3000萬(wàn)+的頂級(jí)豪宅，北京怎么就賣(mài)不過(guò)上海深圳杭州？

感受著香港樓市的熱浪，深圳現(xiàn)在是樓市的希望。

6月5日，深圳又現(xiàn)地王。南山科技園地塊，6家房企競(jìng)逐，291輪競(jìng)價(jià)，鏖戰(zhàn)1個(gè)多小時(shí)，保利置業(yè)以57.72億元拿下，溢價(jià)率高達(dá)150.74%，樓面價(jià)10.87萬(wàn)元/平方米。

這意味著，項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)將直奔20萬(wàn)元/平方米。地塊所在深圳灣，是豪宅聚集區(qū)。近兩年，深圳總價(jià)3000萬(wàn)、5000萬(wàn)甚至過(guò)億的頂級(jí)豪宅層出不窮，深圳灣壹號(hào)單套總價(jià)1.14億，中信城開(kāi)悅信灣最高總價(jià)2.5億，深圳灣沄璽最高總價(jià)3.7億。這些頂豪，不僅貴，而且還賣(mài)得飛快，不乏幾日售罄的案例，多少有點(diǎn)讓人不可思議。

這也不是深圳灣的特例，上海、杭州也都是如此。安瀾上海最高總價(jià)1.46億，金陵華庭最高單價(jià)2.8億，世博天悅1.2億。在杭州，棲湖云莊最高總價(jià)1.36億、濱杭傳麒府最高總價(jià)超1億。這些項(xiàng)目無(wú)一例外，均告熱銷(xiāo)。

深圳、上海乃至杭州頂豪的境遇，不得不令北京艷羨。開(kāi)發(fā)商反映，北京頂豪總價(jià)只要總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)，銷(xiāo)售速度一定會(huì)降下來(lái)，與另外三座城市反差明顯，不免要問(wèn)上一句為什么。這次深圳南山地王一出，這個(gè)問(wèn)題又一次擺在面前。北京真比深圳、上海甚至杭州差么？

找答案，深圳最能說(shuō)明問(wèn)題。

近年來(lái)，資本最大去向是高科技產(chǎn)業(yè)，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成為最大受益者。2025年，深圳規(guī)上高技術(shù)制造業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的59.9%，先進(jìn)制造業(yè)占比更是高達(dá)68.4%。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值1.67萬(wàn)億，占全部GDP的43%。半導(dǎo)體、人工智能、低空經(jīng)濟(jì)等實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。

沒(méi)錯(cuò)，高科技托舉了深圳樓市。我們說(shuō)的深圳高科技，是以實(shí)體制造業(yè)為主的高科技。具體企業(yè)就不列舉了。

如果要用一個(gè)價(jià)位作為深圳豪宅標(biāo)線(xiàn)，20萬(wàn)+的售價(jià)，可能成為常態(tài)。上海豪宅價(jià)格更為領(lǐng)先，連廣州也在奮勇追趕。

唯獨(dú)北京，有點(diǎn)費(fèi)勁。頂級(jí)豪宅賣(mài)到15萬(wàn)+已是用盡渾身解數(shù)。為何？

我們總結(jié)了一下，可能有以下幾個(gè)原因：

其一，北京長(zhǎng)期在執(zhí)行一套遠(yuǎn)比其他一線(xiàn)城市嚴(yán)苛的調(diào)控體系。即使現(xiàn)在，也還是。長(zhǎng)期限價(jià)壓低了豪宅的天花板。

其二，北京的豪宅供應(yīng)更加分散且相對(duì)數(shù)量更大。

與此相關(guān)，北京的豪宅供應(yīng)區(qū)域更多，尤其不像深圳就集中在少數(shù)幾個(gè)區(qū)域。

也就是說(shuō)，北京的豪宅購(gòu)買(mǎi)人群選擇余地更大一些。

其三，北京的財(cái)富結(jié)構(gòu)更加多元，也更加穩(wěn)健。我們此前根據(jù)多個(gè)高端項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)人群的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京高凈值人群的資產(chǎn)配置傾向更偏保守，豪宅市場(chǎng)更偏“自住”、更少“資產(chǎn)炒作”的特性。

