關(guān)于買房賣房，幾點(diǎn)干貨建議！

當(dāng)前可以買房了嗎？

當(dāng)前是賣房的好時(shí)機(jī)嗎？

全國(guó)房地產(chǎn)大降溫接近五年了，在這個(gè)特殊時(shí)間節(jié)點(diǎn)，買家和賣家，各自揣著自己的小心思。

就像圍城一樣，有些人急著沖出去，把房子作為劣質(zhì)資產(chǎn)，想賣了房子去炒股。

有些人想從城外沖進(jìn)來(lái)，想要買房自住。

甚至有些人想要買房投資。

他們認(rèn)為房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)大跌之后，已經(jīng)具備了投資價(jià)值，中長(zhǎng)期來(lái)看投資的可行性要明顯超過(guò)股市。

還有些人認(rèn)為，目前房產(chǎn)的租金收益率已經(jīng)超過(guò) 2%，甚至某些房源、老破小學(xué)區(qū)房達(dá)到 5% 左右了，這個(gè)穩(wěn)定的收益率明顯超過(guò)了 1% 多的銀行存款。

所以今年以來(lái)有些老鐵，熱切的咨詢老楊買房或賣房事宜。

聽(tīng)老楊聊幾句吧，無(wú)論是買房，還是賣房，關(guān)鍵點(diǎn)有兩個(gè)。

第一是時(shí)機(jī)怎么樣？

買房賣房的時(shí)機(jī)，跟房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性運(yùn)行處于哪個(gè)階段有關(guān)系。

處于高點(diǎn)，當(dāng)然適合賣房；

處于偏低位，當(dāng)然適合買房了。

第二是城市與板塊如何？

這跟你房子所處的城市、板塊有關(guān)系，不同城市、不同板塊的房子，房?jī)r(jià)漲跌節(jié)奏是有差異的。

而且從中長(zhǎng)期來(lái)看，不同城市、不同板塊的房子升值性也存在著明顯差異。

買房的策略選擇

從買房時(shí)機(jī)上講，咱們現(xiàn)在有一個(gè)總體的結(jié)論，就是今年的買房時(shí)機(jī)要好于去年。

但是對(duì)部分城市而言，明年的買房時(shí)機(jī)比今年更好。

最關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)目前處于什么狀況？未來(lái)半年到 1 年，房?jī)r(jià)又會(huì)怎么走？

我們監(jiān)測(cè)了全國(guó) 50 個(gè)大中城市，基本上可以代表全國(guó)的走勢(shì)。

到目前為止，全國(guó)多數(shù)城市的房?jī)r(jià)依然還沒(méi)有止跌，還在往下走。

如果你想在大部分城市買房子，想要抄底，那么要等到房?jī)r(jià)止跌，甚至要等到右側(cè)交易。

所謂右側(cè)交易，就是房?jī)r(jià)跌勢(shì)放緩、跌不動(dòng)了，你要在它跌不動(dòng)的時(shí)候去買進(jìn)是最佳的。

但其實(shí)，哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)跌不動(dòng)了、開(kāi)始漲了，一般都是事后復(fù)盤的時(shí)候，我們才能做事后諸葛亮。

所以要想放心抄底，最好是耐心等待房?jī)r(jià)越過(guò)最低點(diǎn)，稍微漲了一點(diǎn)。

這個(gè)時(shí)候，屬于右側(cè)交易，就是比較確信，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入到上漲通道了，不會(huì)再跌了。

在底部之前的左側(cè)，就是房?jī)r(jià)還沒(méi)有止跌；有時(shí)偶然看似止跌了，但是一段時(shí)間之后重新下跌。

我個(gè)人的預(yù)計(jì)是：全國(guó) 50 個(gè)重點(diǎn)城市的總體房?jī)r(jià)，止跌的時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能會(huì)出現(xiàn)在 2027 年。

至于說(shuō)在 2027 年的哪個(gè)季度、哪個(gè)月份止跌，這個(gè)是很難預(yù)測(cè)的。

在今年小陽(yáng)春之前，按照我的模型，全國(guó) 50 個(gè)城市的房?jī)r(jià)見(jiàn)底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能會(huì)在 2027 年的四季度。

但是今年的小陽(yáng)春，也就是過(guò)去的幾個(gè)月，樓市表現(xiàn)的強(qiáng)度超出了預(yù)期，所以房?jī)r(jià)止跌的時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能會(huì)提前 1 到 2 個(gè)季度。

如果按照這樣一個(gè)走勢(shì)的預(yù)判，全國(guó)大部分城市的同志們買房的最好時(shí)機(jī)，不是現(xiàn)在，也不是下半年，可能要滯后到明年的二三季度了。

但是，少數(shù)城市今年表現(xiàn)比較強(qiáng)。

比如說(shuō)北京、上海這兩個(gè)城市，當(dāng)前就可以入市了。

深圳、杭州、天津、合肥、寧波、太原，今年下半年就可以入市了。

除了城市選擇，還有板塊選擇的策略。

如果你想買的是中心區(qū)供求關(guān)系比較好的，或者供大于求不突出的板塊，你可以提前幾個(gè)月下手。

如果你買的是郊區(qū)，尤其是遠(yuǎn)郊，你可能要晚幾個(gè)月，甚至晚半年以上，等到房?jī)r(jià)真正見(jiàn)底了，再入手也不晚。

當(dāng)前賣房時(shí)機(jī)如何

賣房的性質(zhì)，其實(shí)是存在差異的。

有些人賣房子是為了置換買房，這就是置換需求，它對(duì)于賣的時(shí)機(jī)和買的時(shí)機(jī)要求不高。

如果你賣房之后拿著錢是要干別的，不再買房子了，這個(gè)又分兩種情況。

第一種情況，你賣房之后拿著錢干嘛，心里有底了，就是有明確的投資去處了。

而且你認(rèn)為這個(gè)投資收益未來(lái) 1 年、2 年會(huì)明顯超過(guò) 5%，甚至10%，這種情況你不要糾結(jié)，當(dāng)前就是短期的賣房好時(shí)機(jī)。

很多城市還存在小陽(yáng)春之后的余溫，也就是當(dāng)前賣總比你再等幾個(gè)月，到了 8 月份前后樓市溫度比現(xiàn)在還要低，屆時(shí)賣房的時(shí)機(jī)就沒(méi)當(dāng)前好了。

第二種情況，你覺(jué)得房?jī)r(jià)一直跌，不想再繼續(xù)持有房子，尤其是投資性房產(chǎn)，賣房之后，你又不知道拿錢干嘛。

錢存銀行吧，利息只有 1% 多，對(duì)于這么低的收益率，又不甘心。

對(duì)這種情況，我覺(jué)得賣房子不要急。

比如對(duì)于多數(shù)城市，當(dāng)前賣房時(shí)機(jī)不如再等 1 年，等到明年的 3、4 月份，甚至再等 2 年、3 年，等房?jī)r(jià)見(jiàn)底了，再漲個(gè) 5% 到 10% 的時(shí)候，你再賣。

因此，這種情況，不用很急，觀察一下、等待一下，可能更好。

關(guān)于買房賣房，這個(gè)事比較復(fù)雜，而且涉及到不同城市。

各位老鐵，如果關(guān)于房市有些個(gè)性化的問(wèn)題，想要咨詢，老楊也歡迎。