350座新商場開業背后：你的城市，正在被誰重新定義？

作者：趙雨潤（“商業潤點”商業洞察專欄主理人/新消費&AI天使投資人/企業家高管教練/香港大學營銷學客座講師/雨潤正念讀書會創始人）

中國連鎖經營協會最新數據：2025年全國新開購物中心約350座。

聽起來不少？對比2019年高峰期接近1000座的開業量，這個數字幾乎腰斬再腰斬，創下2013年以來新低。

但真正有意思的不是"少了"，而是"變了"。

350座新商場的三個反直覺

反直覺一：新商場少了，但逛商場的人反而多了。

2025年全國購物中心場日均客流1.72萬人次，同比增長5.3%。85.5%的項目實現客流正增長。

換句話說，商場不開新的，老的反而更忙了。

這說明什么？供給收縮之后，活下來的項目吃到了"出清紅利"——競爭對手少了，消費者的選擇更集中了。

反直覺二：不是所有城市都在"關店"，而是兩極分化到了極致。

TOP10企業手握1529個項目，占TOP100總量的47.9%。前四強各自運營超過100座購物中心。

金字塔尖越來越尖，底部越來越薄——項目數在5-20家之間的企業有58家，它們是行業里最大的"中間層"，也是最容易出清的群體。

你的城市新開的那個商場，大概率屬于萬達、華潤、龍湖或吾悅。

2025年萬達新開20個、華潤14個、龍湖13個，三家合計占了新開總量的13.4%。

這不是市場競爭，這是"搶椅子游戲"——音樂停了，大玩家占住了幾乎所有座位。

反直覺三：新開的商場里，有近兩成不是"新的"。

2025年新開業項目中，近20%是存量改造再開業。實際新建物業不足300個。

這意味著行業已經從"圈地建樓"徹底轉向"翻舊樓、換新主"。

北京隆福寺二期、友誼商店煥新，深圳iN城市廣場——這些不是"新商場"，是"老商場換了個活法"。

而驅動這場改造潮的，是政策端的密集發力：《城市商業提質行動方案》明確"一店一策"改造方向，REITs擴容讓存量資產有了退出通道，"兩新"政策把商業設施更新納入國家補貼。

你的城市，屬于哪一類？

從城市格局看，新開商場呈現出明顯的"三極分化"：

第一極：一線城市的"存量戰爭"。

北京2025年新開21個項目，全國最多，但存量改造占比極高。上海16個，深圳18個。

一線城市不缺商場，缺的是"好商場"。

北京空置率降至一線城市最低，核心商圈出租率維持在90%以上——位置好的越租越滿，位置差的越來越空。

第二極：強二線的"增量窗口"。

蘇州、杭州各14個，重慶13個，南京12個，武漢11個。

這些城市還在享受城市化紅利，新城區的居住人口撐起了新商場的客流基本盤。華潤萬象生活70%以上新開項目瞄準的就是這個區間。

第三極：縣域市場的"從0到1"。

2025年有30多個項目在縣城或縣級市開業，多個為當地首個一站式購物中心。

吾悅廣場約45%項目分布在四線、五線城市，出租率卻高達97.9%。

當一二線商場卷到飛起，縣城消費者的"第一座購物中心"才剛剛兌現。

這三極背后是同一個邏輯：商業地產的戰場，從"誰先建"變成了"誰先懂"。

懂城市的人口結構、懂消費的真實需求、懂運營的精細化——這些能力，頭部企業花了十年積累，中小玩家很難一夜學會。

商場"變臉"：從賣貨空間到生活目的地

如果只看一個數據來判斷購物中心行業的未來，我選這個：2025年全國百億級商場達到19家，歷年最多，且全部由中國企業或港資運營。

南京德基廣場以262.4億元年銷售額蟬聯全球"店王"，超過北京SKP的242億。一個二線城市的商業體，憑什么打敗全中國的重奢標桿？

答案藏在一個細節里：德基2025年引進了83家城市級及以上首店，包括LV全球首家香水美妝精品店。它做的不是"賣更多貨"，而是"讓更多人來"。

從奢侈品商場轉身成為生活方式中心——引入潮玩、新能源汽車、文化藝術空間，讓"逛商場"從購物行為升級為社交體驗。

這代表了整個行業的轉向：

• 業態"去零售化"加速。餐飲開關店比1.41，文體娛高達1.70，傳統服飾集體撤退。B1B2層輕餐飲扛大旗，首層被新能源汽車占領。
• 奧萊成為最大贏家。2020-2025年，中國奧萊總銷售額從1260億躍升至2480億，接近翻倍。六年新增126個項目，遠超此前17年總和。折扣零售的高景氣度，映射的是消費理性化——不是不花錢，是花得更精了。
• 數字化從加分項變成基礎能力。華潤萬象生活7480萬商業會員，銀泰4000萬數字化會員。誰能更精準地理解消費者、預測需求、優化體驗，誰就能在存量博弈中活下來。

冷思考：350座之后，誰是下一個出局者？

行業集中度持續提升，CR5已從15-20%區間升至22%以上。頭部企業市場份額每年提升2-3個百分點，這個趨勢還在加速。

對消費者來說，這不是壞事——大商場的體驗更好、品牌更全、服務更規范。但對城市來說，值得警惕：

當你的城市只剩萬達和萬象城，商業多樣性誰來守護？

當所有商場都是同一套"餐飲+體驗+零售"公式，城市的獨特性在哪里？

350座新商場，是效率提升的信號，也是同質化加速的信號。

存量時代的贏家，不一定是最大的那個，但一定是最懂"在地性"的那個——最懂這座城市的人需要什么，最能把這座城市的氣質裝進商場。

你的城市新開了購物中心嗎？開的是什么品牌、什么定位？它是在復制一個標準答案，還是在回答一個屬于你的問題？

這個答案，決定了你城市商業的未來。