其四，北京二手豪宅市場(chǎng)這幾年的深度調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)形成了一種價(jià)格錨。北京今年一季度以來(lái)，包括4-5月，二手房?jī)r(jià)格已趨于穩(wěn)定，二手豪宅有了支撐。

除去以上原因，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有重要影響。深圳強(qiáng)的是高科技制造，北京強(qiáng)的是研發(fā)。有數(shù)據(jù)為證：

2024年北京全社會(huì)研發(fā)投入3278.4億元，同年深圳全社會(huì)研發(fā)投入總額為2453.1億，明顯低于北京。這一組數(shù)據(jù)上，北京強(qiáng)于深圳。

換一組數(shù)據(jù)，2025年，北京規(guī)模以上工業(yè)增加值6126.5億，其中高技術(shù)制造業(yè)增加值占比32.1%。同年深圳規(guī)上工業(yè)增加值1.21萬(wàn)億，高技術(shù)制造業(yè)增加值占比59.9%。在這組數(shù)據(jù)上，深圳強(qiáng)于北京。

研發(fā)還是制造，本沒(méi)有高下之分，但到了買(mǎi)豪宅的問(wèn)題上，核心是支付能力問(wèn)題，研發(fā)是投入，制造是產(chǎn)出。這部分解釋了深圳豪宅購(gòu)買(mǎi)力為何旺盛。

高端制造業(yè)，供應(yīng)鏈、上下游產(chǎn)業(yè)鏈很關(guān)鍵，事關(guān)成果轉(zhuǎn)化、也事關(guān)成本。這不是“說(shuō)有就能有的”。北京這幾年高端制造業(yè)大發(fā)展，但不容回避的是，基于城市功能定位原因，北京制造業(yè)門(mén)類(lèi)并不齊全，相關(guān)領(lǐng)域上下游產(chǎn)業(yè)鏈匹配不上。成果本地轉(zhuǎn)化難，或者成本高，到上下游配套齊全的城市更劃算。

深圳財(cái)富群體中就有這部分來(lái)自全國(guó)各地的人，再加上其他因素，深圳部分先進(jìn)制造業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力，落在了豪宅市場(chǎng)，是正常表現(xiàn)。當(dāng)然，還有一個(gè)原因，江浙滬、珠三角的陽(yáng)光財(cái)富更多。話(huà)說(shuō)到這里，就不展開(kāi)了。

那么，研發(fā)優(yōu)勢(shì)最突出的北京，就只有羨慕的份兒么？非也，因?yàn)閺闹圃旆睒s到研發(fā)“身價(jià)”上漲最終變現(xiàn)，需要一定的時(shí)間，制造業(yè)繁榮程度變高，這個(gè)過(guò)程就會(huì)縮短，北京頂級(jí)豪宅的春天，還在路上。換句話(huà)說(shuō)，還有在上行期進(jìn)入的窗口。

北京的研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度連續(xù)4年都在6%以上，基礎(chǔ)研究投入占比約16%。一個(gè)城市就達(dá)到了國(guó)際上一些創(chuàng)新型國(guó)家的水平。這個(gè)價(jià)值，最終要在頂級(jí)豪宅身上兌現(xiàn)。

為什么說(shuō)北京的轉(zhuǎn)變即將發(fā)生呢？

根據(jù)《中國(guó)獨(dú)角獸企業(yè)發(fā)展報(bào)告2026》，截至2025年底，北京獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量達(dá)到116家，總估值7419億美元，全國(guó)416家獨(dú)角獸里，北京占了近三分之一，是排在2、3、4位的上海、杭州、深圳的兩倍以上。

這一輪的科技浪潮，是以人工智能為核心驅(qū)動(dòng)力。也就是說(shuō)，AI產(chǎn)業(yè)鏈將誕生一大批先進(jìn)科技企業(yè)。

北京獨(dú)角獸企業(yè)就是以人工智能產(chǎn)業(yè)鏈為主。比如，中關(guān)村街道范圍內(nèi)就匯聚了86家人工智能企業(yè)，銀谷大廈、盈都大廈、世紀(jì)科貿(mào)大廈，可能一棟樓里就有好幾家估值數(shù)十億美元的獨(dú)角獸。

