上海買房人悄悄在變化：越來越多人問，房價是不是跌差不多了

最近接待了不少客戶，能明顯感受到微弱的情緒變化。

越來越多的客戶主動問：XX區域房價是不是跌差不多了。

這個心態變化，可能比所有的救市都重要。

全市數據不貼了，大家都知道二手房成交不錯。

之前熱度高的的都是剛需小區，現在有些改善小區也開始火了。

上周御橋萬科金色城市89平連續賣掉4套。

自從750萬降到6字頭，成交一直不錯。

徐家匯地標小區東方曼哈頓4、5月各網簽11套，兩個月超過了過去半年的量。

還有十幾套付了定金沒網簽。

5月份的成交中一半是96平的兩房，這個戶型去年賣1200萬，今年降到了1100萬以內，瞬間搶購一空。

如果你覺得還不夠改善，那就看看融創濱江壹號院，黃浦區的豪宅。

去年下半年成交13套，今年4月份就成交13套。

一個月頂過去半年，很多老中介也嚇壞了。

170多平的戶型降到2100多萬后，突然就激活了潛在買家。

東方曼哈頓1100萬大家買得起，1200萬就買不起嗎？

大家只是覺得1100萬差不多了，不會再降很多了。

這種心態早就支撐了郊區的火爆。

南翔森蘭公館、格林公館兩房只要300萬多點，都跌穿了2020年，很多人也說差不多了。

周四客戶來辦公室，竟然在問臨港是不是跌到底了。

“我知道臨港漲不起來，但是應該不會再降很多了吧？”

越來越多的人這樣問，樓市可能真的要變了。

房價下降不是沒底，房價的底也不是租金回報率、房價收入比。

房價的底是大家的心態。

這幾年房價下滑，很多人都有自己理解。

老齡化到來、城市化結束、失業率高、生育率下滑等等。

聽起來都很有道理。

但是房價不是自然下滑的，是我們主動打下去的。

2020年全國打壓樓市489次，很多地方還是沒打下去，逼的官方出來唱空。

2021年6月，ld出來喊話不要買了。

上海市民還是不聽，還要買。

你勸他不要買房，他立馬懟你：你買房賺的錢給我嗎？

2021年8月6日上海出了三價就低，二手房市場這才老實了。

不是大家不想買，是實在買不了。

三價就低基本就參考涉稅評估價，只有成交價的5-7折。

按照房價5-7折給你批貸款，二套還只能批30%。

1000萬的房子評估價600萬，只能貸30%，也就是180萬。

實際首付82%。

當時還認房又認貸，二套比例很高。

購買力被抽走，房價終于調頭向下。

開啟了5年的惡性循環。

房價下滑后，大家就找到了前面那些理由。

其實老齡化高、城市化放緩這些早就出現了，不是2021年突然惡化的。

2024年后又換方向，開始拉樓市，該松開的基本松開，三價就低早就沒了。

二套首付從70%降到25%，社保年限五年降到一年。

效果很差。

房地產跟放風箏一樣，你用政策往下拉容易。

直接限購、限貸，有多少購買力消滅多少，分分鐘拉到底。

往上推可使不上勁，風箏忽忽悠悠往下掉，你往上推風箏線有用嗎 ？

取消限購、限貸，大家也不一定買。

官方輿論早就呼吁買房，還是沒人聽。

只能等他們心態慢慢轉變。

有些客戶去年心態就在轉變。

“都說島國房價慘，我們也差不多了吧 ，都降一半了。頂多再降10%，那就不怕了”

聽起來很有道理，其實也是給自己找的理由。

先有直覺，再找了島國的數據論證。

其實我們跟島國完全不一樣。

島國1995年經濟總量占全球17.41%，2025年降到了3.65%。

我們沒這么慘吧。

大家覺得房價會下滑，能找出來一堆理由。

覺得房價該企穩了，也會找出很多理由。

買房人99%都是散戶，買賣經驗也很匱乏，基本都是靠感覺。

老破小、遠大新降的最多，剛需先有房價差不多觸底的直覺。

嘉定北動遷房3萬多降到1萬多，降了60%。

房價跟老家差不多了，應該不會再降了。

這種樸素的想法支撐了剛需入場。

還有一些人原來不指望買上海的房子，現在突然買得起了。

剛需入場幫一些中產解套，中產拿了現金，但是不敢再買房。

他們要買的房子跌得少，還沒到閾值。

而且中產也謹慎，好容易從底層爬上來，特別怕階層下滑。

賣房后拿錢還了銀行貸款，導致中長期貸款迅速萎縮。

去年底中產小區有一輪集中回調，有些中產心態慢慢變了。

出現了開頭幾個小區的集中成交。

隨著中產的入場，后面幾個月貸款數據可能好看一些。

當然中產小區成交量高，靠的是降價。

剛需小區已經進入房源枯竭期，開始成交僵尸房（掛牌一年以上的庫存房源）。

僵尸房的成交，拉高了成交周期。

一些掛牌兩年、三年的庫存房源都被買走。

這些僵尸房源并沒有大幅降價，議價空間還下滑了。

反映在房價上就是微漲。

好在新掛牌的房子并未漲價，庫存房源也未調價。

如果房東調價，就不會是下面這么溫柔了。

東方曼哈頓、尚海灣豪庭、融創濱江壹號院性價比高的房子也出清了。

還剩下不少僵尸房源，看會不會消化掉。

如果中產也開始消化僵尸房源，市場就有啟動的可能。

如上，市場能不能啟動，就看觀望的中產能不能入場。

目前只是個別小區集中成交，還沒引發連鎖效應。

中產這次太痛了，房價下降打擊最慘、經濟調整打擊最慘，內心的痛，勝過一切理性分析、感性呼吁。

完全不敢買房，不敢貸款，信貸數據觸目驚心。

其實也說明上海房價去掉了很多泡沫。

2021年三價就低行政去杠桿，2022年后買房人主動降杠桿。

這幾年一直沒怎么加杠桿，現在房價已經是降杠桿后的。

如果越來越多的人覺得房價跌差不多了，心態企穩，房價就會在當下杠桿率水平企穩。

上海居民還在創造財富，新增財富總有一些要沉淀到樓市，市場就會慢慢復蘇。

新出現高附加值行業、高收入群體繼續向上海匯集，上海樓市還是會領跑全國。

我們會繼續觀察買房人心態，不斷向大家匯報。

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