不拆了！老黃埔巨無(wú)霸舊改，暫緩改造

老黃埔舊改，一輪洗牌。

黃埔區(qū)官方就茅崗路以東舊改作出正式回應(yīng)：暫緩改造。

這個(gè)離天河只隔了一條廣園快速路，總建面183萬(wàn)方的巨無(wú)霸舊改，先不拆了。

龐大的茅崗社區(qū)，被一條茅崗路一分為二，掰成了兩個(gè)體系。

西面，是大家熟悉的茅崗西舊改，由富力、南馳操盤，融資區(qū)有一個(gè)大家更熟悉的名字-富頤華庭、富頤都薈。

當(dāng)初老黃埔?guī)p峰時(shí)期的三劍客，也是網(wǎng)紅盤鼻祖之一。

東面，則是起步晚、推進(jìn)慢，沒(méi)趕上末班車的茅崗東舊改。

2020年，眼看隔壁茅崗西做的如火如荼，茅崗東也下定決心，干！

升龍+科學(xué)城確定為茅崗東前期服務(wù)商，村民們用了三個(gè)月就把該走的投票程序都走了，很期待舊改。

不過(guò)，彼時(shí)升龍的確稱得上一句“過(guò)江龍”，拿下了茅崗東、夏園、沙溪、鎮(zhèn)龍西等等，這家以舊改為生的公司，在福建創(chuàng)立、河南發(fā)家、上海總部。

情況有點(diǎn)像之前的文沖西和文沖東舊改，奧園曾經(jīng)深度介入過(guò)文沖東，但后者找到了國(guó)家隊(duì)的中建和知識(shí)城接手，現(xiàn)在能穩(wěn)步推進(jìn)。

而茅崗東接手的是合生。

一切都在2022年戛然而止，盡管合生入主后野心很大，據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)跟黃埔簽訂2.3平方公里改造合作協(xié)議，涉及夏園、茅崗東等多個(gè)舊改項(xiàng)目。

2020年啟動(dòng)，這就意味著這個(gè)舊改會(huì)不可避免的撞上2021年的“禁止大拆大建”的政策。

升龍2020年推進(jìn)→2021年“禁止”→2022年合生計(jì)劃接手。

2023年，當(dāng)時(shí)曾有一份公告對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，有機(jī)會(huì)出片策方案。

但回過(guò)頭看，合生入局老黃埔更像是一場(chǎng)豪賭，也把舊改和村民一起拉向了深淵。

幸運(yùn)的是，茅崗東并沒(méi)有真正進(jìn)行大面積拆遷，村民還能穩(wěn)定的出租，這里靠近天河需求也不少。

另一個(gè)比較明顯的跡象是對(duì)展示中心及安置區(qū)進(jìn)行評(píng)估，可能是重新準(zhǔn)備掛牌出租了。

之前去現(xiàn)場(chǎng)看茅崗東舊改展示中心，做得還挺好看的。

我們統(tǒng)計(jì)過(guò)黃埔一些重點(diǎn)村的分紅，茅崗一直名列前茅，其中村里分紅最多的一般就是茅崗二十社。

茅崗東舊改，用地面積80公頃，計(jì)容面積183萬(wàn)方，體量比茅崗西要小一點(diǎn)。

茅崗東臨近天河和魚(yú)珠，算是區(qū)域比較核心的老黃埔舊改，但由于其進(jìn)度不深，所以“集中力量辦大事”的官方，選擇是先放一放。

老黃埔舊改分成了2批：

已啟動(dòng)已拆的，通過(guò)官方轉(zhuǎn)模式接手，成立廣開(kāi)城發(fā)，像夏園、南崗、滄聯(lián)。

背后也離不開(kāi)央企的F+EPC，由央企提供安置區(qū)建設(shè)資金并承接EPC施工。

注意，并不是全面復(fù)工，而是解決拆了還沒(méi)回遷的歷史遺留問(wèn)題，未拆的保留原狀。

前段時(shí)間我們?nèi)ミ^(guò)的滄聯(lián)，不少村民搬走以后，也被喊回來(lái)接水電、裝門窗重新出租。

已啟動(dòng)未深度拆的，暫時(shí)先不搞了，除非能找到新金主。

相對(duì)成功的是裕豐圍舊改，6個(gè)月拆完一條村，體量小、資金需求小、歷史問(wèn)題少，市場(chǎng)定位比較清晰，房企能算得過(guò)來(lái)賬，就能接。

約8萬(wàn)方左右的融資區(qū)住宅面積，800-1000套房子左右，消化不會(huì)太困難，有地鐵、江景、學(xué)校，基本配套是齊的，周邊也比較成熟。

另一個(gè)例子，像姬堂舊改，實(shí)施方案已批復(fù)，但找不到新的合作企業(yè)，要重新招商才能重啟。

不過(guò)，這部分舊改往往都有比較深度的坑，接盤企業(yè)要算的過(guò)來(lái)賬才會(huì)接。

此前，黃埔去到香港推介的一個(gè)重點(diǎn)也是，給舊改尋找活水。

接下來(lái)，老黃埔的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，沒(méi)有地鐵的茅崗東，和富頤是同定位的競(jìng)品，沒(méi)有那么好的空間。

整個(gè)老黃埔魚(yú)珠核心板塊，也在面臨一場(chǎng)大洗牌。

特別提一點(diǎn)，荔灣-黃埔，對(duì)于廣州港旗下沿江地塊的改造處理，會(huì)是接下來(lái)的一個(gè)重點(diǎn)。

比如說(shuō)聚龍灣改造，也是對(duì)早些年碼頭地塊的低效用地再開(kāi)發(fā)。

即便茅崗東舊改暫緩改造，魚(yú)珠依舊會(huì)是老黃埔市場(chǎng)的重中之重。

珠江村、裕豐圍、黃埔港區(qū)、魚(yú)珠島和物流基地、魚(yú)珠車輛段地塊等等，都將會(huì)悉數(shù)登場(chǎng)。