東京樓市：中國(guó)臺(tái)灣買家快速崛起，斷層第一

一、短期交易明顯回升，集中于核心區(qū)域

根據(jù)國(guó)土交通省數(shù)據(jù)，2018–2022年，東京23區(qū)短期買賣占比維持在6%–9%區(qū)間；2023年回落至5.7%，2024年上半年回升至9.3%。同期，都心6區(qū)達(dá)到12.2%。

進(jìn)一步拆分，不同區(qū)之間差異顯著，高活躍與低活躍已經(jīng)拉開：

當(dāng)前高活躍區(qū)集中在：葛飾區(qū)（21.6%）、新宿區(qū)（19.6%）、板橋區(qū)（16.5%）、渋谷區(qū)（14.6%）、中央?yún)^(qū)（12.7%）。

這些區(qū)域普遍具備：強(qiáng)交通節(jié)點(diǎn)、再開發(fā)項(xiàng)目集中、租賃需求穩(wěn)定。因此交易行為，逐漸向“以流動(dòng)性為導(dǎo)向的投資市場(chǎng)”傾斜。

相對(duì)地，低活躍區(qū)長(zhǎng)期維持低位：文京區(qū)（2.0%）、目黑區(qū)（0.8%）、江戶川區(qū)（0.2%）、墨田區(qū)（0%）。

這些區(qū)域核心特征是，自住需求主導(dǎo)，持有周期長(zhǎng)，長(zhǎng)期持有不參與短期交易。

說明短期買賣并非均勻發(fā)生，而是集中在“流動(dòng)性強(qiáng)+需求穩(wěn)定”的核心區(qū)。

二、交易結(jié)構(gòu)：中高價(jià)與大戶型成為主力

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，短期交易主要集中在40㎡以上公寓（占比>80%），并非小戶型主導(dǎo)。

價(jià)格方面，都心6區(qū)中2億日元以下占比超過90%，而2億以上高價(jià)物業(yè)短期交易極少。

核心特征：當(dāng)前交易并非豪宅或投機(jī)型資產(chǎn)流動(dòng)，而是以中高端、標(biāo)準(zhǔn)化、可流通資產(chǎn)為主。

三、海外買家占比不高，但高度集中

整體來看，海外買家占比仍然有限：東京圈約1.9%、東京都約3.0%、都心6區(qū)提升至7.5%。

但同樣“越靠近都心越高”：新宿區(qū)約14.6%、渋谷區(qū)約8.1%、千代田區(qū)約7.7%；而板橋區(qū)、葛飾區(qū)等外圍區(qū)域接近零。

結(jié)論：海外資金并未廣泛進(jìn)入，而是集中配置核心區(qū)資產(chǎn)。

四、買家結(jié)構(gòu)變化：中國(guó)臺(tái)灣占比快速上升

從來源結(jié)構(gòu)來看，2024年東京23區(qū)共有331套新建公寓由海外買家購(gòu)入，其中：中國(guó)臺(tái)灣約32%、中國(guó)大陸約19%、美國(guó)約13%，其余為中國(guó)香港、新加坡、英國(guó)等。

2025年上半年，中國(guó)臺(tái)灣占比預(yù)計(jì)升至約62%，活躍度顯著提升，成為當(dāng)前階段最主要的海外來源。

對(duì)比疫情前（2018年），中國(guó)香港約28%、中國(guó)大陸約24%、中國(guó)臺(tái)灣約24%，三者占比接近。之后，中國(guó)大陸與香港占比略降，臺(tái)灣地區(qū)持續(xù)上升，美國(guó)及其他地區(qū)保持穩(wěn)定。

海外買家不再由少數(shù)地區(qū)主導(dǎo)，而是變得更多元，但目前以中國(guó)臺(tái)灣買家最為活躍。

綜合來看，東京新房市場(chǎng)不再均衡升溫，而是不同區(qū)域、而是交易、買家與持有方式同時(shí)分化，資金更集中于核心區(qū)，海外買家的集中進(jìn)入加劇了這一趨勢(shì)。

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