一只無形之手，開始托舉中國樓市，大跌已無可能！

影響房地產(chǎn)市場變化的外圍因素，有三大指標：

一是經(jīng)濟環(huán)境；

二是金融環(huán)境；

三是政策環(huán)境。

其中股市和樓市，對金融環(huán)境的變化，比較敏感，屬于重要的短線因子。

五月份已經(jīng)過去了，我們今天聊聊五月份全國的金融環(huán)境吧。

近幾年，我們構建了一個全國金融環(huán)境景氣指數(shù)，用來監(jiān)測它對于房地產(chǎn)的影響。

這個綜合的金融環(huán)境指數(shù)里面又包含了九個細分情況。

這九個指標又可以分為兩類，一類是偏宏觀類的，另一類是偏房地產(chǎn)類的。

其中就包含了貨幣供應、利率、匯率、股市、個人買房利率、房企貸款寬松度、居民杠桿率等等指標。

由于細分指標眾多，今天就不再展開分析了。

今天主要觀察和分析一下綜合的金融環(huán)境指數(shù)。

這個圖，是過去十多年全國金融環(huán)境景氣指數(shù)的走勢。

在零以上，說明金融環(huán)境是偏寬松的；

在零以下說明金融環(huán)境是偏緊縮的。

基本邏輯是：金融環(huán)境寬松利好樓市、股市；金融環(huán)境緊縮利空樓市、股市。

過去的十多年，有三次金融環(huán)境寬松時期。

第一次，2015、2016、2017 年，這波寬松幅度很大，持續(xù)時間很長，催生了一波很大的股市牛市和更大的樓市牛市。

第二次，主要是 2020 年，當時應對疫情，所以貨幣寬松催生了局部的樓市牛市、股市的小牛市。

第三次，主要是過去一年，股市已經(jīng)走牛，但是樓市還沒有走出低谷。

還有兩次金融環(huán)境的緊縮期。

第一次，是 2018、2019 年銀根收緊，導致很多的 P2P 爆雷了，股市表現(xiàn)比較低迷。

第二次，出現(xiàn)在 2021 年下半年到 2025 年的一季度，持續(xù)時間比較長，緊縮幅度比較大，導致股市、樓市雙熊，尤其是樓市出現(xiàn)了一次長熊。

接下來，詳細的對比分析一下金融環(huán)境變化對于房地產(chǎn)市場的影響。

這個圖中紅線就是金融環(huán)境指數(shù)，藍線是房地產(chǎn)市場的當期景氣指數(shù)。

可以看到，2014 年下半年，一直到 2021 年的上半年，當時多數(shù)時段金融環(huán)境是處于正值的，也就是比較寬松。

而這個時段，房地產(chǎn)市場總體處于繁榮期。

其中，還有一個規(guī)律：金融環(huán)境先變化，樓市后變化。

尤其是在 2014 年下半年到 2015 年上半年，金融環(huán)境先上升，之后的半年多，樓市指數(shù)才穿過了零軸。

2022、2023、2024 年金融環(huán)境處于負值區(qū)間，也就是收縮，這個時間段樓市是比較低迷的。

而且樓市的低迷程度，大幅地超過了金融環(huán)境指數(shù)。

過去的一年，金融環(huán)境已經(jīng)翻紅了。

近幾個月金融環(huán)境指數(shù)在40上下徘徊，而房地產(chǎn)市場依然比較低迷，景氣度依然處于冬天。

從 2025 年四季度以來，房地產(chǎn)的市場景氣度逐步的上升，尤其是今年春節(jié)之后，很多城市小陽春表現(xiàn)不錯。

雖然近段時間樓市有所低迷，小陽春已經(jīng)結束了，多數(shù)城市交易量有所回落，而回落的幅度要小于去年同期。

這個核心邏輯是：金融環(huán)境目前是處于正值區(qū)間震蕩、往上走，它對樓市有一種隱性的托底作用。

我們從金融環(huán)境的九個細分指標當中，單獨拉出股市這個指標，聊幾句。

過去我多次分析過，股市先變化，樓市后變化。

股市先走牛，出現(xiàn)財富效應之后，即便股市回落了，樓市也會見底開始往上走。

最近的案例其實是香港。

香港股市從2024年2月持續(xù)上漲，今年1月創(chuàng)反彈新高，近四個月振蕩下行。

雖然當前很難以判斷，恒生指數(shù)是否已經(jīng)見頂了。

但不管本輪牛市是否已經(jīng)結束，香港的樓市已經(jīng)起來了。

去年5月份以來，香港的房價翻紅之后持續(xù)上漲，至今已經(jīng)累計上漲了15%左右了（圖中11.4%的漲幅為累計至今年3月）。

預計今年到明年還會繼續(xù)漲，這就是很典型的股市先漲、樓市后漲。

按這個邏輯，咱們推理一下大陸地區(qū)的股市樓市：

即便是今年的下半年到明年之間的某個時點，股市見頂回落了，也并不影響樓市見底反彈，進入到緩慢的復蘇周期。

讓我們拭目以待吧。