廣州收儲二手房，落地關鍵在協作共贏

近日，廣州市召開《關于進一步促進房地產（881153）市場平穩健康發展的實施意見》系列配套文件新聞發布會。廣州安居集團在會上宣布，將啟動支持居民“賣舊買新”試點工作，按照“政府引導、市場運作、自愿參與”的原則，以市場化方式收購二手住宅。具體細則有五點，重點條款是前兩點：一是擬收購房源要位于廣州環城高速以內，原則上距離軌道交通站點3公里范圍內；二是擬收購房源建筑面積不高于70平方米，收購對價不高于300萬元。

繼上海之后，廣州是第二個宣布收儲二手房的一線城市。大范圍收儲存量住房，觸發點就是當前住房消費（883434）循環不暢。根據克而瑞的數據，截至今年一季度，廣州二手住房掛牌出售量為14.1萬套，盡管中心四區（越秀、荔灣、海珠、天河）占比僅38.7%，但超過60%的存量房為樓齡30年以上、沒有電梯、通風采光不佳、存在市政公服短板等“適居性”差的房源。

這些房源成交周期（883436）一般在2年以上，樓齡最老的越秀區一套二手房平均去化周期（883436）為43個月（2025年10月數據）。重要的是，這些房源的住戶或業主大多為中老年人群，從生活便利和康養（比如上下樓梯不易）的角度來說，置換住房的需求非常大。但存在的問題是，二手房賣不出去，且掛牌價折損較大（20年房齡以上的基本要打八折），導致置換循環受阻。

同時，中心四區為省市兩級政府機關密集區，國企和事業單位（中小學、高校和醫院（884301）等）密集區，軌道交通800米覆蓋率達80%，接近東京（85%）、倫敦（88%）等國際大都市水平。因此，中心區租賃需求很旺盛。但由于存量房源“適居性”差，年輕人不愿租住這些老房子，更愿意租住公寓或近郊地鐵沿線的房源，導致這些區位優越的房源未發揮應有的效用。

另外，高質量推進城市更新，已成為實現城市內涵式發展的重要抓手。去年5月份發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》中，明確提出了城市更新的八大任務，排第一、第二的就是既有建筑改造利用（主要是C、D級危房）、老舊小區改造。廣州中心四區是改造的重點區域，也需要大量的房源作為居民短期騰遷的居所。以上就是國企下場收房的直接原因。

從其他城市二手住房以舊換新的經驗看，收購價格能否達成一致最關鍵。此次廣州以市場成交價為參考，采用“兩次評估+協商確認”機制，通過第三方專業機構初次詢價評估及復核評估，與居民協商確定收購價格，以確保公平合理。但實操中，可能存在“價格分歧”。一方面，在片區評估價的基礎上，結合戶型、樓層、維護程度做調整，導致每套價格都不同。由此，一些業主可能不認同評估價格。加上輿論場上一些“國家隊進場托市”等不實言論，給市場傳遞了錯誤信號，或使部分業主對收購價格有不合理期待。另外，國企盡管承擔著一定的穩樓市、惠民生、促更新等發展轉型責任，需要從“算大賬”的角度來推進該事項。但考慮到收儲資金、改造投入、項目管理、后續運營等綜合成本高，對后續的出租收益率要求也高（要在3%以上），為可持續推動該事項，更需嚴控收儲價格和房源選擇。

筆者認為，以舊換新是多方共贏的好事，需要各方協作、尋找最大公約數。一方面要強化落地案例在提升業主福利（特別是養老水平）、實現資產保值增值等方面的宣傳，另一方面定期（每季度）調整和公布評估價，給市場明確預期，引導協商價格回歸理性，增加落地案例。

同時，以舊換新的鏈條長、周期（883436）長，要打通循環堵點、降低交易成本，激活各方參與的積極性，才能讓好事辦好、實事辦實。比如，要擴大房源庫選擇范圍，參與的房源適當給予額外的優惠；銀行貸款能在平均利率水平上適當下調；中介機構全程代理并適當減免傭金、免費代理過渡期租房；政府提供適當補貼，比如此次廣州提供最高3萬元的換新補貼。

根據克而瑞數據，一季度廣州越秀、荔灣、海珠、天河二手房套均掛牌價分別為379萬元、310萬元、363萬元、509萬元。聚焦到環城高速以內，即拋除幾個區的外圍部分，其余就是廣州最早開發片區，房屋老舊程度高、戶型小、價格低，符合收購條件的房源更多。因此，實現以舊換新，帶動的改善需求很大，且能以存量激活增量，以使用價值和交易循環穩定存量價值，這是穩樓市的新路徑。同時，還能促進規模化租賃、城市更新、新市民安居，也是房地產（881153）的新模式。

而其他一二線城市，都存在廣州類似的問題，開發較早的中心區，房子老舊、老齡化業主多，住房消費（883434）循環受阻，甚至市場失靈、多方共輸，即中心區業主想改善而不得、大量老舊住房無法盤活、租賃需求得不到釋放、城市更新缺乏騰挪空間等。因此，有為政府須及時介入，以有效政策激活基層治理，凝聚多方共識，疏通循環堵點，促進商品房市場發展和轉型。