分類、精準施策，將城市更新劃分為居住、生產(chǎn)、公共、綜合四大類別，覆蓋老舊小區(qū)改造、老舊廠區(qū)升級、公共空間提質、片區(qū)綜合更新等全場景。同時創(chuàng)新“政府引導、國資主導、社會參與、居民共治”的運營模式，設置兩輪居民意見征詢環(huán)節(jié)，充分吸納民意訴求，讓城市更新貼合民生實際需求。

圖：克而瑞·決策專家行業(yè)skills生成

02

全域科學布局，劃定重點更新發(fā)展板塊

依據(jù)城市更新專項規(guī)劃，南京在約1492.53平方千米的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內，劃定34個更新片區(qū)、62個市級重點更新單元。項目分為老舊住區(qū)改造、歷史文化傳承、低效產(chǎn)業(yè)提質、老舊商業(yè)煥新、藍綠空間完善及其他改造六大方向，布局覆蓋主城、江北、城北、城南四大核心板塊。

圖：克而瑞·決策專家行業(yè)skills生成

其中，江北新區(qū)聯(lián)動浦口區(qū)，劃定321平方千米更新范圍、布局58個更新單元。區(qū)域聚焦老舊小區(qū)提質、產(chǎn)業(yè)能級升級、歷史風貌保護三大方向，重點推進南京北站樞紐、龍虎巷歷史街區(qū)、研創(chuàng)園產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等重點項目，著力打造江北城市更新示范樣板。

03

多維實景煥新，打造南京城市更新樣板

居住更新：細改造提升片區(qū)居住品質

南京以“原拆原建、消險煥新”為核心，落地一批民生樣板項目。作為全省首個原拆原建試點，石榴新村完成改造后，讓高齡老舊小區(qū)居民以較低成本住進配備電梯的新式住宅。城河村、虎踞北路4號等項目通過居民主導、規(guī)劃優(yōu)化，實現(xiàn)戶型迭代與居住品質升級。御河新村、峨眉嶺學區(qū)危房改造等工程有序推進，在筑牢居住安全底線的同時，夯實主城居住功能基礎。

文脈活化：微更新留存古都煙火氣息

南京秉持小尺度、漸進式更新理念，在守護城市歷史肌理的同時，持續(xù)激活老城活力。小西湖片區(qū)通過微更新植入多元業(yè)態(tài)，實現(xiàn)歷史文脈與市井生活有機融合；千年評事街啟動整體改造，將打造低密特色歷史風貌街區(qū)。頤和路11片區(qū)、浦口火車站街區(qū)已正式開街，融合文化、商業(yè)、休閑多重功能，成為南京新晉文旅打卡地。

產(chǎn)業(yè)升級：工業(yè)遺存蝶變城市活力空間

南京加速老舊廠區(qū)、低效用地轉型升級，盤活工業(yè)遺存資源。第二機床廠變身國創(chuàng)園、濱水工業(yè)帶改造為水木秦淮藝術公園，加之D9街區(qū)、1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等成熟項目，昔日老舊工業(yè)空間順利轉型為文創(chuàng)文旅載體與產(chǎn)業(yè)綜合體，有效提升片區(qū)人氣與運營效益。

配套提質：小微空間完善宜居城市功能

全市落地多處“梧桐語”小型城市客廳，打造便民休閑的公共活動場景。同時盤活閑置樓宇，打造集托育、養(yǎng)老、餐飲、健身于一體的社區(qū)綜合服務體，補齊基層公共服務短板，持續(xù)提升城市宜居水平。

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更新賦能市場，重塑樓市交易格局

城市更新持續(xù)為南京樓市注入發(fā)展動能，推動行業(yè)平穩(wěn)有序運行。新房市場方面，2026年市場整體運行節(jié)奏平穩(wěn)，改善型房源獲得較高市場關注。片區(qū)人居環(huán)境、生活配套持續(xù)優(yōu)化，有力支撐改善型置業(yè)需求有序釋放，新房成交價格整體保持平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)：克而瑞

二手房市場展現(xiàn)出較強運行韌性，2026年多個月份成交量突破8000套，整體交易表現(xiàn)優(yōu)于新房市場。完成更新改造的片區(qū)及周邊次新房，交易活躍度與房源流通效率明顯提升，城市更新也進一步重塑了主城樓市的交易格局。

數(shù)據(jù)：克而瑞

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總結展望：沉淀南京經(jīng)驗，續(xù)寫古都新篇

南京探索形成政策創(chuàng)新、模式包容、多元共治的特色城市更新路徑：盤活資源要素、拓寬資金渠道，堅持漸進式微更新、拒絕粗放拆遷，構建全民共建共享治理格局，為國內古都城市更新提供可復制范本。

2026年，南京將持續(xù)推進8大類338個更新項目，加快紅山動物園片區(qū)、長江路文博街區(qū)、糧倉數(shù)字文旅產(chǎn)業(yè)園等重點項目落地。未來，南京將以精細化城市更新為抓手，統(tǒng)籌文脈保護、產(chǎn)業(yè)升級、民生改善、樓市提質四大維度，讓千年古都持續(xù)煥發(fā)全新時代活力。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機協(xié)作綜合使用AI問數(shù)、AI問知、行業(yè)Skills功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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