重磅！區域價值重構 改善賽道升級—錫經告字[2026]3號掛牌地塊全景解析

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2026年5月28日，無錫市自然資源和規劃局發布"錫經告字[2026]3號"掛牌出讓公告，決定以掛牌方式出讓6幅國有建設用地使用權，全部為涉宅地塊，定于2026年6月26日09時30分起進行網上限時競價。

本次6幅涉宅地塊起始總價合計約35.57億元，全部為凈地出讓；容積率上限最高僅1.6，多數≤1.2，碧波新村B地塊更低至≤1.05且限高≤15m（4層以下），明顯延續"控量提質、低密優質"的供地導向。

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本次掛牌四大結構性特征分析

"主城+科技城+濱水"

三重溢價區集中發力

6幅地塊中，3幅集中在梁溪區，且分別落位于三個核心價值錨點:

• 毛巷AB地塊緊鄰京杭大運河、坐擁一線濱水景觀；

• 總部商務園二期東側B地塊位于梁溪科技城核心位置；

• 業勤苑F地塊緊鄰三陽廣場龜背城板塊，處主城絕對核心。

3幅梁溪地塊起拍樓面價均超12800元/㎡，最高的總部商務園B地塊達16546元/㎡，明顯構成本批次的"價值高地"。

全部為"低密改善型"地塊

6幅地塊容積率上限均≤1.6，其中4幅≤1.2，濱湖馬山碧波新村B地塊僅≤1.05、限高≤15m（4層以下）、瞄準純低密產品。

這與"中國房地產市場2025總結與2026展望"中所述"供地繼續縮量提質"的全國趨勢一脈相承--即在控制增量、提升品質的政策導向下，優質低密地塊成為核心城市供地的主流形態。

價格梯度明顯，區域分化顯著

起拍樓面價從錫山張涇的6068元/㎡到梁溪科技城的16546元/㎡，跨度近2.7倍，反映出無錫核心區與外圍區市場承接力的明顯分化。

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地塊價值與去化風險研判

1.毛巷AB地塊（梁溪）：地處梁溪主城北部三區交匯、緊鄰京杭大運河，距市中心約3公里，鳳翔快速路、江海快速路環繞，臨近地鐵4號線黃巷站。主城稀缺濱水地塊，預計將吸引本地國企與品牌房企共同爭奪，地價具備一定上行空間；但商業配建≥10%略增非住宅去化難度。

2.總部商務園二期東側B地塊（梁溪科技城）：緊鄰地鐵1號線莊前站，周邊圓融廣場、愛琴海購物中心、悅尚奧萊及在建一中梁溪分校等配套豐富。對標北側18000元/㎡的旭輝四代宅地塊，起拍16546元/㎡更具競爭力。

3.業勤苑F地塊（梁溪主城核心）：體量僅9987.2㎡，毗鄰龜背城與三陽廣場商圈，緊鄰在建地鐵6號線槐古大橋站，崇寧路小學、東林小學、第一女子中學等優質教育資源環繞。起始總價僅1.49億元，主城稀缺小體量優質地塊，易出現高溢價競爭。

4.華光鍋爐廠B地塊（新吳）：處于梁溪、新吳、經開三區交匯，地鐵5號線（在建）新光路站近鄰，周邊新地假日廣場、寶龍廣場及南尖公園、梁塘河濕地公園生態資源豐富。起拍10164元/㎡較旁邊建發觀云24000元/㎡的售價存在顯著安全邊際，去化前景良好。

5.碧波新村B地塊（濱湖馬山）：太湖一線、緊鄰太湖隧道，自然稟賦頂級。容積率≤1.05、限高≤15m，純低密產品定位明確，8321元/㎡起拍價合理；但馬山板塊需求基數較小、客群偏窄，需關注流拍及去化節奏風險。

6.張涇中學北側地塊（錫山區）：處錫北鎮核芯，錫山區中醫醫院、泉山文化公園等配套較健全，但區位相對外圍。起拍樓面價僅6068元/㎡，預計將由本地國企底價托底。

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總結與展望

本次"錫經告字[2026]3號"出讓延續了無錫近一年來"縮量提質、低密改善、凈地出讓、控制溢價"的供地節奏。6幅地塊總起始價35.57億元規模適中、結構清晰，2026年6月26日的限時競價結果將成為檢驗無錫核心區市場信心的重要節點。

2025年以來全國土地市場呈現"少部分頭部房企聚焦少數核心城市拿地"的特征，央國企仍是拿地絕對主力。無錫梁溪科技城、新吳華光、濱湖馬山等優質板塊有望吸引品牌房企以及本地平臺公司共同競拍；錫山張涇等外圍地塊則仍可能由本地國資底價托底。

2026年下半年，無錫土地市場或將延續"核心板塊溢價回升、外圍地塊底價托底"的雙軌格局。本批次成交結果對后續推地節奏、企業信心以及房企在無錫的投資策略具有重要的引導意義，值得持續關注。

1、上述研究成果由克而瑞無錫分析師浦佳鏈，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、AI文章等功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議。

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