上海的科創(chuàng)板、深圳創(chuàng)業(yè)板都在爭(zhēng)奪領(lǐng)先的獨(dú)角獸。北京交易所則對(duì)專(zhuān)精特新企業(yè)敞開(kāi)大門(mén)。它們必將催生一批高凈值人群。

這個(gè)創(chuàng)業(yè)群體是以90后為主。他們的財(cái)富觀(guān)、消費(fèi)觀(guān)，別說(shuō)與60后不同，就是與80后也有很大區(qū)別。陽(yáng)光財(cái)富陽(yáng)光消費(fèi)，置換或新購(gòu)更舒適的房子，是當(dāng)然之選。

前面說(shuō)了，北京豪宅市場(chǎng)的底層邏輯是健康的，長(zhǎng)期的限價(jià)結(jié)構(gòu)擠出了泡沫，呈現(xiàn)出更加真實(shí)健康的價(jià)值狀態(tài)。高凈值人群對(duì)此不可能不清楚。

最近，北京豪宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的跡象。

北京某個(gè)頂級(jí)豪宅的成交客戶(hù)中，有兩組案例非常典型。一組客戶(hù)的業(yè)務(wù)是蝕刻技術(shù)，這是芯片產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵上游。這組客戶(hù)年齡不大，一下就買(mǎi)下了兩套。這兩套豪宅的總價(jià)，都不低于5000萬(wàn)元。這組客戶(hù)是全款。

另一組客戶(hù)，從事的是某個(gè)基礎(chǔ)學(xué)科的理論研究，還帶著這個(gè)領(lǐng)域的學(xué)生參加全球范圍內(nèi)的頂級(jí)賽事。據(jù)透露，已有大廠(chǎng)與其進(jìn)行了洽談，也就是說(shuō)，理論與實(shí)踐完美對(duì)接了。這組客戶(hù)買(mǎi)下房產(chǎn)，總價(jià)也不低于5000萬(wàn)，也是全款。

我們?cè)敿?xì)了解了其他幾個(gè)總價(jià)門(mén)檻在2000萬(wàn)以上的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，在成交客戶(hù)中，從事硬科技領(lǐng)域業(yè)務(wù)的比例明顯升高，不乏所在領(lǐng)域的一線(xiàn)人物。

我們之前說(shuō)，北京科研、研發(fā)與市場(chǎng)，存在比較長(zhǎng)的“反射弧”，這是因?yàn)榧夹g(shù)有自己的周期，從研發(fā)，到成果轉(zhuǎn)化，再到量產(chǎn)，都需要一定的時(shí)間。走完這一過(guò)程，才能在企業(yè)制造環(huán)節(jié)完成變現(xiàn)，獨(dú)角獸企業(yè)則在上市后完成高價(jià)值的兌現(xiàn)。

“誘因”已經(jīng)出現(xiàn)。全球都在爭(zhēng)奪前沿技術(shù)，尤其是人工智能產(chǎn)業(yè)鏈前沿技術(shù)人才。一些還在從事前沿理論、技術(shù)研究的科學(xué)家、教授，被大廠(chǎng)提前“訂購(gòu)”，于是，掌握這些技術(shù)的人，理論得以提前在市場(chǎng)變現(xiàn)，理論載體的財(cái)富就會(huì)快速增加。

中國(guó)高技術(shù)制造業(yè)越強(qiáng)，上游的研發(fā)與研究?jī)r(jià)值就越高，越往后發(fā)展，研發(fā)與研究就越值錢(qián)。深圳，只是在應(yīng)用方面，走在了北京的前面。

事實(shí)上，北京仍然是全國(guó)凈值人群最為密集的城市。相信我，原來(lái)低調(diào)潛行的那撥人群，將會(huì)被硬科技新貴激發(fā)帶動(dòng)。

北京豪宅市場(chǎng)，既是價(jià)格的相對(duì)“洼地”，也是價(jià)值“高原”。這個(gè)被制度性結(jié)構(gòu)性壓低了峰值的寬闊市場(chǎng)，在科技大潮催生新一代財(cái)富人群后，終將爆發(fā)。

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